以房養(yǎng)房需謹(jǐn)防風(fēng)險
隨著人們對房地產(chǎn)領(lǐng)域投資意識的加強(qiáng)，許多人都將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了“以房養(yǎng)房”的方式上。聰明的消費者自會比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業(yè)后又將其出租，以現(xiàn)在市場上的租金水平來計算，后者的收益率肯定要高于銀行存款的利率。此外，這種租金收益也相對穩(wěn)定。
在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險究竟有多大呢？
觀點一：做長線仍可看好
有投資者認(rèn)為，房價可能短期會波動，但長遠(yuǎn)看，調(diào)整周期過后價格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預(yù)期下，只要負(fù)擔(dān)得起，房產(chǎn)仍是一項不錯的投資。他們認(rèn)為，即使利率提高，還貸金額實際增加并不多，何況現(xiàn)在一年內(nèi)次新房停止轉(zhuǎn)按揭，想出手也不容易，不如繼續(xù)持房出租。還有人表示，現(xiàn)在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當(dāng)前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿(mào)公司上班的黃女士說，趁在職時養(yǎng)幾套小房型，強(qiáng)迫自己每月還貸，將來年紀(jì)大了就不怕下崗?fù)诵萘恕?
觀點二：還貸額占比須控制
既然是投資就會有風(fēng)險，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財師認(rèn)為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應(yīng)大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務(wù)就越安全。
由于房貸政策的變化，顯然，“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計算，每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風(fēng)險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風(fēng)險。
觀點三：謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險
除了還貸額上升的風(fēng)險，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險。
一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時代需求的方向發(fā)展。因此，時間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價值有下降風(fēng)險。
此外，房產(chǎn)市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場時，開發(fā)商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔(dān)房價和租金雙下降的風(fēng)險，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購買多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。
觀點四：謹(jǐn)慎投資不宜“滿倉”
綜上所述，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險。分析人士認(rèn)為，作為不動產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時在投資房產(chǎn)時，也要全面評估投資回報率，對以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
“以房養(yǎng)房”的三種方式
出租舊房，購置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
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