-本報記者 張雁
一個時代的轉變常常是從最小的變動開始，而最初只有很少的人能感覺到。
林梅從深圳回北京探親，看到父母單位的房改房折合900元一平方米出售而硬是沒人要，她對父母說：一定要買，沒錢我借給你們，這房子以后一定會升值。
那時是1995年。現在，屬于她父母的那幢位于北京朝陽區東大橋的舊樓房每月給他們帶來1500元的租金收入，她的父母在郊區又買了一套大房子。
而在1994年初，一個名叫陳基強的25歲的香港人來到北京，當時他是香港梁振英測量師行負責商業地產的銷售部主管。他驚訝地發現，這是一個從來沒有見過的火爆的賣方市場。
“市場真的非常好啊，中糧廣場每平方米租金每月60美金，現在的國貿也不過是這個價錢。這還是預租。寫字樓還沒有內裝修好客戶就會提前一年付你三個月的租金。中糧、光華長安都是這樣供不應求。”
這個名不見經傳的小伙子很快成了業內名噪一時的“樓霸”。他和另外兩個香港人一起成為當時有名的“房地產(中介)三俠”。在兩年多時間里，陳基強完成了四個大項目，他的職務也從部門主任升到梁振英測量師行助理董事。2002年，陳基強開辦了以自己名字命名的房地產投資銀行——基強聯行。
從90年代初到今天，有很多中國百姓像林梅的父母那樣，在不經意間成了擁有不動產的“有產者”。也有不少人借著房地產市場的發展，從包工頭、教師、機關干部、文人變成了真正的地產大亨。還有像陳基強這樣的外來者，在十年間從一個大公司里的小職員做起，成為地產經紀行業的領先者。
一個從無到有的新興市場，支撐了國民經濟發展的半壁江山；一群各式各樣的奇人，造就了一個波詭云譎的江湖。
房地產是個很特別的商品，一頭連著金融市場、GDP等宏大主題，一頭連著老百姓的身家性命。古人云成家立業，而房子就是每一個中國人夢寐以求的最古老、最傳統的基業。那一幢幢拔地而起、千姿百態的房子，改變的是一個個城市的風貌，更是一代人的生活方式，一批人的命運。
市場是不太可能人工造出來的，也不太可能人為地消滅。在上世紀90年代初的海南，我們看到了政策造市帶來的瘋狂投機和毀滅性失敗。而幾乎同時，在那些不為人知的城市工地上，那些笨手笨足的工人們建起了現在看來式樣頗為簡陋卻足以讓當時的大多數人羨慕的新樓房，新建的寫字樓里，老板們為多拉一條電話線和物業吵成一團；在拆除舊街區的空地上，白鐵的棚屋在火熱招商……那才是中國房地產市場真正的起源。不是起源于某位領袖的英明決斷，而是起源從外企白領到貧嘴張大民們對房子的需求，對生活的渴求。正是這樣的需求，創造了一個史無前例的房地產牛市，創造了年GDP增長超過7%的經濟奇跡。以上海的樓市為代表，中國的房地產市場不但成為區域經濟增長的支柱，而且吸引了國內外資本的不斷流入，成為整個亞洲地區最吸引人的地產投資熱點。
但是走到2005 年的時候，中國房地產市場卻似乎成了眾矢之的。高房價、野蠻拆遷、銀行騙貸……房地產商們成了童話中的巫師、戲劇中的白臉。人們把因房子遇到的憤怒、挫折、不公，一股腦地發泄到他們身上。
把一類人揪出來做罪人是容易的，但這并不能改善房地產市場的現狀，也不能使你買到更合適的房子。
中國房地產市場從無到有的15年，有太多的傳奇、血淚、歌哭。現在更多的主體涌進來要分享這個市場的高成長，他們要求公平的機會。要求這個市場從一個原始、初級、血腥的市場升級為一個層次更豐富、功能更完整、效率更高的市場。這個轉變需要智慧也需要勇氣。更需要的是一種最基本的合作與互信。它不是一場互相PK的游戲，而是一個充滿爭吵與妥協的名利場。
海南造夢北京造房
對房子的真實需求，是中國房地產市場真正的起源
-本報記者 石玉
海南在1988年建省之前，對于很多人來說只是“天涯海角”，然而近些年來，“海南”已經成為中國房地產市場的一個標本性概念。上臺的主角是如此之多，以至于可以為他們列上一個長長的名單。
瘋狂夢想彌漫海南
站在17年后回望，我們幾乎難以理解那個迷人的夏天所發生的事情：每天過海的輪渡上擠滿了講各種奇怪口音的外鄉人，他們拋家舍業來此淘金。“十萬人才下海南”，大量資金涌向海南，首先燒熱的就是地產。香港南洋銀行和海南珠江實業公司在海口市興建的28層的南洋大廈和龍珠大廈，讓當時的海南人大開眼界。
在上個世紀90年代初地產最為火爆的時候，在海南注冊的房地產公司達到驚人的15000多家。在海口和三亞等有限的區域內，只要是持有與房地產沾邊的文件，哪怕還沒見著具體的土地和圖紙，隔不隔夜都可發財。
到了1993年和1994年，海南地產投資額分別增長14倍和13.9倍，地產投資總額連續兩年超過57億元，達到投資熱的頂峰。大量的資金都僅用于炒地皮，炒樓花，真正買來用于居住和商務活動的只有30%左右。在這種投機比開發更有利可圖的風潮中，大部分人都被卷入“擊鼓傳花”式的地產投機中。
1993年下半年，就如同海南這個熱帶島嶼時常出現兜頭澆來的對流雨一樣，隨著國家加強對宏觀經濟調控的力度，海南的房地產熱突然來了個大剎車：大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，悔之不及。絕大多數的房地產企業，要么人去樓空，要么債務纏身，很多老板開著奔馳、寶馬四處躲債、要債，卻無力繳納電話費，甚至連汽油費都成了負擔。
房地產泡沫留給海南的遺產是數目巨大而不詳的金融不良資產。到目前為止，無論是政府公布的統計數據，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數字都不一樣，僅海南發展銀行關閉時，就留下200多億的窟窿。
這次代價昂貴的財富之夢，造就了中國很多百萬、甚至是千萬富翁的同時，也使更多的人血本無歸。在此賺得第一桶金的人，在后來中國地產市場的發展中，很多成了領軍人物。
拆出“官商”任志強
任志強還不懂什么是房地產的時候，已經干得比當時的大多數房地產商聰明。因為他炸過油餅。
任志強對《時代人物周報》說：“剛開始，我們早晨4點多要炸油餅，晚上11點關門后才開始算賬，可那么多錢數著數著就睡著了。一個油餅六分錢，一碗糖漿才三分錢，我們收來的全是一分一分的，你得把錢摞成一摞兒，排一桌子去數。”
北京市西城區政府為實施舊城改造，利用借來的20萬元于1983年成立了華遠公司。其時，能說會道的任志強抓住機會認識了華遠首任總經理戴曉明，由此進入房地產界，這是他人生一個轉折點。
剛到華遠，戴曉明讓任志強組織施工改造地安門商場，對房地產還了解甚少的任志強成了施工隊的隊長，沒成想一炮成名，于是涉足房地產的腳步一發不可收拾。
華遠最輝煌的年代，應是90年代中期前替代政府進行舊城和西單商業區改造。1985年，北京市西城區政府委托華遠以企業運作的模式對西單進行改造。然而很快國家對大型建設項目全部喊停，已經拆為平地的西單因為無法投入項目而引致拆遷戶的連鎖反應。
對房地產還不甚了解的任志強卻精通店鋪的經營，他將拆出來的空地改為小商品市場，這就是后來聞名全國的“百花市場”，這在全國也是第一個小商品市場，百花市場經營得風風火火，引得全國各城市都到百花市場來取經。此后西城區政府委托華遠集團進行全區的土地一級市場開發。
任志強坐倚京都，背靠政府，充分發揮政策優勢和良好的人際關系，占盡了天時、地利、人和，加上他的個人才能，使其在政府劃撥用地，政策利用渠道等方方面面，都擁有超出常規的運作能力。
華遠走的路線可謂兩頭開花，要么是建設大型的獻禮工程，像西單文化廣場，要么是成本低廉的拆遷房和集體住宅。這是許多開發商可望不可及的肥差。
任志強毫不介意地說：“我們傳統上就是官商”——像這樣的官商，在全國各大中城市都有不少。他們是中國房地產市場最早的一批開路者。這種政府拆遷、企業運作、集體購房的模式曾是90年代中期以前最主流的商品房營銷模式。
直到今天，國有的本地企業仍然占據著北京房地產的主流。
萬通與萬科轉身
在第一輪幸存者游戲中，跑得快的人贏了
-本報記者 張春霞
萬通系、利達行系、萬科系、清華系，在房地產界，這是四家素有“黃埔軍校”之稱的公司。
萬通——萬科，從名字就能看出它們之間的相似之處。這個相似，可以從它們那次由南向北的大挪移說起。
不約而同的抉擇
當北京規劃建設的住房面積只有人均7平方米的時候，海口這一數據已經達到了50平方米，作為萬通六兄弟之一的潘石屹預感到危機，決定北上，于是1990年就出現了北京萬通實業股份有限公司。
萬科是上市公司，1994年以后的宏觀調控和股市熊市，讓多元化發展的萬科開始感受到資金寒流。因此在北京房地產市場剛剛打開的時候，北上無疑是明智之舉。在相差無幾的時間里同樣選擇了揮師北上，雖然原因不盡相同，但從現實來看，它們一樣在低迷的市道中完成了各自精彩的轉身。
“萬通地產是第一個引進‘按揭’的大陸房地產商；在萬通新世界廣場開發中第一個引入香港專業營銷代理機構的公司，最終成為北京寫字樓市場的里程碑項目；隨后萬通地產將發展大廈整盤銷售給國際航空公司，創造單筆銷售最高額記錄。”到今天，提起萬通的這些成績，盛世品牌戰略研究所所長夏忠群感嘆不已。
“說起來，萬通與萬科的共性還表現在他們的學習型態度。他們能毫不諱言自己在向同行學習，甚至是向對手學習，這是一件很難得的事情。”中國房地產業協會秘書長顧云昌對《時代人物周報》說。
萬通集團董事局主席馮侖在電話里一副心態很平靜的樣子：“我經歷過離婚，家庭變故，現在已能很平和地去看待一切。他們說我是地產界的哲學家，我無非是地產界董事長里面上學時間比較多的。”
馮侖從不介意暴露自己對萬科的崇拜及學習。2003年的新年到來之際,馮侖寫了一篇文章作為公司的新年獻詞，題目就叫做《學習萬科好榜樣》。
“對于企業來說，樹立榜樣很重要。找到一個值得你全面學習的標桿是幸運的事情，現在，美國同行普而特是我們學習的榜樣。我們要發現他的長處，認清自己前進的標向。”郁亮的回答干脆而直接。
郁亮的平衡術
在萬科創始人王石眼中，現任萬科集團總經理郁亮是典型的“蘇州才子”，他“細膩、踏實，是一個進取心和自律能力很強的人”。
或許正是由于這些，2001年的年末，王石交出手中權杖，將這家中國地產業中最具實力的明星企業，交到了郁亮手中。那一年，這位小個子的蘇州人年僅36歲。郁亮說，萬科在這一輪有質量的增長中應該扮演什么角色，這是他當下面臨的一個大問題。
“目前，萬科的品牌架構已初現雛形”。另一種聲音也同時回響在耳邊。“萬科的品牌訴求過于空洞。”一位不愿透露姓名的媒體同行認為，萬科面臨著產品品質和道德上的風險。這樣，曾經被包括王石和郁亮在內的萬科人引以為豪的“集團化標準”就成了人們詬病的地方。
郁亮認為，萬科能做到今天的規模，是在做減法的過程中實現的。“我們的先天并不好，誕生在一個沒有規則的時代，幸好，我們在專心致志做地產，并且有自己的追求與制度。”
在萬科公司內部小范圍地流傳著一個郁亮“爬山喝水”的故事——“永遠不要把水喝光”：郁亮每次爬山時盡管汗流浹背，不管多渴他都不會把水全部喝光，直到下山，還留著一小瓶水，在確認沒有什么問題了才放心喝掉。
郁亮說：“做企業其實和爬山很相似，你會不斷面對新目標，你需要學會穩健行進，合理分配資源、珍惜資源和節約資源，及時處理各種意外。”
與頻頻出鏡的王石相比，郁亮顯得“默默無聞”。郁亮卻表示，他領導下的萬科，將堅定不移的沿著王石的路線走下去。
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