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地產(chǎn)金融年會：SOHO中國總裁張欣女士演講 |
(2006-10-23 21:27:56) 有位讀者讀過此文 來源：和訊房產(chǎn)  打印本頁 |
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主持人：感謝任總把我們的話題終于降落了，任總的發(fā)言精彩永遠因為他的人材實料。一說起SOHO中國，大家都會想起潘石屹，但是這個話題更適合SOHO中國的張欣女士，有請！
張欣：大家好！我叫張欣，我不是公司的董事長，我們兩個人是聯(lián)席總裁，我在做房地產(chǎn)之前，在美國的華爾街工作過幾年，既做過以銀行家的身份到中國的項目中投資，當然作為SOHO中國，我們也曾經(jīng)有過很多的國外融資的經(jīng)驗，今天我就想在這里和大家分享一下我們具體的經(jīng)驗，剛才我看到很多的嘉賓都有很好的準備，我準備的不是非常多，因為我想還是簡單說幾句之后，大家有什么問題問一問。
仔細的想了一下，基本上房地產(chǎn)市場的資金的來源，就是分為四個部分，大家看到第一個部分就是所謂任總說的自有資金，自有資金就是自己存的錢，在房地產(chǎn)的項目之中其實大大不乏拿自己存的錢蓋房子的人，比如我們看到很大的項目，電力公司、石油企業(yè)，他們買了一塊地自己蓋了房子，打算出租，希望長期收租，這是一種房地產(chǎn)的開發(fā)模式，當然這不是開發(fā)商感興趣的模式。第二類是銀行借來的錢蓋房子，這類的項目在中國的大的城市之中，尤其是香港的開發(fā)商開發(fā)的項目中非常的常見，他們整體會用他們在香港或者海外的一些資產(chǎn)作為抵押，由開外的銀行貸款給他們，這些錢拿到國內(nèi)各大城市開發(fā)項目，出售、出租，這個是銀行借來的錢，對于我們在國內(nèi)的開發(fā)商也沒有非常大的借鑒作用，因為我們既不是香港的公司，也沒有很多的海外資本可以去抵押貸款。
第三部分是我叫客戶付的錢，這是絕大部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的運作模式，預售。客戶付的錢是最真實的市場融資方式，因為沒有利息，他不僅使我們賣出了房子，融來了錢，這部分客戶很多不是自己買來自用，而是他投入之后因為長期的出租。SOHO中國在CBD開發(fā)的項目大部分是這類的，我們以預售的房子，預售的速度遠遠比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬平方米的房子，建設的速度可能是一年半周期，銷售的速度在今年的市場來講基本是五到六個月就可以結(jié)束銷售，我們通過預售的方式把房子蓋起來。這部分是最成熟，風險最小的，如果是貸款貸來的錢，或者自己存來錢都面臨著這個房子能不能租出來，如果預售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場空置的風險性。
我舉一個案例，我們在2002年的時候銷售CBD最大的一個開發(fā)的項目叫建外SOHO，當時一個200平米的房子售價最低的可能是1萬塊錢一平米，總價是200萬，當時一個客戶是投資者，他首付付了20％，40萬，后來出租的非常好，他每年除了交銀行按揭，每個月交取之后，還有13％的回報，今年他把這個房子賣出去，我估計1萬塊錢買房子可能會賣到16000塊錢，他放了40萬塊錢，現(xiàn)在賣出去是320萬塊錢，自己的利潤是80萬塊錢，中間每一年除了按揭還有13％的回報率，我們算了一下他的凈收入是40％。這個是在座的很多開發(fā)商都有類似的案例，這個案例很有利的說明一點，在中國市場上的資金，比如說沿海城市里自己的企業(yè)賺了一些錢，這些人的資金非常容易投到大城市好的地段的房產(chǎn)中來，他們追求的回報率應該在40％。如果投資回報繼續(xù)這么有吸引力，作為開發(fā)商來講，就繼續(xù)去在市場上得取客戶付的錢這部分就不會太難，客戶的錢也追求資產(chǎn)價值上升，回報率存在的話，客戶的市場是存在的。
第四部分是我今天重點講的，就是華爾街的錢。這個大家聽了很多，講了很多，真正有非常切身的經(jīng)歷不一定特別多。我在這里講兩個故事，我們在2001年和2002年曾經(jīng)準備過一個海外的上市，我們當時有一個夢想成為中國第一家私有的也是第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在紐約交易所掛牌上市，應該說是每一個中國房地產(chǎn)開發(fā)商都可以分享的一種夢想，大家都是這種夢想。當時我們選的時間非常的不好，2001年我們開始做準備上市，到2002年恰恰迎來了兩個國內(nèi)國外市場的糟糕的時間，在美國剛好是安然事件，股票市場對企業(yè)一片的不信任之聲，紐約交易所也提出了各種各樣的動公司審視的新管理制度，當時我們覺得有很多不合理的地方，無論如何我們覺得還是應該走這樣一條路。當時外部的環(huán)境很不適合上市，而中國當時又碰到了非典，這個非典來了之后，整個國際市場不要說對中國的企業(yè)，對中國這個國家都擔心是不是一夜之間將會從地球上消失，我們就決定了不上市。但是這當中我們學到了很多東西，華爾街給我們這樣一個中國第一個私營的房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們說你的價值要低，當時我們問他為什么要低，比起中國的其他的私營企業(yè)，當時其他的私營企業(yè)平均的適應率在15－20％，他說你們在5－10％左右，我當時聽了很震驚，他們的回答很簡單，他說中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常政策主導的行業(yè)，無論是多么優(yōu)秀的開發(fā)商，無法改變政府的政策。這個時候我們才感覺到作為一個弱小的私營的開發(fā)商是多么的無能為力，經(jīng)過了一圈艱苦奮戰(zhàn)之后，當時潘石屹跟我們反復討論之后，如果這么低的價格的話可能還是華爾街的資本市場和中國的房地產(chǎn)行業(yè)的接軌還沒有達到一個成熟的時候，所以當時我們就放棄的，就決定不上市。
不上市之后采取的什么方式呢？就是我剛才提到的第三個方式，用客戶的錢蓋房子，我們就把我們的精力主要投入到市場營銷預售，有非常好的結(jié)果，就是我們的房子預售的都非常好，連續(xù)三年我們都是中國納稅500強的其中一個企業(yè)，我聽大家講過很多富豪榜，各種名人榜，很多東西都沒有一個很準確的有權(quán)威性的信息來源，納稅是一個非常準確的數(shù)字，我們給政府納了多少稅，而且是公開的數(shù)字。剛才我講是一個我們自己去華爾街上市不成功的例子。
今天我來之前在網(wǎng)上看了一下，我查了三家上市的房地產(chǎn)公司，萬科、合生創(chuàng)展、上海富力，萬科23倍，合生創(chuàng)展是16倍，上海富力是15倍，同樣是中國的私營企業(yè)，蒙牛是38倍，應該說最好的房地產(chǎn)企業(yè)和最好的賣牛奶的企業(yè)，蒙牛是38倍的適應率，而萬科是23倍的適應率，房地產(chǎn)這個行業(yè)繼續(xù)在華爾街投資者的眼中打折扣，打折扣的原因還是這個行業(yè)非常受政府政策的影響，華爾街基金投資看一些大的數(shù)據(jù)，比如中國整體發(fā)展是不是非常好，這個是毫無疑問，GDP10％的增長，另外這個很也是不是很好，我相信華爾街的基金都認為中國13億人需要住房，為什么一個中國最好的房地產(chǎn)企業(yè)上市的市場價值，遠遠不如一個賣牛奶產(chǎn)品的企業(yè)呢？我想還是應該使我們這個行業(yè)，尤其是制訂政策的這些相關的人士做一個思考。
我還有另一個故事給大家分享，我以前在華爾街的老板，中國人也一個夢想到華爾街上市，他也有一個夢想成立第一個中國的房地產(chǎn)基金，我也非常高興在準備這個工作。雖然基金談的很多，到現(xiàn)在為止真正的為中國而設置的中國房地產(chǎn)基金一家還沒有，我現(xiàn)在知道的只有一家，這個基金經(jīng)理就是我以前的老板，也是帶著一個夢想，成為第一個投資到中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個華爾街的基金經(jīng)理，他在這個過程中遇到了巨大的阻力，他說我是非常想基金，但是中國政府的政策經(jīng)常出一些讓我融資不利，比如最近出臺了一個大家都很熟悉外籍人士不允許在中國購買房地產(chǎn)，這一點足以他幾個月的時間奔跑在美國各個洲，向各種其他基金經(jīng)理解釋這個問題，我們最近還出臺的大型的開發(fā)項目70％要作為開發(fā)住宅項目，而且開發(fā)的面積不能超過90平米，這個也使得他融資開發(fā)高檔房地產(chǎn)也起到了一個阻礙的作用，90平米的房子不會是一個非常高檔的項目，如果每一個項目70％，都要蓋90平米，或者比90平米更小的面積，這樣市場就會把非高檔的項目充斥，他也非常擔心，我的這個好朋友也是我以前的老板，這個夢想到現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)，他還繼續(xù)不斷的在努力，我是希望他能夠成功的融資，不要再得到更多不穩(wěn)定政策因素的影響，今天我講的這兩個故事都是很具體的小故事，如果大家有什么關于融資的問題歡迎大家提問題。謝謝！
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