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地點：北京SOHO現代城辦公室
訪問者：投資部 Looi Lai Kiew; 住宅服務部 Chris Yeung，
時間： 2006年3月23日

    SOHO中國所開發項目的客戶中約40%都是回頭客，潘石屹即是SOHO的標志，代表著SOHO的形象，有這樣一位領軍人物，為公司省去了很多市場推廣的費用。

    潘操著方言，屬于老派人物，他來自甘肅，但是他的孩子們說著流利的英語。潘并不看好與外商合資形式的合作，他說文化的差異注定了矛盾的產生。他舉了幾個例子，80年代曾有個臺灣商人在進入香港市場時失敗了，也有歐洲人在試圖打入美國市場時遭遇失敗。他說這些合資方在期待收益的同時，只是簡單地把資金投了進去，而沒有考慮由多方投資而產生的運作困難。

    潘認為對位置選擇的敏感性是房地產項目開發成功與否的關鍵，厚厚的市場報告只能反映冗長的宏觀數據，但卻不能代替商業敏感性。這正是外國人不能完全了解本地市場的原因，他們感覺不到不同待選地點間的細微不同，例如王府井和西單商業的吸引力是不同的。在潘看來，相對于建筑和材料，位置才是最重要的考慮因素。潘認為香港開發商偏愛位于CBD核心區外的天安門地區。然而，作為一個潛在的房地產開發地塊，該地塊緊鄰古代的皇城，潛在的開發度低，外國人喜歡天安門附近的北京飯店，盡管那是一家國營的老飯店，而且那里的食物并不美味。

    潘說，在走過了第一個十年后，他對SOHO中國未來10年的發展計劃已經心中有數。他深刻地了解到，隨著中國經濟的快速發展，高速成長的房地產業需要大量的資金和人才。SOHO中國曾經準備在香港和紐約證券交易所上市，而且在當時已獲得批準，但是他感到公共上市公司不總是等同于更好的產品，虛報帳目和財務報告中的欺騙行為也屢有發生，而且考慮到當時美國入侵伊拉克對中國房地產業可能帶來的影響，SOHO中國在這兩個證交所上市的計劃被束之高閣。當我們問到，他是否還會在將來考慮公司上市，潘只是回答道，至少現在不會考慮SOHO中國上市的問題。我們相信，在未來條件成熟的時候，他會重新考慮他的上市計劃。

    潘認為在財務方面，利息和中國商業銀行的貸款利率是房地產開發成功的決定因素。雖然潘的SOHO中國是中國近幾年的三大納稅大戶之一，他并不像他的同業一樣急于快速擴張，他希望公司能夠健康地穩步成長。在潘看來，未來形勢很難看清楚，特別是未來的三年。

    我們問潘石屹是否能分享他的計劃，除了商住兩用（SOHO）和度假產品（海南博鰲藍色海岸項目和長城腳下的公社）之外，SOHO中國還將推出什么樣的新產品？他說還在計劃中。

    潘認為辦公空間本應有著生活氣息，就像一個博物館，既可以讓人放松，也可以適于工作。他還以庫哈斯的中央電視臺新址設計和Prada的設計為例說明簡約的設計中融合了生活和風格。

    潘最近受朋友的邀約，在電影“阿司匹林”中飾演了一個角色，不過他好像沒有計劃在電影表演上投入很多的時間。他喜歡在博客上自由地發表觀點，而非出現在電視中。

    在潘看來，窮人和富人能夠和睦相處。他說我們應該同情處于貧窮和弱勢地位的人們，而不能輕視他們，他們不應該因為他們的處境而受到責備。潘認為一個城市應該保持開放，而不能用保安和圍墻劃分界限。他把這個觀點和他的SOHO概念聯系起來，推崇富人和窮人可以在一個空間里相處，自由往來。而在香港，有著專門的富人區，高檔的度假村、俱樂部，加上昂貴的會員卡，彰顯著他們的社會地位。

    潘相信我們所有人都有一顆慈善的心。當被問道什么類型的慈善活動最吸引他，潘說“教育”，他強調了女童的教育非常重要，因為她們會是下一代中國人的母親，相對父親而言，母親和孩子在一起的時間要更多。潘認為教育方式、價值觀念和思維過程是極其重要的。

    潘完全不受SOHO現代城和建外SOHO項目變化的影響，他聘請國際建筑設計師，設計他的建筑，因為他相信一座優秀建筑的基礎設計應該是完美的，但是他期望他的建筑可以使北京人和他們的生活習慣個性化，成為一種生活方式的象征。例如，租戶們喜歡玻璃窗上張貼各種五顏六色、奇形怪狀的廣告（SOHO現代城的設計師是崔愷，建外SOHO是由享譽世界的日本設計師山本理顯設計的），使原本干凈整齊的玻璃窗變得五花八門，潘認為這反映出了生活的動感，這正是他渴望在他開發的項目中所推廣的風格。租戶們多為新興的高科技公司，即使有人退租，也會馬上有新的租戶，所以他的SOHO項目都能達到98％以上的出租率。在他即將推出的SOHO尚都項目，一座驚人的、充滿多變幾何形狀的玻璃大樓，潘已經為五花八門的廣告做好了準備，盡管這些廣告的粘貼會破壞澳大利亞建筑大師Peter Davidson的超酷玻璃外立面。除此之外，潘還說SOHO項目穩定的高回報率和高出租率的記錄驗證了他的產品正是市場需要的。他的SOHO現代城項目在短期內就出現了熱銷，盡管當時還被建筑工地包圍、周邊環境還不成熟，這一切都證明他開發的項目的內在價值。

    在商鋪項目方面，潘考慮到出租流量是商業項目的核心“生命力”，老租戶的離開為新租戶騰出了空間，周而復始，保持了商鋪空間的活力。在設計商鋪項目方面，他哲學地引用了山本理顯的“民主”風格，沒有地標性設計，也不是一個大型購物中心，每個鋪面的設計都是相同的，就像每個人都是平等的一樣。

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