最好的時光已經來臨。在未來半個月里，地產明星拍擋潘石屹和張欣將迎來又一個造富神話。
9月21日開始，SOHO中國啟動掛牌前的公開招股程序，為期一周。根據招股文件，公司擬發(fā)售股份15.49億股，每股定價區(qū)間是6.3~8.3港元。根據每股定價上限8.3港元計，SOHO中國本次IPO將募資超過128億港元，在內地黃金周假期后的第一天(10月8日)掛牌，上市代碼為0410。
盡管主要項目集中于北京，但無論是SOHO中國還是潘張二人都已成為國際化的符號：他們出身草根，白手起家，受益于市場經濟，在中國市場化的浪潮中崛起；他們不僅有錢而且時尚。在西方人眼中，SOHO中國是轉型期中國公司的一個樣本。
3年前，潘石屹和張欣搞了一個名為“符號”的展覽。而就在下個月，國際資本市場將把SOHO中國這一中國“符號”成倍放大。
最后的動員
一位接近SOHO中國的人士對本報稱，“定價極有可能采用區(qū)間上限。”而在內地比較關心的市盈率上，有香港消息稱，這一數字可能在19~25倍之間。
而根據公司披露的招股書，SOHO中國承諾在2007年全年盈利不低于16.24億元。
本次募資金額中，約有44.76億元用于未來項目發(fā)展及收購之用，21.63億元用于收購北京前門項目，7.72億元用于發(fā)展三里屯SOHO項目，3.02億元用于清償光華路SOHO的債務，7800萬元用于長城腳下的公社，其余則作為一般運營資金。
根據多項公開的財務數據，SOHO中國是北京地區(qū)最大規(guī)模的商業(yè)地產開發(fā)商，在公司歷史上第二次沖擊資本市場之旅中，各類投資者將對以下議題進行公開投票：SOHO這個英文簡稱是一個什么東西？潘、張二人的標志性笑臉價值多少？已經連續(xù)8年創(chuàng)造銷售神話的潘石屹能否一如既往？
至少，各類重磅國際投資者投出的是昂貴的信任票。上市前幾個月，SOHO中國的股份已經成為搶手貨。
本報獲悉，嘉里建設主席郭鶴年、九龍倉主席吳光正成為SOHO中國的一級投資者，分別認購約7500萬美元，而中信泰富榮智建、GIC、渣打銀行、中銀國際和華人置業(yè)主席劉鑾雄分別認購約3500萬美元。
記者通過其他渠道了解到，包括渣打銀行的陳凡、李兆基等人都希望通過潘、張的私人渠道，獲得更多的認購份額。
9月17日，在SOHO中國舉行的香港投資者推介午餐會上，面對全場地產名流，潘石屹就最后的“投票”進行了最后演說與動員。
“北京的制高點又在哪里呢？”他問道，“在CBD，在三里屯，在天安門廣場周圍。中國其他城市都在快速增長，但當我們占據了地段的制高點時，在未來的競爭格局中，就具有了居高臨下、高屋建瓴的優(yōu)勢�！彼f，“SOHO中國會飛得更快更高�！�
制高點與中國夢
在潘氏熱情洋溢的祝酒辭令背后，展示的是一幅現代中國的財富地圖。潘石屹期望以“中國夢”的宣言帶給投資者新的想象。
招股書寫到，截至2007年3月31日，SOHO中國的現金及現金等值物達到14.7億元。截至2007年5月31日，世邦魏理仕對SOHO中國持有的房地產權益的估值為233億元。
承載SOHO中國IPO的主要項目儲備分是三里屯SOHO和前門項目。SOHO中國堅持多年的核心區(qū)域、集中發(fā)展的戰(zhàn)略也是公司IPO的重要原動力。
三里屯SOHO項目位于北京著名酒吧區(qū)、第二使館區(qū)，體量在SOHO中國近年來獲得的項目中屬于較大的一個，規(guī)劃面積達46萬平方米。在SOHO中國的招股書中，這個項目被描述為“在該項目完成時，將成為北京市中心其中一項可供出售的最大型商住綜合發(fā)展項目�！�
而重中之重落在了SOHO中國近期得手的北京前門項目。
依據招股文件，當前，潘石屹控制的北京丹石投資管理有限公司持有北京天街置業(yè)49%的股份，而具有國資背景的北京天街置業(yè)持有前門改造項目中33塊土地的所有權，規(guī)劃建筑面積共計16.5萬平方米。而公司上市后，這些地塊的相應權益將由北京丹石投資管理有限公司轉讓給SOHO中國。
與此同時，在前門改造工程中，北京市政府將在今年下半年公開招標出讓剩余11個地塊，SOHO中國稱，將全力參與競標，假如競標成功，公司將再獲得規(guī)劃建筑面積19.5萬平方米的項目儲備，這將使公司在前門項目中的土地儲備上升至建筑面積36萬平方米。
前門項目是北京市舊城改造中的重點工程，該地塊位于北京市最大的一個胡同保護區(qū)內，未來，此項目內的建筑物將以胡同形式興建，而且將興建一條845米長的步行街。
本報記者從知情人士處獲悉，SOHO中國在前門項目中的樓面均價約2.6萬元/平方米�！霸摰貕K未來的公建成本非常高，歷史背景下的先天基礎設施條件太差了，需要很多投入。”該人士稱。
對于該項目的銷售前景，SOHO中國在招股文件中寫到：“我們目前計劃出售少于50%的可銷售建筑面積，并保留余下物業(yè)作中長線投資�！�
這一表態(tài)將是SOHO中國成立以來在銷售戰(zhàn)略上的重大調整。從SOHO現代城到光華路SOHO，SOHO中國的一個鮮明特點就是通過市場散售獲得遠遠超過同行的高利潤，同時，通過其風格獨特的產品吸引投資性的資金。事實上，這也是SOHO中國僅憑在北京一地發(fā)展、土地儲備僅僅近百萬平方米，卻能從京城諸多地產豪門中脫穎而出，持續(xù)站穩(wěn)實力榜前列的商業(yè)策略。
《FinanceAsia》在一份研究中強調了SOHO中國的資產周轉率，預計2007年將達到87%，僅次于碧桂園。撰寫這一報告的分析師預計，2006~2008年，其凈利潤的復合年均增長率將達到179%。
“正是這種突破傳統的方式讓SOHO中國明顯地與其他公司區(qū)分開來。它將成為首家為投資者提供這種投資概念的香港上市開發(fā)商�！痹撾s志寫道。
財富觀
一旦上市完成，SOHO中國將從個人色彩濃厚的家族公司變身為一個公眾公司，雖然此次IPO對外發(fā)售的股份比例不會超過30%。
上市之后，潘張二人的身價幾何？在過去數年間，受地產巨頭對接資本的潮流影響，人們已經歷了太多的地產財富膨脹個案。然而，在此前一次私人聊天中，潘石屹的回答卻讓人非常意外：“未來我們絕大部分的錢都將捐獻出去，比如通過SOHO基金會捐資辦學等。留給孩子的是非常少的一部分。”篤信宗教的潘石屹表示，這是張欣力主做出的決定。
本次上市將使張欣個人的身價達到一個新高，此前在各種各樣的財富排行榜上，潘、張二人雖偶爾有上榜，但是位次均比較靠后。而據本報了解，SOHO中國的股權絕大部分掌握在張欣之手，另有兩位姓名不詳的英國人，這兩個人自從SOHO中國創(chuàng)建以來就一直投資該公司，目前總共持股比例在5%左右。
潘石屹認為，上市后的身價都是紙上財富，他更關心公司能夠在上市后獲得一個更穩(wěn)定的未來，“這一次上市，對于公司治理和產權關系的梳理，無異于一場體檢�！�
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