問題在哪里？問題是國內(nèi)上市的公司是中國公司，它的主要業(yè)務(wù)在中國境內(nèi)，H股公司也是中國公司，它的主要業(yè)務(wù)也是在中國境內(nèi)。為什么H股公司它的資產(chǎn)可以得到準(zhǔn)確定價(jià)？為什么H股公司在香港上市它的融資額在不斷地上升？也就是說，在香港的市場不但具有給資產(chǎn)準(zhǔn)確定價(jià)的功能，而且香港市場具有可持續(xù)融資的功能。問題在什么地方？于是我們就比較了一下香港和國內(nèi)的區(qū)別，這是在第三張表上給出的，區(qū)別我不加評論，這里只是把事實(shí)列出來。香港是完全開放的國際市場，國內(nèi)是基本封閉的國內(nèi)市場；香港是一個(gè)充分競爭的市場，國內(nèi)是一個(gè)受到行政保護(hù)的市場；香港是一個(gè)放任自由的市場，價(jià)格由市場決定，機(jī)構(gòu)、個(gè)人這些市場參與者都是自負(fù)盈虧，國內(nèi)是一個(gè)政府頻繁干預(yù)的市場；香港是一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)管體系和一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)管當(dāng)局，而國內(nèi)監(jiān)管是在政府，在金融機(jī)構(gòu)，在股民的影響下，帶著多重的目標(biāo)進(jìn)行著非常吃力的監(jiān)管。
在香港市場，媒體是進(jìn)行監(jiān)督，國內(nèi)媒體則進(jìn)行炒作，資本市場的問題在香港是一個(gè)純商業(yè)問題，到國內(nèi)不知道為什么變成了社會問題，互相評論。給出我所看到的香港市場和國內(nèi)市場的區(qū)別，結(jié)論是什么，2006年的市場展望是什么，市場的展望是大陸市場應(yīng)該越來越像香港市場，只有這樣才能夠準(zhǔn)確地為資產(chǎn)定價(jià)，只有這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的融資。如果我們在制度改革方面推進(jìn)速度慢的話，如果我們在制度改革方面不得力的話，這一趨勢會繼續(xù)下去。也就是香港在回歸祖國以后，不僅加強(qiáng)了國際中心的地位，而且香港會變成國內(nèi)金融中心，會有越來越多的國內(nèi)企業(yè)到香港去上市，這個(gè)趨勢已經(jīng)沒有辦法避免。所以，2006年我們希望我們國內(nèi)的市場在制度建設(shè)上多學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗(yàn)，能夠在制度建設(shè)上步子跨的更大一點(diǎn)。
楊大明：謝謝許小年先生，他剛才給我們分析內(nèi)地和香港兩個(gè)市場的區(qū)別，這里面有一些是制度方面的，也講到了我們媒體。可能在某種意義上也是對于剛才哈繼銘先生和房超先生從另外一個(gè)角度做的闡釋。我昨天晚上查了美林集團(tuán)在房地產(chǎn)方面的動(dòng)作，知道你們在北京也有一些舉措，特別是我想作為像美林集團(tuán)這樣的投資機(jī)構(gòu)來說，他怎么來看待中國國內(nèi)市場的形勢，另外，蓬鋼先生能不能解釋一下，通過你們的合作的街頭案例，一些金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，能不能給我們做一個(gè)解釋？
蓬鋼：謝謝楊先生，很高興今天有這個(gè)機(jī)會跟大家交流一下我們作為國外的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)對于國內(nèi)市場的一些看法，就像剛才楊先生說的，在跟國內(nèi)的企業(yè)接觸過程當(dāng)中有什么樣的感受？其實(shí)我們在中國的市場開始投資業(yè)務(wù)有兩到三年的時(shí)間，在過去的兩年里，其實(shí)從政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控方面主要有這么兩大政策調(diào)控，一個(gè)就是前年底、去年初對于銀行在房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款方面的宏觀調(diào)控，另外一個(gè)就是今年年初去年年底開始對于房地產(chǎn)市場里的泡沫的打擊，這兩大政策上的宏觀調(diào)控。第一個(gè)應(yīng)該說是國內(nèi)供應(yīng)方面的限制，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量非常大，現(xiàn)在供應(yīng)量也非常大。另外，銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中的參與量非常之大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目里面銀行貸款占整個(gè)資金的比例非常之多。
今年打擊泡沫的政策應(yīng)該從市場需求角度又重新給予一定的限制，這兩次限制從外資的角度和我個(gè)人的角度來看，第一是減少供應(yīng)和降低銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程當(dāng)中的貸款支持，這是一個(gè)非常明智的做法。因?yàn)槲矣X得中國的房地產(chǎn)市場主要的問題在于供應(yīng)，而并不在于需求。中國實(shí)際上房地產(chǎn)市場需求量是非常健康的，而且它的需求主要來自這么幾大方面，一個(gè)是人口的城市化，包括城市的重新建設(shè)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，還包括整個(gè)城市人口對于住房、對于寫字樓、對于生活空間從無到有的一個(gè)積累過程。這和西方比較成熟的房地產(chǎn)市場對于房地產(chǎn)或者對于生活空間的需求完全是隨著經(jīng)濟(jì)的浮動(dòng)而改變的需求是完全不一樣的，這一點(diǎn)是經(jīng)常被西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所忽略的地方，我們的需求跟西方已經(jīng)達(dá)到的經(jīng)濟(jì)平衡的市場需求很不一樣。但是在供應(yīng)方面的確存在相當(dāng)大的問題，這個(gè)問題主要來自整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的管理，還有房地產(chǎn)供應(yīng)鏈里面的銀行錢來的太容易這幾個(gè)方面引起的。的確在早一兩年的時(shí)候，我們看到市場上很多開發(fā)商都是頭一次做項(xiàng)目，以前不是專門做房地產(chǎn)的，通過各種各樣的關(guān)系找到一塊地，他以前是做其他的行業(yè)，突然間覺得房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)因?yàn)槔麧櫬时容^高，從其他行業(yè)積累了一點(diǎn)資金，通過各種各樣的關(guān)系找到地，然后通過各種各樣關(guān)系從銀行找到錢，這樣一個(gè)項(xiàng)目就輕而易舉上馬了，結(jié)果生產(chǎn)出來很多并不被市場所接受的產(chǎn)品，這樣造成相當(dāng)大規(guī)模的浪費(fèi)。 我們最開始進(jìn)入中國市場的時(shí)候，是從做不良貸款業(yè)務(wù)開始的，我們的確有機(jī)會看到在銀行體系里面，因?yàn)轫?xiàng)目上馬的草率，造成了很大量的不良貸款，由于對于項(xiàng)目的市場接受能力的錯(cuò)誤估計(jì)而造成的。所以，我覺得這兩次宏觀調(diào)控，一次是對于供應(yīng)的調(diào)控是非常明智的，因?yàn)殂y行的確沒有承受項(xiàng)目開發(fā)的能力，對于一個(gè)項(xiàng)目在資金上的支持不應(yīng)該達(dá)到那么高的比例。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)里的人應(yīng)該很清楚，前幾年一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目里面開發(fā)商自有資金所占的比例非常小，這是行業(yè)里面大家引以為榮又是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的常見病，大家認(rèn)為做房地產(chǎn)就是自己出很少的錢，用其他人的錢來獲得利潤。 這是很不健康的想法。銀行如果能把為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供80%、90%的資金支持，降到40%、50%的資金支持，這是一種很健康的趨勢。從這個(gè)情況來分析，我們倒是覺得控制供應(yīng)、控制銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，這樣的宏觀調(diào)控會持續(xù)比較久的時(shí)間，從銀行對于本身體制的貸款狀況控制，提高他們的資產(chǎn)質(zhì)量，降低不良資產(chǎn)的比率，這是一個(gè)非常重要的措施，我們覺得這個(gè)措施是會持久的。相反，對于市場需求方面的一些限制，應(yīng)該是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，因?yàn)檎参幢夭幌Ｍ幸粋�(gè)非常繁榮的市場，也未必不希望房價(jià)賣的越來越高，房地產(chǎn)價(jià)格越來越高，這對于政府土地價(jià)格越來越高，尤其是以后要是有了房地產(chǎn)稅以后，盡量從稅收上提高政府的收入，這都是一個(gè)很積極的事。
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