全面落實調控政策 加快保障性住房建設
促進天水房地產市場平穩健康發展
天水市委常委、常務副市長 柴金祥
住房保障和穩定房價問題，事關經濟發展與社會和諧穩定大局，涉及群眾切身利益，是當前最大的民生工程。完成好這項任務，對于促進經濟持續發展、社會持續穩定和諧具有極強的現實意義和深遠的歷史意義。我們要把加快保障性住房建設、加強房地產市場調控作為改善民生、促進社會和諧穩定、保持經濟跨越式科學發展的重要舉措，進行安排部署，研究解決保障性住房建設和房價調控的具體問題，確保完成保障性住房建設和房價調控的任務。
一、加強領導，靠實責任，切實增強加快保障性住房建設和房價調控的責任感和緊迫感
建設保障性住房、有效控制房價，是保持經濟社會發展的重要舉措。當前，我市經濟社會發展總體形勢是好的，但面臨的環境十分復雜，其中一個矛盾就是物價上漲較快。近年來，我市個別縣區房價大幅度上漲，給群眾改善住房條件帶來很大壓力，成為一個突出的矛盾，是各方面關注的焦點問題之一。房地產價格持續上漲會形成泡沫，給經濟運行、對社會和諧穩定帶來危害，我們一定要有危機意識。中央和省上大規模建設保障性住房，一方面是要給商品房市場以信號，分流市場需求，增加市場供應，平抑住房價格；另一方面是要通過增加公共支出，實行收入再分配，幫助困難家庭實現安居，增強人民群眾的幸福感。目前，抑制通貨膨脹、維護社會穩定，首先要穩定基本生活用品的價格，也要穩定房價。
建設保障性住房、控制房價，是解決群眾住房問題、改善民生的現實需要。住房發展雖然有產業屬性和經濟功能，但更具有民生屬性和社會功能。我們在加強住房發展中，要把滿足群眾的基本居住需求放在首要位置。近年來，我市通過建設廉租房、經濟適用房、棚戶區改造等途徑，解決了一大批低收入家庭住房困難問題。但也要看到，全市住房困難家庭的數量還比較大，房價偏高，出現了一些新的住房困難家庭。今年大規模建設保障性住房、調控房價，就是要順民意、解民憂，不僅加快解決低收入家庭的住房困難，而且努力幫助中等偏下收入居民改善住房條件，讓廣大人民群眾共享改革發展的成果。
建設保障性住房、調控房價是加快轉變經濟發展方式、增強經濟內生動力的有效手段。保障性住房安居工程既連著投資，又連著消費，大規模建設這項工程，對擴內需、轉方式、促發展具有重要作用。2008年，中央和省上為了應對金融危機的沖擊，統籌考慮保增長、保民生、保穩定，提出了十項擴大內需的措施，其中，第一項就是實施保障性工程。中央和省市在這方面增加支出，帶動大量社會資金投入住房建設，促進了與住房相關的商品消費和產業發展。我市將保障性住房建設作為加強基礎設施建設、促進經濟發展的重要措施，加大了投入和建設力度，有效解決了困難群眾居住的問題，同時提升了城市形象，增強了城市活力。
近年來，市委、市政府將住房保障和房價控制作為為民所辦的實事之一，列入政府重點工作，從實際出發，研究、制定、完善了一系列配套政策、管理辦法和措施，加大了建設和調控力度。2010年全市建設保障性住房21192套、138.90萬平方米，完成投資14.05億元，基本完成了建設任務；房價過快上漲的勢頭也得到有效遏制。但是，目前我市在保障性住房建設和穩定房價工作中主要還存在建設用地短缺、征地拆遷難度大、地方配套資金難以足額落實、房價調控壓力大等困難和問題。對這些問題，我們將高度重視，認真研究，盡快解決，為保障性住房建設和房價調控工作創造良好的環境。
今年，我市確定了2.2萬套、面積162.5萬平方米的保障性住房建設任務，其中，面向城市困難家庭建設廉租住房24萬平方米，面向城鎮低收入家庭和困難企業職工家庭建設經濟適用住房（包括單位集資建房）42.19萬平方米，面向中低收入家庭建設限價商品房37萬平方米，面向“夾心層”群體建設公共租賃住房2.6萬平方米，改造6669戶、28.43萬平方米城市和工礦棚戶區；繼續實施控制房價的有效措施，將房價漲幅控制在合理范圍之內。總體來看，今年全市保障性住房建設任務十分艱巨，房價調控的形勢仍然嚴峻。我們要切實提高對保障性住房建設和調控房價重要性的認識，增強緊迫感和責任感，緊緊圍繞國家和省上的決策部署，加強組織領導，強化措施，著力完成保障性住房建設任務，堅決遏制房價過快上漲的勢頭。
二、強化政策保障，完善體制機制，不斷提升保障性住房建設和房價調控的能力和水平
我們在全面落實國務院、省政府加快保障性住房建設和房價調控政策的前提下，從實際出發，研究制定相關配套政策，在投資、土地、財稅、金融等方面，加大對保障性住房建設的扶持力度，完善房地產市場調控措施，確保目標任務的完成。
一是增大住房供應量。切實加大保障性住房建設力度，探索建設模式，擴大建設數量，多渠道增加保障性住房供應。主要是：充分發揮我市經濟適用住房發展中心、城投公司、國有資產經營管理公司“三個平臺”的投融資作用，建設一批保障性住房；利用投資補助、財政貼息、資本注入、稅費優惠等政策，調動部分信譽好、實力強、有社會責任感的房地產企業參與保障性住房建設；加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，將面積60平方米以下的住房控制在20%左右，60—90平方米的住房控制在50%左右，90—120平方米的住房控制在20%左右，120平方米以上的住房控制在10%左右，完善住房保障體系。
二是嚴格執行差別化住房信貸政策。堅持“區別對待，有扶有控”的原則，加大對符合貸款條件的中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設的信貸支持，鼓勵金融機構發放保障性住房建設中長期貸款。從嚴控制高檔商品房、豪華別墅、商業營業用房的信貸投放，合理引導住房消費，抑制投機投資性購房。對購買首套自住房且套型面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。進一步加大住房公積金對居民家庭購買普通自住房的支持力度，適當提高住房公積金貸款額度。
三是調整完善相關稅費政策。認真落實保障性住房建設免收城市基礎設施配套費、政府性基金等政策。加強對土地增值稅征管的監督和檢查，重點對定價明顯超過全市房價平均水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅；實施二手房計稅價格評估辦法，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。
四要嚴格落實限購措施。對秦州、麥積城區實行限購政策，加強對購房人資格的審核，原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房；對已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售住房。對違反本規定的房地產開發企業、經紀機構，暫停辦理預（銷）售合同或房地產預（銷）售代理資格。
三、攻堅克難，破解瓶頸，全力推進保障性住房建設和房價調控工作順利進行
全面貫徹中央和省上會議精神，加強組織領導，不折不扣地落實工作責任，千方百計解決建設資金、土地供應等方面的關鍵問題，堅決完成省上下達的目標任務。
一是拓寬思路，多渠道籌措建設資金。在積極爭取中央和省上投資的同時，著力優化財政支出結構，完善制度，拓展投融資渠道，制定配套資金落實方案和措施，千方百計籌措建設資金。增加市、縣（區）財政預算，將當年土地出讓總收入的5%和住房公積金增值凈收益全部用于廉租房建設；積極協調商業銀行和金融部門加大對保障性住房的信貸支持力度，及時發放項目貸款；加大廉租住房共有產權制度實施力度，回籠資金，盤活資產；新出讓土地實施商品房開發的項目必須配建廉租房；引導大中型企業建設保障性住房，鼓勵房地產企業開發、建設和運營保障性住房，緩解建設資金不足的壓力。
二是全力落實建設用地，破解用地制約瓶頸。近年來，隨著我市經濟社會的不斷發展和各類項目的實施，土地供需矛盾愈顯突出。著力克服我市土地供應緊缺的局面，按照保障性住房用地年度供應量不得低于居住用地供應總量70%的要求，調整年度土地供應計劃，全力落實保障性住房建設用地。商品住房用地供應計劃總量不得低于前兩年年均實際供應量。擴大用地范圍，供地范圍拓展到城郊、縣城周邊建制鎮和有條件的企事業單位。節約集約用地，發揮規劃的調控作用，嚴格控制住宅建設的層高，除特殊情況經批準外，一般不得建多層，鼓勵建高層或小高層。秦州區城區要開發南北兩山，加大城中村、舊城及棚戶區改造力度，儲備土地，盤活存量，滿足后續住房建設的土地需求。
三是著力加強房地產監管，規范市場秩序。嚴格落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》的八項措施，根據全市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，“限房價、竟地價，核成本、搞備案”，實行價格備案制和明碼實價制，確定合理住房價格控制目標和建設規模，實施好我市出臺的《關于進一步加快保障性住房建設加強房地產市場調控工作的實施意見》。對房地產開發企業預（銷）售樓盤的成本進行核算，及時向社會公布成本價格和銷售利潤。繼續整頓房地產市場秩序，加強對閑置土地的查處，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地，以及房地產開發、銷售中的價格欺詐、哄抬房價等行為，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。
四是合理調整利益格局，深入研究和正確處理幾個關系。緊緊圍繞促進全市經濟社會跨越式科學發展的目標，按照市場經濟原則，妥善處理好房地產市場發展、住房保障、穩定房價等方面的關系，在保障中求和諧，在調控中求發展。一要處理好保障性住房建設與拉動房地產業發展的關系。既要通過政府主導，解決好保障性住房問題，又要通過市場運作推動商品房開發建設，避免房地產開發行業傷筋動骨，造成市場的大起大落。二要處理好合理利用行政手段和市場手段的關系，把握好調控的“度”，既要發揮政府組織作用和調控職能，加強政策保障，又要注重運用市場機制，堅持市場配置住房資源。三要把眼前的目標和長遠發展結合起來，相互兼顧。既要充分考慮當前的住房需求，加大建設力度，提高住房保障水平；又要從長遠著眼，制定和完善長期規劃，避免重復建設，造成浪費。
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