正是由于以上的原因，這才有了眼下這種“樓盤空置與房價虛高”同時并存的奇特現(xiàn)象。只是，一旦當商業(yè)銀行意識到其已經(jīng)直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，并痛下決心采取有效措施來規(guī)避房地產(chǎn)信貸風險之后，這種“房屋空置與房價高揚”同時并存、非理性的房地產(chǎn)繁榮現(xiàn)象還能長久嗎？
如何消化空置商品房
最近一項調(diào)查顯示有超過30%的準購房人表示，置業(yè)會首先考慮尾房，遠遠高出首選二手房的11.49%的比例。在宏觀調(diào)控后，漸漸走出觀望狀態(tài)的購房人，在商品房市場居高不下的房價壓力下，開始對空置房情有獨鐘。業(yè)內(nèi)人士認為，空置率的居高不下與商品房價格的持續(xù)攀升已成房產(chǎn)市場的焦點矛盾。事實上，今年政府已經(jīng)多次表現(xiàn)出對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的堅決態(tài)度，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。如果消化空置房的鼓勵性政策力度再大些，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠與中介合作，房產(chǎn)行業(yè)一、二、三級市場的瓶頸將會由空置房的銷售而形成一個良性發(fā)展的局面。
根據(jù)調(diào)查，目前我國已經(jīng)有65.8%的城鎮(zhèn)家庭擁有了住宅產(chǎn)權(quán)，而美國、法國、日本在上世紀80年代末住房自有率分別為51.5%、46.7%、60.4%。這說明，有住房消費能力者總體上已基本完成住房消費(自住)，不會再購房特別是購空置的商品房消費(投資除外)，而剩余的消費者雖有消費需求卻沒有現(xiàn)實的住房消費能力。有關(guān)專家認為，住宅租賃市場蘊含的巨大需求是推動空置房消化的有效途徑。從城市化發(fā)展的長遠需求來看，預(yù)計到2010年我國城市人口凈增量是2.8億，其中一大部分是由農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)的人口。這部分農(nóng)業(yè)人口勢必在一個較長時期內(nèi)無力購買住房，租房是其唯一的選擇。
國外的經(jīng)驗表明，任何一個國家，無論經(jīng)濟有多發(fā)達，都不可能實現(xiàn)住房的完全私有，房屋租賃仍然占有相當?shù)谋壤Ｄ壳拔覈袌錾峡晒┏鲎獾姆课莶⒉怀渥悖绻麑⒖罩蒙唐贩窟M入租賃市場，將大大增加出租房的供應(yīng)量，商品房租金價格將會大幅下調(diào)，租金的普遍下降，導(dǎo)致對出租房的需求大大增加，反過來促進了空置房得到更好的消化。有專家建議，可由政府出面組建專門的房屋租賃公司，或是扶持大型房地產(chǎn)公司成立房屋租賃公司，吸納收購空置商品房。政府要通過一定的政策傾斜，如減免稅收，免交地價，取消一些收費等扶持房屋租賃公司的發(fā)展。要通過加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市規(guī)劃建設(shè)等行政手段，對空置商品房分別采取一些補救措施，改善空置房的內(nèi)外環(huán)境。對采取補救措施無效的長期空置房，可考慮拆除或降價促銷或廉價出租。對一部分最低收入階層可以提供廉租房；為就業(yè)型學(xué)習(xí)人口提供“學(xué)生(教師)公寓”；為農(nóng)民進城務(wù)工提供“農(nóng)民公寓”；為老年人提供“銀發(fā)公寓”等。不少城市利用空置房開發(fā)“產(chǎn)權(quán)度假村”效果不錯。而作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要深入研究市場，提高決策水平，減少決策失誤，防止新的無效空置房的出現(xiàn)才是當務(wù)之急。 (文/張夢)
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