物業(yè)管理作為住房制度的重大改革，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比，從觀念、管理模式以及管理內(nèi)容、廣度和深度上都有著本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
一、管理體制不同
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下由政府或企事業(yè)單位采用行政手段，直接進(jìn)行福利型的封閉式管理，管理單位是終身制。物業(yè)管理則是專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)由業(yè)主選擇，通過(guò)合同方式，在一定期限內(nèi)實(shí)行聘用，用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)。
二、管理內(nèi)容不同
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理一直以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。實(shí)際上，由于是福利型的低租金，收了租也養(yǎng)不了房，需要政府的大量財(cái)政補(bǔ)貼，蓋的房越多，管的房越多，包袱就越重，形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理則是對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，以對(duì)物業(yè)有形的“物質(zhì)”管理為基礎(chǔ)，以物業(yè)的業(yè)主和使用人為核心，展開與之相關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)渠道，形成正常的造血功能，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，政府不給補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
三、所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，不論是政府還是單位管理的房屋，產(chǎn)權(quán)為國(guó)家或單位所有，是公產(chǎn)。使用人僅是承租者而不是產(chǎn)權(quán)人。隨著住房制度改革的深入進(jìn)行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本變化，國(guó)家或單位所占的比重越來(lái)越少，個(gè)人產(chǎn)權(quán)已占到80%以上，已形成個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的產(chǎn)權(quán)格局。
四、管理機(jī)制不同
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志去管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系。用戶無(wú)法選擇管理者，很少有監(jiān)督權(quán)，更談不上決策權(quán)。物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和使用人雙方在完全平等的原則下，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，雙向選擇。簽訂物業(yè)管理委托合同，產(chǎn)權(quán)人和使用人參與重大事項(xiàng)的決策。物業(yè)管理企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人和使用人是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 |
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