canary wharf
上世紀(jì)80年代，全世界最失敗的房地產(chǎn)項(xiàng)目就要數(shù)英國(guó)的Canary Wharf，我記得這個(gè)項(xiàng)目翻譯成中文名字叫“金絲雀碼頭”，是由一家叫奧林比亞的房地產(chǎn)發(fā)展公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目涉及到許多巨額的資金，包括美國(guó)金融大鱷——索羅斯的基金。
關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目失敗的原因，當(dāng)時(shí)大家分析了許多，也成為了當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道的焦點(diǎn)。為此，我在香港還專門看了一本書(shū)，書(shū)中詳細(xì)分析了Canary Wharf失敗的原因。首先，這里有文化的沖突，在一大片倫敦傳統(tǒng)的建筑中建一片現(xiàn)代化的建筑，就如同在北京的四合院區(qū)里建一座鶴立雞群的“京廣大廈”一樣，另外，最重要的是Canary Wharf建成后沒(méi)有人氣，房子租不出去，租金很低，空置率很高，連基本的維護(hù)費(fèi)用都收不回來(lái)。近百年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，這種單一的、大規(guī)模的脫離城市整體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是失敗的，而這種大規(guī)模的失敗就是一場(chǎng)災(zāi)難，因?yàn)樗鼤?huì)造成社會(huì)上許多資源的巨大浪費(fèi)。20多年過(guò)去了，近年來(lái)英國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得不錯(cuò)，房?jī)r(jià)和租金的價(jià)格上升得都很快，今天的Canary Wharf也有一些人氣了，但是它周圍的住宅和商鋪價(jià)格上漲的幅度都比它大。我想，市場(chǎng)的本質(zhì)就是如此：缺什么，什么東西的價(jià)格上漲就快，就值錢；什么東西過(guò)剩了，市場(chǎng)就會(huì)用價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)和分配它的資源。目前，人們做了各種各樣的社會(huì)實(shí)驗(yàn)，還沒(méi)有任何一種辦法比市場(chǎng)能夠更精準(zhǔn)地調(diào)節(jié)市場(chǎng)中資源的分配。
泰沃士河旁的Canary Wharf
從英國(guó)的Canary Wharf，我想到了北京的CBD。Canary Wharf總的建筑面積有100萬(wàn)平方米，比我們公司在北京CBD開(kāi)發(fā)的建筑面積略小一些。北京的CBD今天還正在建設(shè)中。我記得一個(gè)月前和CBD管理委員會(huì)的李國(guó)紅處長(zhǎng)見(jiàn)面，她提到了許多CBD建設(shè)過(guò)程中碰到的問(wèn)題和不足，也提出了各種各樣的擔(dān)心。我對(duì)她說(shuō)，北京的CBD是目前世界上最成功的CBD開(kāi)發(fā)案例之一，它完全靠市場(chǎng)的力量來(lái)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，政府沒(méi)有對(duì)北京的CBD有過(guò)多的財(cái)政投入，相反還對(duì)在CBD區(qū)開(kāi)發(fā)的每平方米建筑面積多收了300塊錢。李國(guó)紅說(shuō)，你別老念叨這300元錢了。我說(shuō)，只有這樣才能對(duì)北京CBD有一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。北京CBD在建設(shè)的過(guò)程中給政府提供了大量的稅收收入，而且到現(xiàn)在為止，還給社會(huì)提供了幾十萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)。在這里辦公的公司更方便，更有做生意的機(jī)會(huì)和效率。同時(shí)，對(duì)周圍的區(qū)域，包括周邊的通州區(qū)等都有很強(qiáng)的輻射和帶動(dòng)作用。北京的CBD在拆遷過(guò)程中有39％的面積騰出來(lái)做道路建設(shè)，如果北京CBD的路網(wǎng)都建成后，將會(huì)大大緩解這個(gè)區(qū)域的交通，并不會(huì)因?yàn)镃BD建筑量的加大而使這里成為交通瓶頸。
現(xiàn)在的北京CBD處在建設(shè)的后期，兩年之后，北京的CBD將全部建設(shè)完成，在北京舉辦2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)之際，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹潜本┳畛墒臁⒆钣行省⒆顕?guó)際化的區(qū)域。在短時(shí)期之內(nèi)北京的CBD取得如此大的成功的原因是什么？只有一條，那就是：市場(chǎng)的選擇。市場(chǎng)需要什么，開(kāi)發(fā)商就建什么，多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共同開(kāi)發(fā)，才形成了今天多樣化的建筑生態(tài)環(huán)境。對(duì)于城市建筑的規(guī)劃來(lái)說(shuō)，最可怕的事情就是單一，如果十年前北京CBD建設(shè)規(guī)劃之初出現(xiàn)了一位偉大的人物，這位偉大的人物要么是有足夠大的權(quán)力，要么是有足夠多的金錢，而他頭腦中又有一個(gè)堅(jiān)定不移的幻想，按照他的意志想當(dāng)然地去規(guī)劃和建設(shè)一個(gè)北京的CBD，今天可能就不是這樣的情況了，很可能會(huì)將CBD建成他心目中好看的，但一定是不好用的城市區(qū)域和建筑，而這種好看不好用的城市區(qū)域和建筑最終也是丑陋的，是這個(gè)社會(huì)和城市的負(fù)擔(dān)。
我一邊在Canary Wharf行走，一邊在想，世界上曾有多少城市在建CBD，但真正像北京CBD這樣成功的并不多，我從內(nèi)心深處由衷地敬佩中國(guó)人的哲學(xué)思想，同時(shí)也看到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的偉大。我相信，有了中國(guó)人的智慧，再加上對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的尊重，我們的城市和建筑一定會(huì)越來(lái)越美好。
Canary Wharf地鐵站
倫敦地鐵站
倫敦地鐵站
在Canary Wharf大廈前
Canary Wharf的現(xiàn)代化建筑
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