樓市去庫存 一攬子政策將密集亮相
中央經濟工作會議召開在即，化解房地產庫存位列“四個殲滅戰”之一，此舉不在于繼續助推樓市，而有助于擺脫土地財政
王子約
本月上旬將過，離中央經濟工作會議召開的時間也越來越近，有關“四個殲滅戰”的戰術部署引發市場關注。
《第一財經日報》日前從多個信源處獲悉，習近平總書記在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能，開展降低實體經濟企業成本行動，化解房地產庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰”，將成為中央經濟工作會議的重要內容。而在化解房地產庫存方面，多項政策有望推出。
有接近高層的研究人士告訴《第一財經日報》，既然定位是“去庫存”，政府調控的目的就不在于繼續助推房地產。此外，預計地方政府也將在這個過程中逐步擺脫土地財政和房地產依賴癥。他還稱：“讓房地產市場重新活絡起來，買賣流動起來才是最重要的，至于要解決多少套庫存，完全沒有這個說法。”
去庫存并無量化目標
統計局的最新數據顯示，前10月全國空置住房又創新高，與此同時，房地產投資卻創出新低。上述接近高層的研究人士告訴《第一財經日報》，目前中國經濟仍然處在下探過程中，能否在一兩年內實現觸底和轉型，房地產可以說是這個過程中最重要的一只靴子。
房地產庫存到底有多少？根據統計局11月公布的今年1~10月房地產數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。
庫存的持續高位對房地產投資數據產生了巨大的負面影響。根據統計局數據，1~10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。
盡管統計局提供了較為明確的數據，但本報記者采訪的多名業內人士和機構分析員均認為，中國的房地產實際庫存和分布存在著許多爭議。
例如，此前有媒體報道稱，現有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據統計局數據，按照中國人均住房面積35平方米計算，68632萬平方米的“空置”住房僅僅可供2000萬人口居住。
又比如，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年曾發布一份報告稱，2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%，具體數額為4898萬套。報告分析稱，中國城鎮地區可以實現剛性住房的需求上升限量大約是2300萬套，可以實現改善型的住房需求上升限量大約是950萬套，總計3250萬套。但空置住房4898萬套和待售商品住宅350萬套，總供給達到5248萬套。結論是，現有空置住房完全可以安置無房人員。
對于這些爭議，上述接近高層的研究人士告訴本報記者，中央并沒有就具體地方、具體庫存數據做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。
另一方面，在過去較長的時間內，地方政府對于土地財政和房地產有著很大的依賴。目前，房地產開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財政。上述研究人士稱，預計地方政府將在去庫存過程中逐步擺脫這些問題。
打通保障房和商品房
不少分析人士認為，目前中國房地產最大的痛點正是高庫存。業內預計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。
去年以來，政府已經出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、松綁外資進入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調控政策不會出現大轉向，但明年政策出現寬松是大概率事件。
值得注意的是，同為國家重要戰略性政策的保障房及棚戶區改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉為公租房和安置房”。
上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創新型調控思路。一方面，房地產有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現好房地產的轉型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。
目前，這一政策已經逐步進入實質性釋放階段。其中，被視為向房地產市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區改造貨幣化補償安置已陸續到位。
按照中央部署，國家開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬億元。
上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是最為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”
配套政策同時推進
在去庫存的“殲滅戰”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。
此前，中央政府曾提出努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，這被認為是政策調控方向，將對房地產去庫存產生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續落實過程中。
此外，有消息稱，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。
民生證券研究所執行院長管清友認為，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。
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