低價房漲幅變小 高價房漲幅變大
――北京市2006年不同價位房價分析
春節(jié)期間，我對北京2006年房價按不同價位分區(qū)間與2005年的進(jìn)行了比較，分析的結(jié)果沒有公開地掛在博客上。原因有二：其一，我只做了不同價位的分析，而沒有時間對北京市不同區(qū)域及每套房子總價進(jìn)行分析，而這兩部分的分析我認(rèn)為也是很重要的。“一年之計在于春”，因為最近一直忙著公司的業(yè)務(wù)，沒能抽出時間來做這方面的工作，總覺得是一缺憾。其二，房價是當(dāng)下社會最敏感的話題，關(guān)注的人很多，又正趕上國家兩會，不想在這期間給社會造成過多的爭論，添太多的噪音。但有一些朋友知道我了這個分析后，就向我要這個分析結(jié)果，我就只好不斷地從電腦中調(diào)出這個文件，通過Email發(fā)給這些需要的朋友，這些朋友當(dāng)中也有很多是媒體的記者。仔細(xì)一想，這個分析結(jié)果可能會對那些真正關(guān)心房價的朋友——無論開發(fā)商，普通的購房人，還是想對房價進(jìn)行分析研究的其他朋友都會有一些參考作用，因為所有的數(shù)據(jù)來源都是北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)上實時的數(shù)據(jù)。原始的數(shù)據(jù)我們已經(jīng)在春節(jié)前出了一份報告，如哪位朋友想核實，可與我們公司市場部馬志鵬聯(lián)系：（馬志鵬E—mail：mazhipeng@sohochina.com）。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我所得出的基本結(jié)論如下：
第一，北京2006年房價漲幅最大的是超過2萬元/平方米的房子，漲幅達(dá)到26.4％；而小于5000元/平方米的房子沒有漲價，反而下跌了0.8％，主要原因是，這個價位所供應(yīng)的房子的區(qū)域越來越遠(yuǎn)離城市中心；5000—8000元/平方米的房子漲價幅度為10.4％，造成這個波動的主要原因是由于在這個區(qū)間中，2005年“國美第一城”的銷售量非常大，而2006年它的銷售進(jìn)入收尾階段而使得其銷售量大幅度下降，同時其他項目也未出現(xiàn)可與其05年相比的銷售量所引起的。除去5000—8000元/平方米這個價位區(qū)間之外，北京市房價的基本規(guī)律是：“低價位的房子漲幅越來越小，而高價位的房子漲幅越來越大”。我想這與北京市這兩年進(jìn)行宏觀調(diào)控，大幅增加了低檔房的供應(yīng)量；同時北京又是一個國際化的大都市，有許多外地人和外國人購買高檔房有關(guān)。低檔房供應(yīng)量增加會導(dǎo)致低價位房子漲幅變小，而外來購買的增加，會形成高檔房的需求空間，導(dǎo)致高價房漲幅增大。
圖一：北京市06年房價漲幅最大的區(qū)間是2萬元/平方米以上的房屋
第二，從北京的價格區(qū)間房子漲幅來看，房價低于8000元/平方米的房子，比2005年僅上漲了2.4％，而普通老百姓關(guān)注的住房問題也主要集中在8000元/平方米以下的房子，超過20000元/平方米的房子，大部分是別墅、高檔公寓、商鋪和寫字樓，與普通老百姓所關(guān)心的住房問題基本沒有太大關(guān)系。
圖二：北京市06年比05年低于6000元/平方米的房價下跌了4.3％！
第三，表一中列出了不同價位的房子在2005年、2006年房價的漲跌率；表二則是小于一定價格的房價的漲跌率。預(yù)計這種趨勢在2007年還會繼續(xù)加大，即低價位的房子漲價幅度會越來越少，因為政府在竭盡全力增加這部分土地和房子的供應(yīng)量，而高價位房子的漲幅還會增加，原因還是那句老話：“價格取決于供求關(guān)系”。在過去幾年間，北京市公開出讓的高價房土地很少，供應(yīng)量會影響價格的變化。
這只是我的分析結(jié)論，公開出來供有需要的朋友參考。
表一：2006年與2005年北京市房屋銷售不同均價下的數(shù)據(jù)分析對比
表二：2006年與2005年北京市房屋銷售不同均價下的數(shù)據(jù)分析對比
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