建設中的CBD，建設中的SOHO尚都
——2006年4月14日潘石屹在SOHO小報網與網友聊天實錄
北京不會重復上海抑制房價的老路
網友：“北京市建委、統計局、國土局、發改委四部委發布的房地產市場運行情況顯示， 2005年北京商品住宅期房均價達到6725元/平方米，而上海公布的商品住房銷售均價為6698元/平方米，這就是說，3年來，北京房價首次超過上海，而進入2006年，這一勢頭依然不減：最新的四部門公布信息顯示，1到2月份京城房價以17.3%的速度瘋長。有人擔憂，北京會不會成為第二個上海！”您怎么看？
潘石屹：今年一二月份以來，北京住宅市場的氣氛和兩年前上海住宅市場的氣氛非常地相像，就是住宅價格上漲速度非常快，所以有人擔心北京會不會成為第二個上海，我認為這種擔心也是有道理的，但有一點，在抑制房價上漲上，我想北京不會重復上海抑制房價的老路，會采用更智慧，更有效的辦法來抑制北京房價的高速上漲。
網友：對于這一輪房價的增長，任志強撰文《一個危險的信號》，延續他慣有的觀點：政府管得過多是出現現在問題的根源，潘總怎么看？
潘石屹：我看了任志強的文章《一個危險的信號》，從這篇文章中也看出，任志強對北京過去一段時間住宅價格上漲過快非常擔心。
網友：您怎么看“預售收入稅率提高”的政策？會否繼續提高房價？
潘石屹：房地產的稅收一向種類繁多、復雜。在兩年前我看到媒體上報道政府要改革房地產的稅收，讓它做到更簡化、透明、公平，這樣也有利于征收和監管，對所有的房地產公司也都會一視同仁，使大家的競爭在同一個起跑線上。但兩年時間過去了，盡管在稅收上，尤其是在交易的稅收上做了一些調整，但沒有看到一個整體的、系統的改革方案出臺。
網友：近期，建設部官員在廣州稱新一輪宏觀調控即將開始，老潘對今年的房地產調控怎么看？你預測會出現像05年那樣再次遭遇房地產市場的寒冬嗎？
潘石屹：經濟在發展的過程中，房地產在發展的過程中總會出現一些不平衡，需要政府不斷地調控市場的供求關系，讓這個市場能夠平穩的發展，不要大起大伏。去年，五月份之后，有幾個月的時間不是房地產的嚴冬，而是觀望期。因為不知道還有多少政策會出臺，今天出了政策，不知道明天還會不會出來新的政策，各級政府在不斷地出臺政策，政府的各個部門也在不斷地出臺政策。當建設部的官員宣布再沒有新的宏觀調控政策出臺時，市場就趨于穩定，觀望期結束了，所以不能說2005年房地產市場是寒冬。
不要讓經濟適用房變成房地產發展商手上的糧票
網友：國外的房地產開發已經高度產業化，相對來說國內的開發模式還比較原始和粗放。現在萬科宣布要大力推進住宅產業化。請您談談您對中國現階段推進住宅產業化的看法，您認為時機是否已經成熟？難度有多大？貴公司是否也會積極實踐產業化的新標準和新技術？
潘石屹：我在一些發達國家參觀了他們的房地產開發項目，他們的專業化程度非常高，專業分工也很精細。這是西方成熟的資本主義社會發展多年的模式，相對來說中國的開發模式還比較原始。萬科在前許多年就開始大力推廣住宅產業化，取得了一些成績，這和周圍的市場環境有很大的關系，但這一定是一個發展的大趨勢，只有專業化的分工才可以提高產品的質量和建房子的效率。
目前房地產還沒有專業化的另一個比較重要的原因就是土地，房地產發展商花大量的精力和時間耗在取得土地上了，沒有把真正的精力和時間放在應該做好的產業化上面。隨著土地的公開“招拍掛”，以后取得土地所耗的時間和精力就要少得多，所以未來房地產發展商真正要能夠立足于市場，就要建好房子，采用新的標準和技術，把全社會最優秀的技術、設備和材料都吸收進來。
網友：最近大家在探討一個“北京是否宜居”的話題，請問潘總對此是怎么看的？
潘石屹：對絕大多數的人來說，居住和工作是分不開的，有沒有就業機會，有沒有工作對許多人來說還是很有吸引力的。北京作為首都，國際化大都市，給許多人提供了工作的機會和施展才能的舞臺。所以單純從氣溫、氣候上來看，北京可能比不上其他的城市，但綜合來說，北京還是許多人向往的城市，尤其是北方人向往的的城市。這個城市中的文化設施、教育設施、醫療設施都是北方其他許多城市無法比的。
網友：業界頻繁爆出“開寶馬住經濟適用房”，你怎么看待這一現象？經濟適用房本是建給窮人的，而現在卻成了富人的產物，你認為這是政府政策的疏忽還是市場監管的失靈？
潘石屹：在兩會期間我看到有政協委員建議，應該把建經濟適用房的這些錢作為房子的租金直接補貼給沒有房子住的人；形象地說就是要用補人頭，而不是補磚頭的方法解決中低收入人群的住房困難。我認為這位政協委員的建議是有道理的，或者是把建經濟適用房的權利由政府去掌控，公開招標，由社會上的施工單位去建設，建完之后由政府收購，否則經濟適用房又成了一部分房地產發展商手中的一張糧票。
網友：您前段時間號稱進軍商業地產，不知道什么時候會有具體項目出爐？
潘石屹：其實我們現在開發的SOHO尚都、朝外SOHO，以及我們馬上要做的下一個項目都是商業地產。在北京商業地產的回報率比住宅要高出一倍，而且住宅的價格上漲過快，潛在著很大的危險，這是我們半年前決定轉型的一個重要原因。
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