采用保租銷售的方式，實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售，潘石屹認為個中風險巨大。但同意潘石屹想法的人甚少，其中的原因何在？
不同的人從不同的角度看同樣的問題，得到的判斷往往會不一樣。
和經濟學家、政府官員及金融界感觸不一的是，在房地產開發商、北京SOHO中國公司 董事長兼聯席總裁潘石屹眼里，中國地產金融的風險不完全局限在信貸風險、土地風險范疇之中，保租銷售這種銷售模式，同樣可能引發行業風險。
保租銷售是房地產業界的俗稱，建設部的官方命名為“售后包租”，具體是指商鋪開發商在銷售過程中，承諾不僅可以代業主收租金，還保證合同年限到期后商鋪產權歸業主。
潘石屹近日在接受《財經時報》專訪時強調，采用保租銷售的方式，實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售，而未經金融主管部門審批同意銷售的金融產品，有非法集資之嫌。
不過，同意潘石屹想法的人甚少，多數人甚至認為這根本不是風險。個中原因很簡單，對保租銷售形式質疑，將損害一部分和潘石屹同樣身份的房地產開發商的利益。
保租銷售“真身”
盡管建設部在2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條中明文規定，“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，保租銷售依然開展得如火如荼。
用這四個字在互聯網上檢索，能看到不少樓盤借助于此火爆熱銷。
2005年11月6日，錦繡大地物流港一期開盤，當天即成交商鋪474個，認購額突破1.7億元，創造了京城產權式商鋪銷售的神話。開發商在營銷手段方面，采用的正是“10年包租，年9%回報”模式。
《財經時報》在調查中了解到，保租銷售最早出現在20世紀90年代初期，包括“返租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等多種形式，但萬變不離其宗，基本都以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。
保租銷售的風險，在于開發商往往在銷售過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者，一旦開發商破產或出現資金問題，其返租承諾或回報率將不可能實現，租金的預期很難保證，屆時，投資者將蒙受損失。
此外，開發商之所以采用“保租套現”模式，往往是由于資金緊張。一旦融資成功，開發商可能并不真正將資金用到開發的房產上，而是挪做他用。作為投資人，可能面臨由此產生的諸如開發商出現資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的風險。
這兩種風險引爆的后果，都可能導致銀行提供的相應貸款打了水漂。
在潘石屹看來，個別房地產開發商采用的保租銷售等違規銷售方式，使得中國房地產暗藏了一大風險。目前，之所以未能引起監管部門和房地產業界的注意，原因在于相關風險還沒有整體爆發。
整體與局部風險之辯
早在2003年年底，潘石屹就曾對房地產金融風險發表過看法。當時，潘石屹眼中的房地產業存在三大金融風險。
首當其沖的大風險是土地違規。當年，五部委聯合查處土地違規案件高達14.6萬起。如果這些違規土地蓋上了樓卻賣不出去，將造成銀行的大筆呆壞賬。
第二個風險是大規模圈地。不少房地產開發商獲得的很多土地并非通過公開招標拍賣取得，只是和鄉政府、企業簽了協議，就大肆向銀行申請貸款。在潘石屹看來，這種大規模圈地隱藏的風險太大。
第三種風險來自炒家的投機行為。
時隔近三年，潘石屹向《財經時報》回想起當初的判斷時，確認前兩種風險已經表現出來。
當年，許多冒著法律風險去圈地的房地產發展商，其圈來的土地目前已經被政府陸續收回，他們的定金也被政府沒收。值得注意的是，這些開發商往往依靠土地協議向銀行申請巨額貸款，當圈地被收回后，“背后的金融機構是很難受的”。
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