房價上漲和地王事件的原因都是土地供應不足
記者：一線城市由于地價的增長使得開發商的利潤有所減少，所以很多人把目光投向了二、三線城市。如今，二、三線城市的房地產市場比起一線城市來似乎更為火爆。您認為二、三線城市的房價為什么會暴漲？其房價還會升高嗎？二、三線城市的房價的走高趨勢對一線城市的房價是否有影響？
潘石屹：從中國目前情況來看，二線城市和三線城市的房地產是中國房地產市場的新興市場，新興市場的特點是利潤率高、風險大、規則不是很清晰。但我想，隨著中國經濟的發展，用不了幾年時間，二線和三線城市的房地產一定會發展起來，同時市場規范和銷售規模也會隨著放大。至于談到房價的暴漲，一線城市、二線城市、三線城市都是一樣的，原因就是因為土地供應的不足。
記者：從焦點網發布的12城市樓盤漲幅榜可以看到,全國各地的房價在近一年多的時間內加速上漲,有的樓盤從06年1月至今漲幅高達200%;在北京,單價在15000元/平米以下的普通住宅中,有的漲幅超過100%.而日前建行研究部的報告也指出,如果政府不出臺更有針對性的調控政策，下半年房地產價格將加速上漲。
您是否認同當前房價上漲過快的說法?您認為這種上漲速度還是合理的嗎?防止房價如此快速上漲還有何良方?
潘石屹：房價快速上漲的原因是前兩年土地供應不足，在需求一定的情況下，供應就決定了市場的價格。而房地產的價格主要是取決于過去兩年時間里土地的供應量，因為從市場上來看，土地的供應轉換成房子的供應，需要一到兩年的時間，這一、兩的時間一半是政府的審批，另一半是房地產商規劃和設計的時間。要扭轉目前地價和房價暴漲的根本辦法就是增加土地的供應和拿出未來可以供應土地的辦法來。有些城市出現了囤積房子不銷售的現象，根本的原因還是認為未來土地供應一定會不足，房價還會上漲，在這種預測下才出現這樣的怪現象。消除這種怪現象的辦法也只有一條，就是增加土地的供應。
記者： 過去一周多時間，全國接連出現不同版本的當地土地地王事件。但是，與此相伴隨的是，政府在這些"地王"中，施加了苛刻的資金交付條款，因此，這很可能對一些公司，即使是上市地產公司產生嚴重影響。請問，您如何看待這種現象及可能出現的后果？
潘石屹：在過去的一、兩個月時間，許多的大房地產公司，包括香港的房地產公司，都在不斷地坐飛機從這個城市飛到那個城市參加土地的“招拍掛”，同時，土地的價格也不斷創出新高，這其中根本的原因是因為土地供應的不足。我在媒體上看到政府有關部門在增加土地的供應量，并列出了許多計劃數字。其實，土地的供應與市場上彩電、豬肉的供應是完全不同的，因為土地是不動產。比如在新疆供應土地對北京是不會造成影響的，同樣，在北京的密云、門頭溝增加土地的供應量，對市中心的房價也不會造成多大的影響，所以我們研究土地供應計劃，不能僅看一個總的數字，而要看這些土地分布在什么區域，這些土地的用地性質是什么，是商鋪、寫字樓、住宅、雙限房、經濟適用房還是政府建的廉租屋。政府提出新的、可以實施的土地供應計劃，使市場上房屋和土地的供求關系能趨于平衡，就會抑制地價不斷創新高，房價不斷創新高的局面。
尚都遇到的問題是成長的問題
記者：據了解SOHO尚都停業的商家已經開業了，但尚都商業模式引發的討論卻很有意義，散售商鋪目前看還沒有很成功的先例，作為一貫的行業先鋒，您覺得您能找到一條將尚都及其他散售商業帶向繁榮的新模式和新途徑嗎？
潘石屹：對一些剛剛開始成長，經濟剛開始發展的城市，散售的商業并不多。但是，我們看一看成長了幾百年的那些比較成熟的城市和區域，他們最繁華的商業街區無一不是分散的產權，都是讓商家自然地成長，自然地去適應市場的變化和人們瞬息萬變的流行和時尚。一個人或者一個機構的智慧總是有限的，要讓一個商業繁華起來，一定需要每一個商家的智慧和他們的創造力。我始終相信，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。
記者：上次看您在博客中表示會投入600萬為SOHO尚都作推廣，現在開始實施了嗎？近期會有哪些活動？聽說"大聲展"將在SOHO尚都開幕，您覺得這些能帶來人流的推廣活動能解決尚都的經營問題嗎？
潘石屹：我們所能為SOHO尚都做的，一是盡快地完善周邊的基礎設施和配套設施；二是進行推廣和宣傳，提高SOHO尚都的知名度和影響力，讓更多客戶和更優秀的商家來到這里。
第一期600萬的推廣計劃已經開始實施，其實尚都的推廣活動自7月開業以來一直沒有中斷，一個商業項目開業后，人流和知名度的提高也需要一個漸進過程，進入8月以后活動的規模和密集度都會進一步提高。“大聲展”將在8月16日在尚都開幕，這是這個展覽的第三站，前兩站在廣州和上海，參觀人數都超過了10萬人。在第一階段計劃實施之后，我們會根據反饋情況再調整我們的推廣重點、推廣方式和我們資金、精力，以及投放力度。同時，也會認真地聽取各個商家對第一階段推廣計劃的意見反映。具體的商家經營狀況，只能靠商家自己去努力了。商家要在市場中生存，不變的法則是要不斷地為社會提供最價廉物美的產品和服務，商家要想生存和發展下去也只有這一條路，就是比別人更價廉物美的更有特色的產品和服務，除此，沒有其他任何路可走。
記者：您覺得尚都遇到的問題在您未來的項目，比如朝外SOHO中還會遇到嗎？現代城和建外SOHO在開始時都遇到過不同程度的經營難度，但現在已經成為人流旺盛的成熟商業區，您估計SOHO尚都會用多長時間走出低谷？
潘石屹：SOHO尚都目前遇到的問題是成長的問題，是任何一個商業項目成長過程中所必須面對的問題。現代城、建外SOHO的商業當初遇到的困難比SOHO尚都今天遇到的困難嚴重得多，尤其是建外SOHO東區，剛開始四邊全是工地，這個困難期就顯得非常長，但通過大家共同努力，我們同舟共濟渡過了困難。在這個過程中也一定有一些商家會受市場的考驗而被淘汰。比如有的商家是第一次做生意，沒有經營的經驗，或者是在別的地方有經驗，到了一個新的地方沒有及時調整而無法生存等等。這些都是市場“優勝劣汰”的自然法則，也是任何一個商家都無法回避的事實。而我們開發商所做的事，就是要認清商業發展的大方向，盡快地完善并促使政府完善周圍的環境和配套設施，幫助形成人氣和提高知名度。同時團結和聯合那些積極的力量把商業氛圍在短時間內培養起來。希望商家在這剛開業的培養期，能配合我們做一些促銷，讓利的活動。我們相信“種瓜得瓜，種豆得豆”，有付出一定會有回報的。我們的倡議得到了大部分商家的響應。
SOHO尚都有個別的商家提出要我們減免商鋪的租金，因為我們不是業主，不是商鋪的產權人，我們沒有這個權利去減免租金。但我們會建議業主在SOHO尚都商業的培養期中，與商家一起協商減免部分的租金，減輕商家的負擔。目前據我所知已經有一些商戶和業主就減免租金進行了溝通，也得到業主的理解，取得了雙方滿意的結果。
我們會向所有優秀的公司學習
記者：請潘總列舉幾個當前業界商業地產運作相對成熟和規范的公司？SOHO中國有志于在商業地產領域做大做強，可以從上述公司學習到什么？
潘石屹：商業地產公司，包括開發商鋪和寫字樓為主的公司并不是很多。在中國過去房地產發展的過程中，大部分房地產公司都以開發住宅為主，因為商業地產從政府土地政策的支持到銀行按揭貸款的支持都遠遠不如住宅房地產。例如商業用地的適用年限是40年，而住宅的是70年；銀行按揭貸款的成數，住宅也比商業地產高得多，這也是許多大的房地產公司不愿意做商業地產的原因。例如萬科，幾年前一直集中在五環之外開發房地產，目的就是規避商業地產所帶來的風險，從事商業地產的開發相比從事住宅地產的開發，最大的一點不同就是：商業地產對地段非常敏感。這樣的局面持續了近十年時間，目前來看，盡管政策環境沒有多大變化，但市場的供求關系發生了比較大的變化，越來越少的房地產公司去開發商業物業，市場上的商業物業就越來越短缺，同時，商業地產開發的回報率相對要高一些，所以我們選擇來做商業地產。我們會向所有優秀的公司，優秀的思想學習，不管他們是不是商業地產公司，并在學習的基礎上創新。每個人成長的道路不同，同樣每個公司成長的道路也各不相同。但我們始終牢記孔子的一句話：“三人行，必有我師。”
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