當前房地產市場的死結和鑰匙
潘石屹
盡管我每天大量的時間和精力都投放在本職工作——房地產中，但在我的博客里卻很少談論它，為什么呢？因為總覺得自己處在占據利益的一方，說出來的話怕有失公正，即便我覺得我是在客觀公正地談論，別人聽了我的談話、看了我的文章也會覺得房地產發展商談論房地產市場是很難公正的，而一旦失去了公正，就將失去談話、寫博客的基礎。如果在我們的生活中失去了公正，那么什么美好的東西，自由、民主、財富等等都會變得丑陋。而今天，我想對目前的房地產市場談一些自己的看法，在寫博客之前，我靜默了十幾分鐘，力求自己內心能夠從房地產商的身份跳出去，不受利益的影響，但至于最終這篇博客寫的是不是公正，還請廣大網友們來評價。
這幾年，中國的房地產市場的發展確實牽掛了許多人的心，總理也曾說他最痛心的事情之一就是老百姓的住房問題沒有解決好。而普通老百姓看到房價不斷上漲，更是關心自己的居住問題，尤其是那些還沒有買房的家庭更是如此。現在，從政府的各項政策和媒體的反應來看，我覺得目前的房地產市場存在兩方面的問題：
一是“房價上漲過快”。這條消息是市場傳遞給我們供不應求的信號，因為只有供不應求，才要靠價格的上漲來調整和平衡供求關系。
二是“空置率太高”。這條消息又是市場傳遞給我們供大于求的信號，因為空置率代表出現了房子的積壓，所以才有空置率的提高。
這是兩條互相矛盾的信息，原因是什么呢？我想，第一個原因是市場結構不合理，供應的房子品種、地段和需求的品種、地段不匹配，就是我們常說的“產銷不對路”。還有一個重要的原因是流通環節不暢通，二手房、租務市場沒有真正建立起來。這兩條信息基本能夠描述目前房地產市場所遇到的問題和困難。
怎么去解決這些困難和問題？也有兩種辦法：
第一種是傳統的辦法，依靠行政的手段、計劃的手段，用紅頭文件去調整房子的供應結構。這種辦法我們國家已經使用了許多年，不光房地產行業在用，其他行業也在用，但是效果不好。尤其是在其他行業，吃過不少虧，走過不少彎路。
昨天下午，我和一位北京市的老干部在一起喝茶，他向我詢問了房地產的一些情況，我簡單地跟他匯報后，他說，我當年在北京管大白菜的事，這大白菜在當年是十分重大的事情，當時大白菜的售價每斤一、兩分錢時，政府就要補貼三分錢，最后算下來，政府補貼的錢都夠建好幾座立交橋了。結果卻是出力不討好，花錢不討好。在許多人的反對聲中，最終取消了大白菜的補貼，結果北京人不光吃上了大白菜，還可以吃上新鮮的黃瓜、西紅柿，以及其他蔬菜和水果。他還說，當年北京補貼牛奶的生產，擔心因為供應不及時會造成斷奶，結果是越補貼，牛奶的質量越差，牛奶生產的企業還不斷虧損。現在不補貼了，像蒙牛、伊利公司，不但可以自己賺錢，而且還到海外上市了，牛奶制品的品種也越來越豐富，現在不光可以吃到中國的牛奶制品，還可以吃到國外的牛奶制品。
從這位老干部的敘述中，我感覺其實糧食也是同樣的道理。當年人民公社管著農民種什么糧食時，老百姓常常吃不飽飯，餓肚子就是家常便飯。餓肚子的滋味現在許多人還有記憶。當人民公社不管了，放手讓農民自己種糧食了，糧食也豐收了，大家不僅吃飽了飯，還有了不少存糧。房子也是同樣的道理，政府不可能了解到每一個市場，在什么樣的區域地段，需要什么樣的房子，在市場的神經末梢只能靠市場的手段去配置這些資源，使供需達到平衡。多年的實踐和別的行業的經驗證明：市場配置資源是最合理的，最不容易造成浪費的。
國務院03年關于房地產的18號文件里也強調了市場配置資源的基礎作用。所以有效的辦法不是第一種辦法，而是第二種辦法：依靠市場。
房地產的市場化，首先要土地市場化，土地的交易要用“招拍掛”的方式公開、透明地去交易。這一點經過兩年多時間，從國土資源部2002年頒發的11號文件到前年的“8.31大限”，基本上已經解決了。
其次，是房子的市場化，不僅新建商品房要市場化，最重要的是二手房要市場化，尤其是要讓那些單位分配的公房能夠上市交易。這方面，盡管做了近十年的努力，但除了上海，其他的城市都收效不大，因為公房的上市，二手房的交易涉及的單位和部門太多了，歷史又太久了，扯皮的事情非常多。二手房市場要建立起來，最關鍵的是產權和檔案要清楚，只有產權清楚了，才能夠在市場上交易，而許多二手房沒有明確的檔案和產權，或者雖然有，但和市場不接軌，還是不能夠方便地查詢。而上海的二手房市場之所以能建立起來，就是因為你只要花20元錢，就能很快地查出每一套房子的產權和檔案。其次，只有流通才能形成市場，要鼓勵流通，而不要阻礙商品的流通。在流通的市場中，我沒有用的東西有可能正好是別人急需的東西，要讓所有的商品都能做到“物有所用，物有所值”。同時要減少房屋流通環節的稅費和成本，方便那些流通的房子過戶、辦證。在稅收上要適當增加持有物業的稅金，減少流通環節的稅金。這樣，大家才有積極性把自己的閑置房子拿出去交易。但去年一年出臺的所有稅收政策，一分錢持有物業的稅都沒有增加，全部是增加了流通環節的稅。理由是打擊炒房的炒家。
再談到房屋的品種，十年來，我們的政策一直是在控制被稱作“樓堂館所”的寫字樓的建設，但現在市場上寫字樓的租金回報率是住宅的一倍以上，這也說明這類產品市場上是有需求的。
房屋價格上漲過快的另外一個原因，就是中國的居民沒有其他的投資渠道，而居民存款又迅速上升，到今年二月底已經達到15.12萬億元。每年全國商品房的成交額大約是1萬億元，就算沒有別的資金注入和單位購買，單這15.12萬億元的居民存款，再加上銀行提供的70％的按揭貸款，就可以把當年推出的商品房購買50遍。所以，讓中國居民有新的投資管道和工具，對穩定房價和經濟都是有好處的。
中國的房地產市場非常復雜，房價不斷上漲的原因很多。我只是在這里談一些個人不成熟的想法，希望大家批評、指正。
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