這是查建英《八十年代》書中的一張照片，圖注是：故宮、紅旗轎車與初期的市場經濟——市場經濟的初期面對體制與權力羞答答。一九八〇年冬，攝于北京故宮。
在以色列大約有一星期沒有上網，真有點“不知有漢，無論魏晉”的感覺。有媒體給我打電話，說九部委又出臺了房地產的新政策，主要內容是：以后建房子，90平方米以下的戶型要占70％；首付款從20％提高到30％，開發貸款從30％提高到35％等……媒體朋友希望我就此說點什么，我說,原文我沒有看到，不好說什么，謝絕了。又有朋友打電話來說，你最好說點什么，說什么都行，否則你不說話，大家都以為你出什么事了，我還是謝絕了。接著公司的同事又打電話來說，國務院的文件，九部委的文件，北京市政府的文件都出臺了，要和我商討一下下一步房地產發展的趨勢和我們公司的對策……
放下電話，行走在以色列的地中海海邊，沒有聚焦在北京，沒有聚焦在房地產行業，似乎更像一個旁觀者，也許對看待房地產的趨勢和目前的形勢有另外一種思路。我在想，能看清事物的發展趨勢，是大家非常關注的事，所以各個民族和國家，都有占卜、算卦的傳統，而其實這些都是在預測事物的變化趨勢。但最關鍵的并不是在一個點上看問題、觀察問題。事物的發展變化趨勢總是一條線，一條長長的拋物線，如果單獨從一、兩件事情出發去分析，就會失去整體感，就會出現“只見樹木，不見森林”的錯誤，看不清楚事物在未來的發展方向，也不知道今天事物發展的狀態處在這條長長的拋物線的何處？又向什么樣的方向發展。
以動物的成長為例，來看一看這種變化。青蛙小的時候就不是青蛙的形狀，是小蝌蚪，長大一些，脫掉了尾巴，長出來了四條腿，形狀就完全變了，就似乎變成了另外一種動物；蝴蝶小時候是毛毛蟲，內部構造和外部形象都和蝴蝶完全不一樣。分析一個事物的變化，如果不了解事物的成長軌跡，只從表面上，或只從一個點上去推斷，一定會出錯誤，就如同小蝌蚪永遠不會長大，長大就變成青蛙。
中國的房地產從計劃經濟的管理方式逐步向市場經濟的管理方式過渡，這就如同蝌蚪要變成青蛙的過程是一樣的。房地產行業，也許是中國市場化中比較晚的一個行業。98年結束福利分房標志著這場市場化的開始；02年土地的公開交易算是市場化的深入。但直到今天還存在著各種各樣的阻力，比如遲遲不能建立起來的二手房市場，可能就是房地產市場化需要解決的事情。
在這個蛻變和成長的過程中，遇到的第一個矛盾就是分房，用行話說就是“趕福利分房的末班車”。這是前些年牽動著千家萬戶神經的一件大事，不知道有多少人因期待能趕上這趟末班車而寢食不安。土地的公開交易“招拍掛”也是如此，只是這次睡不著覺的是千萬家房地產發展商，從2002年7月1號要求執行的11號文件到“8.31”大限，一直到今天還在不斷處理“8.31”大限的遺留項目，土地問題一直拖著一條長達四、五年的長長的尾巴。在這四、五年的時間里，趕上“8.31”大限的發展商睡不著覺，生怕土地什么時候嚴格執行政策被收回。沒有拿到土地的發展商又因“地荒”睡不著覺。蛻變的過程是個痛苦的過程，同樣，由計劃經濟向市場經濟過渡也是一個漫長的、痛苦的過程，福利分房結束，最終以商品房取代福利房后，伴隨而來的就是各種各樣的入住糾紛，從2000年開始，幾乎所有入住的樓盤沒有不產生糾紛的，甚至還發生流血、暴力、付出生命的事件。我們公司有幸避免了入住的糾紛，并不是我們有多高明。回想起來，主要原因是在入住時推出了“無理由退房”、“帶10％年息無理由退房”措施，給客戶留了充足的出口，沒有讓入住矛盾激化和爆發。經過這痛苦的成長過程。現在，業主、業主管理委員會、發展商、物業管理公司都找到了自己的位置，這也是鮮血甚至生命換來的教訓，今天遇到的矛盾和問題大家都能夠用理性的、法制的辦法去解決了。
在這市場化的過程中，房子的質量和服務也都有了很大的提高，這同別的任何行業都是一樣的，哪個行業先市場化，哪個行業的產品質量就高，服務就好；哪個行業是壟斷的，行政管理的，哪個行業的產品質量就差，服務也差。房子質量的進步也不僅僅是房地產發展商的功勞，是全社會市場化提高和技術水平提高的結果，同時與房地產相關的各個行業服務水平都在提高，如施工、裝修、材料、設備、設計等等。當然，除了幾個壟斷的行業服務質量沒有提高之外。哪些是獨家壟斷的行業？就是那些依靠特權不允許在社會上公開招投標的行業。沒有經過市場化，他們的質量甚至比十年前更差，收費更高。
現在，又一輪成長的苦惱到來了，房價上漲過快。有人常常舉出日本的例子、香港的例子來嚇唬國人，認為中國房地產發展的路一定會重復日本和香港的路子的。其實，只要你是蝌蚪，你只能變成青蛙，而不可能變成蝴蝶，蝴蝶只有毛毛蟲才能變成。每一個國家、城市經濟發展的路、房地產發展的路都是不同的。目前房價上漲，空置率同時在提高，根源是二手房市場沒有根本建立起來，尤其是沒有把前幾十年分配的舊房子在市場上流通起來。使一些剛參加工作，收入相對比較低的家庭幾乎要拿自己的全部收入去市場上購買新建的商品房，這就使房價和收入產生了比較大的差距，甚至有的人會有種絕望感，認為一輩子賺的錢也不可能買一套新的商品房。而解決這些問題的辦法不是靠新建房去解決，而是靠舊房子在市場上流通去解決。
遇到的這些問題，都是成長過程中的問題，這些大大小小的事件就是這條成長曲線上的一個個點，串起來就組成了一條不斷市場化的曲線。蝌蚪如不發生意外，它的命運決定它將成為青蛙；同樣，毛毛蟲也一樣，它的命運就是成長為蝴蝶。中國經濟和中國房地產的命運就是市場化，這是誰也阻擋不了的。
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