三位地產(chǎn)名家縱論 明年京城房地產(chǎn)市場———
“拐點(diǎn)”之說是從今年下半年以來，人們一直非常熱衷于探討的一個(gè)樓市話題。在價(jià)格不斷走高、政策層面對(duì)市場施壓日益加劇的背景下，樓市會(huì)不會(huì)發(fā)生一些變局，自然是很多人共同關(guān)注的焦點(diǎn)。
臨近年終歲末，圍繞“拐點(diǎn)”的討論又一次熱鬧起來。特別是針對(duì)具有特殊意義的2008年，業(yè)內(nèi)更是觀點(diǎn)迭出。為此，《北京青年報(bào)·廣廈時(shí)代》專門邀請(qǐng)了SO-HO(中國)董事會(huì)主席潘石屹、中原地產(chǎn)華北區(qū)(董事)總經(jīng)理李文杰、偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍，對(duì)2008年的京城樓市，進(jìn)行一些分析和預(yù)測。
“后奧運(yùn)”樓市值得保持樂觀
2008年之所以在房地產(chǎn)市場發(fā)展中擁有特殊的意義，重要原因在于人們擔(dān)心，當(dāng)被視為北京樓市“助推器”的奧運(yùn)會(huì)一旦結(jié)束，因奧運(yùn)而帶來的利好也將漸漸消散，并像之前的幾個(gè)奧運(yùn)會(huì)主辦城市一樣，出現(xiàn)房價(jià)下滑的局面。
●2008不會(huì)改變地產(chǎn)大勢(shì)
“確實(shí)，之前有城市在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，但我們要看到，與這些城市相比，北京有著不可復(fù)制的特殊性。”SOHO(中國)董事長潘石屹指出，北京的最大不同在于，它并非是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的城市，相反，還正處于、并將長期高速發(fā)展的過程中，在這種大趨勢(shì)下，樓市不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)結(jié)束而走向低迷。
他認(rèn)為，中國目前正面臨前所未有的城市化進(jìn)程，每年有大量人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，其直接結(jié)果就是對(duì)住宅的需求量急驟加大，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展。“2008年只是這很長時(shí)間的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，不會(huì)發(fā)生巨大的變革。”
“2008作為奧運(yùn)會(huì)年，給樓市最為重大的影響在于它將北京由一個(gè)‘期房的樣板間’，變成一個(gè)‘現(xiàn)房的樣板間’。”偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍這樣概括他對(duì)奧運(yùn)樓市的理解。他表示，北京申辦奧運(yùn)會(huì)成功的這幾年，城市在基礎(chǔ)設(shè)施、城市面貌、環(huán)境質(zhì)量都有了不小改觀，這些當(dāng)然是對(duì)樓市的利好，而且并不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)結(jié)束就會(huì)發(fā)生改變。
張劍承認(rèn)，因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的原因，在審批、開工建設(shè)速度方面會(huì)帶來一定影響，但對(duì)此，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰則預(yù)計(jì)，基于這些原因，明年1-3季度樓市供應(yīng)依然將處于緊張狀態(tài)，特別是今年入市的地塊相當(dāng)一部分最早也會(huì)在奧運(yùn)會(huì)之后才可能開始銷售，這將進(jìn)一步造成明年市場供不應(yīng)求的局面，同樣不會(huì)有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的可能。
●保障性住房對(duì)市場格局影響不大
2008年值得關(guān)注的另一個(gè)原因在于保障性住房、廉租房上市對(duì)市場帶來的沖擊。大規(guī)模的中低價(jià)住宅一旦在明年上市，會(huì)不會(huì)改變樓市現(xiàn)有格局呢？
李文杰表示，根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)市場的分析和案例對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，保障性住房供應(yīng)占到市場總供應(yīng)量的50%，才會(huì)對(duì)市場發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。他指出，今年前十個(gè)月，一手房供應(yīng)面積創(chuàng)下了最近幾年的新低，僅有不到1600萬平方米，而即使這樣計(jì)算，保障性住房、兩限房供給加起來不到總供給的1/3。以此推測，每年500萬至600萬平方米的保障性住房，不會(huì)影響每年其余1000多萬平方米供應(yīng)的消化進(jìn)度。
潘石屹也指出，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是兩限房，在產(chǎn)權(quán)上都較為特別，在制度上處于較為“封閉”的狀態(tài)，對(duì)購買人資格要求很高。再加上其在再上市環(huán)節(jié)的特殊限制，都使其流動(dòng)性下降，很難對(duì)普通商品房市場起到實(shí)質(zhì)影響。
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