京城地產(chǎn)烽煙圖
與上海相比，北京地產(chǎn)界的政治家、理論家似乎太多了一些
-特約記者 李樂
對于所有與地產(chǎn)行業(yè)有所牽涉的人來說，今年的秋天來得相當特別。
任大炮兩上萬言書
華遠集團總裁任志強在今年夏天無疑最為忙碌。就在短短的4個月當中，任氏便有兩部“萬言書”出爐，而這一切，無不緣于今年4月開始的專門針對地產(chǎn)行業(yè)的集中政策調(diào)控。
在北京地產(chǎn)圈中，華遠集團總裁任志強是出名的“大炮”，由此，任氏得到了“最像政府官員的地產(chǎn)商”的普遍評價。
任氏的第一份萬言書出爐的時間是今年4月。那個時候，幾乎見證了北京房地產(chǎn)市場全部發(fā)展歷程的他，切身地感覺到“麻煩可能真的來了”。讓他產(chǎn)生這樣憂慮的是4月中旬，新華社發(fā)表的一篇評論員文章，就在那篇文章中，房價問題首次被提升到了政治高度，其中甚至出現(xiàn)了“住房并不是完全意義上的商品”的表述。
“房地產(chǎn)的問題被政治化了。”當時任不無擔(dān)心對記者說，“我覺得，對房地調(diào)控應(yīng)該是一種理性的態(tài)度，要細化，不要因為局部的問題而打擊一大片。”他在第一封萬言書中就政策中的若干問題提出了尖銳的批評。
在此后7部委聯(lián)合出臺的一份通知當中，上述問題都得到了細化。此時的任志強，相比于第一次萬言上書時已經(jīng)平靜了許多，或許他已經(jīng)意識到，調(diào)控已經(jīng)勢不可免，惟一可以期望的是，調(diào)控能夠本著客觀，理性的思路進行。
但到了9月，央行的一份《2004年房地產(chǎn)行業(yè)金融報告》令他再度“出山”。這次刺激任氏神經(jīng)的，是央行提出了“取消期房預(yù)售制度”的一則建議。
顯然，這一建議觸碰了地產(chǎn)商們最基本的利益底線。任志強在隨后建設(shè)部召開的一次關(guān)于預(yù)售情況的閉門會議上拿著自己的研究報告，聲色俱厲地指出，“取消預(yù)售，在任何國家都是沒有的先例。”
陳鷹苦練過冬術(shù)
華潤(北京)總經(jīng)理陳鷹或許是這次調(diào)控中最為風(fēng)光的人物，與任氏兩上“萬言書”的“憤青”行為相比，陳的行動顯得更為老練與圓滑，就在地產(chǎn)商們感受“冬天來了”的時候，陳鷹早已有了自己的“過冬術(shù)”。
8月1日，北京市國土資源局二層交易大廳，半個小時之內(nèi)，華潤讓清河地塊的價格狂飆8億多元。當標價25億6500萬，35萬平方米的清河地塊最終歸屬華潤，已經(jīng)很少有人將順馳2004年奪下大興地塊的9.5億稱做天價了，
如果將陳鷹的“過冬術(shù)”簡單地概括為“瘋狂拿地”顯然過于簡單。在陳的心目當中，調(diào)控的當口或許就是擴張的最佳時機。盡管在付出25億6500萬的之后，樓面成本價已經(jīng)高達3700元/平方米。
然而，在此之前，陳鷹也在經(jīng)歷著自己的尷尬——華潤在北京已經(jīng)沒有新的土地儲備入賬。他無法否認，在得到清河地塊之前，華潤并無新土地儲備進賬的事實。“在西單和昌平，我們都一直有地塊在運作，但也只是前期工作。” 陳鷹向記者坦承。
除了土地之外，在銷售方面，陳鷹也有著自己的過冬術(shù)。就在5、6月間，北京部分高檔住宅出現(xiàn)滯銷態(tài)勢的情況下，華潤旗下的鳳凰城果斷地把主攻方向轉(zhuǎn)向海外。事后，就連華潤(北京)主管銷售的副總經(jīng)理謝驥也承認，海外推廣的銷售收入，在那一段時間起到了相當關(guān)鍵的作用。他告訴記者，天價的地價款中，就有相當一部分來自于海外銷售的收入，可見“過冬術(shù)”的效力所在。
與華潤的“過冬術(shù)”相比，“聯(lián)盟”似乎在地產(chǎn)界內(nèi)十分流行。就在清河地塊拍賣之前，一貫“瘋狂”的順馳終于做出了一次理性的舉動，與首鋼地產(chǎn)結(jié)盟，組成北京首鋼順馳房地產(chǎn)有限公司，盡管雙方對外一致宣稱，雙方各占50%的股份，但記者了解到的情況是，至少在清河地塊上，土地成本將由首鋼方面負擔(dān)，而順馳所負擔(dān)的，僅僅是建安成本而已。
面對土地價格的高漲和調(diào)控帶來的資金來源緊縮，結(jié)盟或許是一條最為高效的捷徑，然而，中國企業(yè)合久必分的特性，也為這種“過冬術(shù)”的失敗打下了伏筆。
“2005年到2008年，北京房產(chǎn)應(yīng)該是一個跳躍式發(fā)展的過程。房地產(chǎn)銷售每年應(yīng)該有10-12%的增幅。其中國內(nèi)消費占90-95%。”陳基強預(yù)測——這也是他最近將北京作為公司業(yè)務(wù)重心的原因。
都來撕扯房產(chǎn)圈
外部環(huán)境的變化，有利于逼迫房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)商進化
-本報記者 張雁
“中國房地產(chǎn)市場最大的問題是市場專業(yè)化分工不夠，房地產(chǎn)商既做開發(fā)又做銷售和運營，力量過于強大，業(yè)主無法與之抗衡。”中國人民大學(xué)金融信息中心主任楊健說。
這種形狀有一點像全盛時代的恐龍，看似不可一世，但在迅速變化的環(huán)境面前就有滅頂?shù)奈C。也有些聰明的恐龍會進化成新時代的強者，不過它已經(jīng)不再能獨霸食物鏈的頂端，而要和很多其他的動物分享資源。
闖入者于凌罡
憑著一個簡單的信念，32歲的軟件工程師于凌罡像一只魯莽的野兔闖進了房地產(chǎn)這塊白菜地 。2004年11月，在經(jīng)過幾個月的網(wǎng)上宣講之后，于凌罡在媒體上公布了他的合作建房計劃。短短幾個月之后，北京合作藍城咨詢服務(wù)公司成立了。200多名支持者每個人向于凌罡交了500元作為他的活動經(jīng)費。
2005年8月份剛開始的時候，于凌罡似乎成功在望。在他看中芍藥居甲2號的地塊時，支持他的100多位合作者們每人都向指定賬戶打進了15萬元，他們一共籌集了4000萬元。
但是那塊地還是歸了別人。有人說因為那塊地并不是完全整治好的“熟地”，有人則說這是競爭對手和土地出讓方做好的一個“局”，于凌罡差點做了一回傻根。
“我們沒有失敗。誰說我們失敗了？”電話里于凌罡的聲音一下子提高了，“我們沒有經(jīng)驗，但我們不傻。經(jīng)過這一次，我們學(xué)到了很多東西。”
他對“拿地難”提出的解決方案是：放棄直接投拍，通過中介公司去拿地；或是與政府談判，以較為優(yōu)惠的條件拿地建房。
“現(xiàn)在我每天什么都不干，就是找地、找錢。”他說。
在2005年上半年，像于凌罡這樣的“傻根”(馮侖語)一下子鉆出了一大群：上海、深圳、重慶、西安……也真有一大批捂著錢袋眼睜睜看著房價上漲的人，寧愿拿出幾十萬元的積蓄委托一個陌生的外行幫自己實現(xiàn)夢想。
于凌罡像一面鏡子，照出了房地產(chǎn)業(yè)的很多潛規(guī)則；“只能成功一次”的于凌罡改變不了中國百姓住不上可心房的現(xiàn)實，他是那個在公司會議上提傻問題的職員，只要他不被不由分說地踢出去，這個公司就還有救。
央行面孔吳曉靈
在上一輪的房地產(chǎn)泡沫中，商業(yè)銀行是一個被拖下水的受害者。現(xiàn)在他們?nèi)匀皇欠康禺a(chǎn)業(yè)最大的債主，在緊鑼密鼓的銀行改革和宏觀調(diào)控中，中央銀行對房地產(chǎn)業(yè)一直密切關(guān)注。
當房地產(chǎn)的熱度一再升高，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度讓央行感到擔(dān)心。除了三令五申商業(yè)銀行提高對房地產(chǎn)信貸門檻以外，央行試圖以金融手段對房地產(chǎn)熱釜底抽薪。金融市場的缺陷自然應(yīng)當以市場的改革和規(guī)范來改進。當然，對樓市調(diào)控并非央行分內(nèi)之事，所以它的某些越界舉措招致市場的強烈反彈也不奇怪。
11月5日，央行副行長吳曉靈出現(xiàn)在“房地產(chǎn)金融年會”的會場上。她沒有像以往的央行官員習(xí)慣性地批評房地產(chǎn)過熱，反而提起了1998年央行支持房地產(chǎn)發(fā)展的信貸政策。同時她承認，國家在停止對房地產(chǎn)的投資之后并沒有放開相應(yīng)的融資渠道，是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過度依賴銀行資金的主要原因。她建議大力推進房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)信托、私募、上市和發(fā)行企業(yè)債，促使房地產(chǎn)資金來源多元化。
“國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)是很奇怪的，它只跟銀行打交道。但這是不對的。一個行業(yè)融資怎么能全靠銀行呢？”陳基強說。
他介紹說，全球房地產(chǎn)的資金來源是多元化的，在紐約，一般房地產(chǎn)投資只有10%來自開發(fā)商，10%來自投資商，10%是夾層貸款，10%來自股權(quán)私募和發(fā)行公司債，其余60%是銀行貸款。另外海外上市、股權(quán)私募、地產(chǎn)基金在國外都有很成熟的模式。
放開管制是一條活路，只是以國內(nèi) 資本市場的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)的成熟度來看，這條路還相當狹窄。
看不懂就不投資
“舊城改造里邊有很多政策不透明，按我們的習(xí)慣，我們只投我們看得懂的項目。”美林的蓬剛婉轉(zhuǎn)地對一位國內(nèi)地產(chǎn)商說。
“外國投資者的錢不好拿啊。”首創(chuàng)的劉曉光感嘆。
外國投資者大概是這樣一種人：你有本事，可以拿走我200億的投資，但你要想騙我200萬，沒門。
對于渴求資金的國內(nèi)地產(chǎn)商來說，這種來自資本的硬約束是從來沒有過的——他們習(xí)慣于用各種手段弄錢、弄政策優(yōu)惠，惟獨不習(xí)慣公開透明地運作自己的企業(yè)。不習(xí)慣向出錢的人匯報自己都拿這些錢做了些什么，為什么沒有好的投資回報。而政策公開、運作規(guī)范透明恰恰是一個行業(yè)健康成長的標志。
對于本土的地產(chǎn)商來說，來自香港新加坡等地的發(fā)展商還是他們的直接競爭對手。君不見，和記黃埔、新鴻基等港資地產(chǎn)商在全國各地攻城掠地，屢奪土地“標王”。他們的建筑品質(zhì)、運營能力、資金實力都對內(nèi)地企業(yè)構(gòu)成了擠壓和挑戰(zhàn)。
游戲中的幸存者
自從宏觀調(diào)控實施以來，不時傳出某項目由于資金問題易手的消息。
“如果將世界上各種各樣的發(fā)展商的案例拿出來看的話，讓發(fā)展商滅頂之災(zāi)的不是價格下跌了。而是資金鏈斷了。”曾痛批上海樓市八大罪狀的瑞士信貸第一波士頓首席亞洲分析師陶冬說。
奇怪的是，在地產(chǎn)金融年會上，沒有一個開發(fā)商說自己缺錢，倒是融創(chuàng)的孫宏斌一再聲言：我不缺錢，好公司不會缺錢的。
那缺錢的在哪呢？“都在下邊坐著呢。”一位中介公司副總笑著指一下黑壓壓的來賓席。
誰是幸存者游戲中的勝者？誰是地產(chǎn)界的真英雄？
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