破解房地產(chǎn)稅收管理困局
蘭州市地稅局推行房產(chǎn)稅收“一體化”紀實
近年來，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我省重要支柱產(chǎn)業(yè)。但在住房市場急劇擴大、房價飛速上漲的同時，這一行業(yè)所繳納的稅款卻與年年翻番的交易額形成巨大反差，稅收流失相當嚴重。
如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，稅收杠桿該如何撥正房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡？2006年4月，蘭州市地稅局房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)稅收管理分局成立，對房地產(chǎn)稅收進行屬地化、專業(yè)化和社會化管理，拉開了破解房地產(chǎn)稅收困局的序幕。
房地產(chǎn)行業(yè)是近年蘭州市發(fā)展最快的行業(yè)之一。據(jù)蘭州市統(tǒng)計局《蘭州市房地產(chǎn)市場形勢分析》數(shù)據(jù)顯示，蘭州市房地產(chǎn)市場交易額以每年翻番的速度遞增。
1996年，全市房地產(chǎn)市場交易額為2123萬元。1999年交易額已增長到13.4億元，2000年又增加到22.5億元。2005年，不含三縣、紅古區(qū)和三個開發(fā)區(qū)，蘭州市房地產(chǎn)交易額達到54.85億元。然而，蘭州市高度地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的速度，與稅收增長的速度卻并不同步，巨額稅收在不斷流失。
2005年，蘭州市地稅局開展了以房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)為重點的稅收專項檢查，共檢查房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)227戶，其中查出有問題的企業(yè)132戶，違法面高達58.2%，查補稅款1.1億元。
蘭州市房地產(chǎn)行業(yè)之所以稅收流失嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)故意偷稅、逃稅是重要原因。蘭州市地稅局專項檢查結果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段層出不窮，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每個環(huán)節(jié)都有偷逃稅行為發(fā)生。
在專項檢查中，稅務部門發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題包括：一是稅務登記信息不準確，給稅收監(jiān)管設置障礙。
一些企業(yè)在發(fā)展過程中發(fā)生注冊地址變更、辦稅人員更換等，均未按有關規(guī)定進行變更登記。二是企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的售房預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，將擠占稅款后的資金用于流動開發(fā)經(jīng)營，或用于彌補企業(yè)注冊資金的不足，使一部分稅款從“擠占”變?yōu)椤巴堤印薄Ｈ瞧髽I(yè)財務管理混亂，納稅意識不強。
同時，在現(xiàn)行稅收管理模式下，由于房地產(chǎn)企業(yè)分別由不同轄區(qū)的稅務所管理，房地產(chǎn)企業(yè)又大多跨區(qū)開發(fā)項目，稅務部門很難及時到位對其進行稅源監(jiān)管，也給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款造成了可乘之機。另外，加上當前社會綜合治稅機制尚未形成，在房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中，政府相關部門協(xié)稅、護稅意識不強，使房地產(chǎn)行業(yè)管理處于條塊分割狀態(tài)，信息不暢、執(zhí)法標準不統(tǒng)一，很難形成執(zhí)法合力，最終造成稅務部門對房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管的盲區(qū)。
房地產(chǎn)建筑業(yè)市場的運轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過土地轉(zhuǎn)讓、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、二手房轉(zhuǎn)讓等幾個環(huán)節(jié)。每一個環(huán)節(jié)，都要涉及不同稅目的稅收管理；而每一個環(huán)節(jié)，也都涉及不同的行政管理。如何能變條塊分割為“天下一統(tǒng)”，如何能使房地產(chǎn)稅收“應收盡收”？
根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策要求和蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展實際，經(jīng)省、市地稅局充分調(diào)研，2006年4月，在蘭州市成立房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)稅收管理分局，借鑒外地的經(jīng)驗，大力推行稅收“一體化”管理辦法，積極探索“屬地化、專業(yè)化、社會化”三位一體的管理新路子。所謂“一體化”，簡單地說，就是通過房源控制稅源。哪里有房源，哪里的政府部門在為企業(yè)和個人辦理相關行政手續(xù)時，就必須先驗證企業(yè)或個人是否依法繳納了稅款，實行“先稅后證”。通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，便實現(xiàn)了房地產(chǎn)建筑業(yè)諸多稅種間的緊密銜接，稅收征管漏洞得以堵塞。
牽住了“牛鼻子”，激活了整個蘭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收管理局面。截至11月底，全市共征收房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收3.12億元，比上年同期增收1.2億元，增長63.7%。
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