第二個(gè)如何提升競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)跑你只要是最快的速度跑到你就能贏，那我們?cè)趺醋羁炫艿侥兀咳绾翁嵘?jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲覀冊(cè)谧际谴砩蹋苍S你不了解市場(chǎng)，但是沒(méi)關(guān)系你是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商資源整合了你有能力找到最好的代理商，一樣有競(jìng)爭(zhēng)力，并不意味著所有的開(kāi)發(fā)商都要做產(chǎn)品，都要做市場(chǎng)，如果你有能力發(fā)現(xiàn)最好的代理商，代理商幫你干也很好，這是兩個(gè)層面的意思，所以我可能說(shuō)的意思，我們今天討論這個(gè)題目最好先說(shuō)，我們說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)力，哪些是開(kāi)發(fā)應(yīng)該具有的競(jìng)爭(zhēng)力，第二個(gè)層面才能有競(jìng)爭(zhēng)力，或者怎么樣才能把競(jìng)爭(zhēng)力更好的提升，這個(gè)我覺(jué)得是兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)層面是說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)力是什么，剛才提到了很多我覺(jué)得都是，比如說(shuō)它是不是有很好的融資能力，它是不是能夠做出一個(gè)好的產(chǎn)品，在產(chǎn)品一定的情況下它能不能成本更低，包括它應(yīng)該了解客戶。第二個(gè)層面我剛才說(shuō)了，怎么樣才能做到這一步呢？是不是開(kāi)發(fā)商都要自己去做呢？我覺(jué)得不一樣，可能我們說(shuō)的他達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)力的條件，可能是自己的，如果這個(gè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力是不是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力？我覺(jué)得不一樣，在我的概念里開(kāi)發(fā)商其實(shí)應(yīng)該是一個(gè)資源的整合者，如何他有很好的組織協(xié)調(diào)能力，包括分辨能力，他依然是有競(jìng)爭(zhēng)力的，那就是他需要找到最好的合作伙伴，包括誰(shuí)在資金上和他合作，誰(shuí)在市場(chǎng)層面跟他合作，如果他能做到這一步，其實(shí)他也可以有很好的競(jìng)爭(zhēng)力，他也可以提高他的開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，這個(gè)我說(shuō)的比較虛一點(diǎn)。可能這個(gè)階段要我感覺(jué)，開(kāi)發(fā)商只要有兩個(gè)能力基本上就行，兩個(gè)能力還必須有，第一是你必須有錢(qián)，沒(méi)有錢(qián)是不行的，你明知道這個(gè)項(xiàng)目能掙錢(qián)，你依然拿不到。第二是光有錢(qián)也不行，剛才李總說(shuō)你傻有錢(qián)，你算不清這個(gè)地到底有多少錢(qián)，你如果真的不知道水深誰(shuí)淺，就是說(shuō)你對(duì)市場(chǎng)不了解，你沒(méi)有專業(yè)的能力，尤其你沒(méi)有超過(guò)正常水平以上的競(jìng)爭(zhēng)力你可能真的不敢比，說(shuō)白了你手里有十億，這塊地就需要五個(gè)億就夠了，雖然只花五個(gè)億，這五個(gè)億是成本，最后還要掙回來(lái)。如果你判斷這個(gè)地方房?jī)r(jià)最多只能賣到六千，成本已經(jīng)是六千了，這個(gè)不是有錢(qián)就能解決問(wèn)題，是需要專業(yè)水平的問(wèn)題，就是你對(duì)市場(chǎng)的判斷包括你對(duì)市場(chǎng)的能力，這些東西都在一起了。我想大家討論這個(gè)問(wèn)題會(huì)不會(huì)更清楚一些。
主持人：感謝林總很精采的演講，競(jìng)爭(zhēng)力可以說(shuō)是一個(gè)相對(duì)抽象的一個(gè)概念，在不同的大勢(shì)背景下，在不同的市場(chǎng)環(huán)境操作下，根據(jù)每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，可能對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有自己不同的詮釋。今天我們創(chuàng)造城市價(jià)值年度論壇，我們拿出一個(gè)下午在直播間大家共同討論一個(gè)話題，剛才林總開(kāi)了一個(gè)好頭，下面我們把讓位的魯總再一次請(qǐng)出來(lái)，闡述一下您的觀點(diǎn)。
魯應(yīng)紅：其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，談競(jìng)爭(zhēng)力之前先談一個(gè)生命力的問(wèn)題，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸明朗，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)我想每天都有一些倒下去，每天都有一些新生的，在這個(gè)環(huán)境下要有一個(gè)生存的問(wèn)題，所以我在想，我個(gè)人談一點(diǎn)體會(huì)，包括我們最近去外地做一些開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)換一些角色，需要生存，怎么樣競(jìng)爭(zhēng)，怎么樣發(fā)展�，F(xiàn)在林總談到，開(kāi)發(fā)公司最大的特長(zhǎng)是資源整合能力，這種資源整合沒(méi)錢(qián)權(quán)圈錢(qián)融資，找到一個(gè)好的代理單位，銷售單位和物業(yè)公司整合在一起做這個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在整個(gè)過(guò)程中其實(shí)我覺(jué)得最大的一個(gè)問(wèn)題是人才問(wèn)題，我最近聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)科王石做了一個(gè)很明確的規(guī)定，人事部的經(jīng)理有一票否決制，比如說(shuō)外地看一個(gè)項(xiàng)目，誰(shuí)都通過(guò)了，如果人事部經(jīng)理說(shuō)沒(méi)有合適的人那對(duì)不起，就否決了。確實(shí)我覺(jué)得現(xiàn)在拼的時(shí)候，以后的項(xiàng)目大家通過(guò)招拍掛拿到以后成本是一目了然的。打一個(gè)比方，比如說(shuō)像首創(chuàng)，大家拼到最后拼什么？我跟老總聊，我派誰(shuí)做，同樣一個(gè)項(xiàng)目9個(gè)億，我派誰(shuí)做？我盈利情況怎么樣，我成本怎么樣？所以我覺(jué)得第一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是人的問(wèn)題，沒(méi)有人我覺(jué)得現(xiàn)在一切無(wú)從談起。包括北京很多的地方，很好的位置，蓋了一些生命力很短的一些建筑，我覺(jué)得是跟老板本身和團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)問(wèn)題，所以我個(gè)人認(rèn)為第一個(gè)是人才。第二個(gè)我認(rèn)為現(xiàn)在可能還有一個(gè)問(wèn)題，就是一個(gè)決策速度的問(wèn)題，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)公司拿地以后推出地非�？�，去年之前我覺(jué)得順馳速度是非常快的，你看大興的地拿地半年之后產(chǎn)品推出來(lái)，當(dāng)然背后有資源整合能力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，我覺(jué)得今天很多項(xiàng)目也快了，就是說(shuō)大家在想，尤其北京的城市2008年以后的市場(chǎng)預(yù)期不是很明朗的情況大家怎么辦？你決策速度慢，那對(duì)不起，你可能很多預(yù)期利潤(rùn)掙到，支撐決策速度的因素你的人才，你的組織，你的團(tuán)隊(duì)，所以這個(gè)問(wèn)題說(shuō)回來(lái)還是一個(gè)人才的問(wèn)題。還有一個(gè)我想談我個(gè)人的體會(huì)，包括最近的王石，包括馮侖也在研究客戶現(xiàn)象，超女現(xiàn)象，因?yàn)槲铱戳撕芏鄨?bào)告，說(shuō)80年代出生的人會(huì)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體，據(jù)一些心理學(xué)家分析他們的購(gòu)買(mǎi)是不同的，這些80年代人出生的人跳槽率是最高的，他們的要求是不一樣的，我最近發(fā)現(xiàn)北京朝陽(yáng)路一些小區(qū)，我看他們的一些分析，一些年輕人買(mǎi)房的要求，和傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)要求不一樣。我在研究一些客戶，而且在研究一些朝前的客戶，我們下一代的消費(fèi)能力和消費(fèi)心態(tài)，可能剛才李總也談到了，只有把客戶研究透了，這個(gè)發(fā)展商下一步才可能有他持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)能力和生存能力。其實(shí)大家可能都知道北京星河灣的項(xiàng)目，我個(gè)人看了七八次，在一個(gè)不被人看好的區(qū)域里，人家能做出一個(gè)一萬(wàn)六的豪宅出來(lái)，如果在座的代理行里面，如果讓我們拿這個(gè)地的時(shí)候會(huì)不會(huì)拿這個(gè)產(chǎn)品，我不知道有沒(méi)有，但是人家做了，而且據(jù)說(shuō)賣的不錯(cuò)，其實(shí)我覺(jué)得這是一個(gè)公司的綜合能力問(wèn)題，星河灣的一個(gè)結(jié)論，星河灣的專業(yè)程度，這個(gè)公司定位定的很明確，我覺(jué)得以前北京的發(fā)展商，包括外地的發(fā)展商也是一樣，先拿地，拿了的以后再?zèng)Q定做什么，再臨時(shí)招人，剛才談到了萬(wàn)科，萬(wàn)科根據(jù)他自己的特長(zhǎng)，去找地，這是一個(gè)相反的操作過(guò)程，我適合做什么，我提供哪個(gè)位置做，我做什么產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品在什么方位，他是按照這個(gè)模式做事，包括現(xiàn)在很多的企業(yè)先拿地，拿了再說(shuō)，不行我轉(zhuǎn)出去，轉(zhuǎn)給別人做，這個(gè)年代不相信以后不會(huì)再有。在這種情況下，你一個(gè)公司本身專不專業(yè)，你定位明確不明確，我覺(jué)得是比較重要的問(wèn)題�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商逮到寫(xiě)字樓做寫(xiě)字，逮到別墅做別，覺(jué)得這就是找一個(gè)施工隊(duì)，找一幫人做，我覺(jué)得以后不行了，就是說(shuō)你公司的優(yōu)勢(shì)是什么，這個(gè)很重要。代理公司也面臨這個(gè)問(wèn)題，做別墅，開(kāi)發(fā)公司業(yè)一樣，能不能把專業(yè)化做的很透，在這個(gè)區(qū)域里形成一個(gè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)下一步的發(fā)展很重要。所以星河灣對(duì)大家的啟示是什么，在一個(gè)領(lǐng)域里做的很精，很專，也能夠得到超額的回報(bào)。我想作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能需要把這個(gè)優(yōu)勢(shì)做到最大化。
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