說實在的，我這二十年來都是在美國做事，都是在金融界，尤其是在房屋抵押貸款、證券化方面工作。雖然我在國外也聽說過宏觀調控方面的問題，見解還是膚淺的，我把國內房地產最近的情況跟美國相比，然后提出一些問題，為什么在美國這五年來房地產的房價也有很顯著的成長，可是美國并沒有宏觀調控，美國一直在調短期利率，對房貸的利率沒有很大的影響。我想比較一下美國的情況跟國內的情況，為什么美國沒有宏觀調控？有兩個原因，小時候我在臺灣長大，小時候常常聽人家講美國美國，很煩，現在仍然在講美國，美國的月亮不是比中國圓，但是美國的經濟月亮確實比中國圓。第一個原因，美國的住房率，十家里面大概有七家是住著自己的房子，有三家是住租的房子，房價上漲的時候，七家樂，三家愁。在美國買房地產是全民運動，而且在雞尾酒會的時候，一談都是你的房價漲多少，我的房價漲多少，你借錢借多少，我借錢借多少。一個家庭最大的投資就是投在房地產，住是個大問題，所以美國有70%的房屋擁有率，它的房屋在上漲的時候，對國民的消費有刺激。美國這五年來，2000年，美國經濟蕭條時間非常短，就是因為他的房地產一枝獨秀，能夠支持美國經濟持續發展。我們講房地產的時候，有住房的房地產跟商業房地產之分，住房房地產跟商業房地產其實這兩個東西在美國來講融資方式是不同的，不能混在一起談。
現在我主要講住房的房地產，第一個原因是沒有宏觀調控，就是因為它的住房率很高。第二個原因，美國的房屋往上漲的原因。物價上漲都是供需有不平衡才物價上漲，就是需大于供，可是在美國的房屋上漲倒不完全是因為供給不夠需求，其實我們一般人在分析房屋市場的時候，都會看在房屋的供給方面有一種數據，就是你一年要造多少房子，美國最近幾年來，一年大概造200萬套房子。需求就是每年的住戶成長多少，美國有大概三億人口，住屋大概有一億左右，一億里面每年也不過是200萬，住戶增加的時候，就會對房屋有需要。美國買房子，有了房子之后就要換大房子，你有了120平方米的，現在你有錢了，要買150平方米，就是往上增加面積。由于融資方面的原因，美國融資非常容易，因為長期利率很低，美國人買房子他的錢大部分是中國借給他的，因為他們的房屋融資大部分是證券化的，證券化的證券我不知道有多少，但是我肯定有一大部分錢是中國人投資過去的。所以我們奇怪我們買房子買不到，我們這里搞宏觀調控，大家買房子我們借錢給他們買。他們的資金很充裕，有很多國外資金進來，他們房價往上漲，導致融資太簡單。這兩點是美國的情況，說不定也跟香港差不多。
反觀國內之所以有宏觀調控，像美國在1970年中期的時候，戰后那些小孩子，忽然有幾百萬人要房子，那時候房子供給不夠。我們國內有13億人口，大概有3.5億的住戶，我不知道這3.5億的住戶有多少人有自己的房子。
任志強：90%多。
扈企平：今后我們住房融資方面一定要證券化，因為證券化就是直接融資，直接向資金市場融資。所以，我說要證券化，我以前跟其他人演講的時候我提出扈八點，怎么樣住房貸款證券化，讓我們以后的融資更方便，比較有效地、低的利率。第一，要有完整的法律。第二，在會計和稅收方面也應該完善，尤其是稅收，如果我們要促進中低收入房屋的需要，應該在稅的方面有所調整，即使像美國一樣，什么樣的東西都不抵稅，可是你房屋貸款的利率可以從你所得抵消掉。第三，很專業的分析師。第四，證券化一定要有信用評級，我在這里給自己做一下宣傳，一定要有標準普爾的信用評級。第五，要完善投資銀行的措施，從開始發行證券，一直到發行出去都要有完善的措施。我在國外做了十幾年的投資銀行，雖然投資銀行賺錢不少，但是也辛苦做了很多事。第六，有要利率出現，我們在發行證券的時候，最基本利率就是國庫券的利率，加一些利差來定價，所以在定價以前一定要國庫券的利率。第七，要有很活躍的二級市場，因為有了二級市場，以后新的證券出來以后，才會知道價格定在哪里？第八，有專業投資者，前面七個都做到，沒有第八點也不行，如果我們把這八點都做到，我覺得我們以后的房屋貸款的融資就可以由資金市場直接融資，其他的政治因素、其他的社會因素，只是在融資這方面能夠證券化越快越好，因為這樣對增加需要就會有很大的幫助。謝謝各位！
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