作者：王曉慧
編者按
上市的話題不說，房價的問題不談，政府的做法不論……2006年，一向被媒體稱之為愛作秀的北京房地產大佬潘石屹似乎淡出了媒體視野。
老潘擁有生意人的精明和狡黠，當他背負太多的時候，反而去找最簡單的方式釋放。
心底最真的那份淳樸使老潘在情感糾葛上選擇退讓。偶爾地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和覺悟。
Pan Shiyi, doing business under some belief
2006年終于過去了。
對于房地產商來講，2006年是他們想說又不敢說話的一年。違法土地的收回和腐敗官員的落馬使得房地產開發商人人自危，地產新政接二連三地出臺，讓開發商們變得異常謹慎和低調……
近日，SOHO中國赴港上市再次成為業界關注的焦點。而在其上市傳聞的背后，還緊跟著華遠地產、中遠地產、方恒地產等眾多北京房企謀求上市的消息。這些涉及上市傳聞的房地產公司對上市二字毫無例外地選擇了沉默，潘石屹也不例外。
前車之鑒 絕口不提上市
無可奉告，我們這次訪談可以結束了。采訪剛剛開始，老潘便讓記者吃了閉門羹，他明確表示，上市的話題一概不提。
潘石屹回避的話題恰恰是證券市場投資者關心的問題。采訪潘石屹之前，記者采訪了一些機構投資者和股民，他們對SOHO中國遲遲不上市表示質疑。企業上市不僅能夠籌集發展資金，而且能建立一個融資平臺。哪家企業能保證每時每刻資金充足？又有哪家企業會嫌融資渠道太多呢？
其實，SOHO中國早在2002年就打算在美國和香港同時上市，但潘石屹當時的高調并沒有給SOHO中國帶去良好的預期，最終上市計劃流產。
有道是一朝被蛇咬，十年怕井繩。有了上次的教訓，對傳聞中的SOHO中國上市，潘石屹此次謹慎再謹慎應對也就可以理解了。近幾年，房地產界政策變幻莫測，老潘一改此前的處事風格也情有可原。
中信證券研發中心總經理王德勇表示，作為地產企業，現在應該抓緊上市了，因為今后房地產的發展主要依靠資本力量。王德勇建議房地產企業最好選擇在境內上市，因為當今境內的資本市場融資環境遠遠好于境外，融資效率也非常高。無論是在發行價格還是融資成本方面，境內市場都具備相當大的優勢。
房地產一直屬于負債率較高的行業，融資對于地產企業而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎從不為缺錢發愁，我們近四年半的時間，資產負債率是零，這四年半，我們沒借過銀行一分錢。雖然最近剛向銀行借了一些錢，資產負債率也就是20%～30%。
對于如何控制資金風險，老潘覺得自己做得好就行，給別人出主意，別人也未必會聽，每家企業都有自己的融資手段和獨門絕活。為了表明不是在敷衍記者，老潘舉了順馳中國董事長孫宏斌的例子，他就有自己的融資辦法。
樂得其所土地增值稅
影響不大
2007年1月16日，國稅總局公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求自2月1日起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅。清算土地增值稅的消息一出，中國股市可謂是春江水暖鴨先知，68只A股房地產股票中有26只跌停。同時，香港股市也有十幾只房地產股下跌，僅一個上午，100億港幣市值付之東流。
第二天，十幾家上市公司發布公告，政策的出臺對我們沒有影響。有沒有影響，股民一目了然。據專家介紹，土地增值稅清算會普遍加大房地產開發企業的資金壓力、壓縮利潤空間，使行業毛利率平均下降10個百分點左右。
對SOHO中國沒有任何影響。潘石屹看出記者的半信半疑，繼而解釋，第一，SOHO所有的項目都是預提，土地增值稅這個文件下發之前（2月1日），我們已經主動按照原來的土地增值稅條例上繳了，所以對我們影響不大。比如，我們去年就把現代城這個項目的土地增值稅全都交完了，一分錢不欠。第二，SOHO的會計事務所是畢馬威，他們的預提額都非常保守，所以對我們現金流量不會有什么影響。
起初，潘石屹對畢馬威的嚴謹并不認同。在得知同行中很多地產公司沒有預繳土地增值稅，而畢馬威卻要SOHO中國按照100%的比例預提的時候，潘石屹曾覺得不公平，因此多次與畢馬威討論此事。但是畢馬威一直堅持，認為必須按國務院1993年12月下發的文件執行。
其實，土地增值稅是個被束之高閣十多年的老稅種。畢馬威所指的文件就是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，早在1993年即已經出臺。當時出臺該文件的目的是為了抑制海南瘋狂的房地產投機，短期效果十分明顯，沉重打擊了投機商。但是，該文件出臺以后并未得到嚴格的貫徹實施。
至今，房地產公司清繳土地增值稅非常少，大都采用按照銷售額的1%預繳的方式。潘石屹解釋，清繳是一個特別復雜的技術問題，熟悉這個過程的人會發現，各個地方的政策都不一樣，但都不是用清繳的方式，而是用預繳的方式。
按銷售額1%計提夠交土地增值稅嗎？記者從幾個專家處得到的答案都是遠遠不夠。從幾家上市公司的三季度報告來看，即使按照30%的最低稅率計算，應繳土地增值稅平均占到銷售額10%以上。高利潤的商品房、別墅、高檔公寓項目應繳納的土地增值稅就更高。
王德勇告訴記者，這個政策對預提了增值稅的地產企業影響較小，但是也有影響，即使是按照1%的稅率足額計提，企業的現金流和日后的土地儲備也都有影響。據了解，68家A股房地產上市公司中，已經進行預提的還不到一半，其中，大部分預提也是近幾年才開始的。難怪會有如此多的房地產股票大驚失色。
畢馬威的謹慎得到了好的結果，讓SOHO中國避開了此次清算風險。任憑外面人喊馬叫，老潘現在心里美滋滋的，跟沒事兒人一樣。
痛斥潛規則 堅守房地產
近幾年地產界風云變幻，很多地產商就此打起了轉行的主意。今典集團的張寶全要去拍電影，萬科的業務更是涉及了物業管理、旅游、金融投資等多個領域。看著身邊的人不務正業，小地主潘石屹依然選擇堅守地產這個領域，他的理由很簡單，我對房地產的發展很樂觀。
潘石屹給記者列舉了這樣幾個數據：2006年，北京一手房的銷售額超過2000億元，新房售出18萬套，其中不包括寫字樓。一年2000億元的銷售額，這是多大的購買力啊，全中國哪個行業年銷售額能超過2000億元？潘石屹的感嘆說明他對這種市場表現非常滿意。
地產市場的銷量帶給潘石屹充足的信心，同時，潘石屹看重的還有二線城市的潛力。中國的房地產業剛剛發展，城市里雖然高樓密布，但是農村里還都是土坯房。中國房地產還有特別大的發展。現在北京、上海的市場發展起來了，但是二線城市還沒有發展呢！
地產市場的發展前景讓潘石屹選擇了堅守，但也有讓他感覺受束縛的地方，比如土地交易價格的不透明。
2003年以前，房地產商異地發展處處撞墻，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，這種情況更是王小二過年，一年不如一年。
潘石屹給記者列舉了廣渠路地塊的例子。負有地王美譽的廣渠路36號地段是眾地產商追求的對象，這場招標引來了十三家地產諸侯競逐。其中包括華潤置地、世茂集團、富力地產等。
但是，最終的招標結果卻讓業界大為不滿，出價的第一名到第五名都沒有中標，中標的第六名是北京城建和城開公司聯合體，這兩家公司均是北京市國資委的旗下公司。有媒體報道，這家公司沒有能力進行一次性付款，而一次性付款卻是招標前的明文規定。
事隔多日，潘石屹依然對此事喘不勻氣，排名靠前的都是實力雄厚的公司，拿著真金白銀去競標，第六名沒有資金，沒有能力，為什么還會把項目交給他們？現在這樣的事情接二連三地發生。
潘石屹很明確，無論政府'招拍掛'的標準有多極端，只要之前定下了一個標準就行。價格的不透明對整個地產界不公平，政府稅收也會減少，對消費者也不公平。占了便宜的就只有一個，就是中標者。
2004年后，協議出讓的土地交易方式基本上不再采用，招拍掛成為主要交易方式。這對于提高土地交易過程的市場化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐敗，減少了國有資產流失。但是，招拍掛機制雖然總體上優于協議出讓，卻并不能保證解決土地交易過程中存在的所有問題。
一個制度的設計和執行如果出現不當，會扭曲一個行業的游戲規則。老潘希望地產界不會像娛樂圈那樣，形成一個潛規則，否則將對行業貽害無窮。
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