住宅擬以套內(nèi)使用面積交易
住建部就《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見；專家稱套內(nèi)計(jì)價(jià)并非取消公攤面積
近日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》開始在住建部官網(wǎng)征求意見。征求意見稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設(shè)置電梯，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應(yīng)設(shè)置電梯，以及明確新建住宅應(yīng)全裝修交付等。而其中引發(fā)廣泛關(guān)注的是，規(guī)定住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。有關(guān)“公攤面積將取消”、“房?jī)r(jià)又要漲”的消息刷屏。據(jù)悉，這是住建部首次在官方文件中明確，住宅建筑以套內(nèi)面積交易。而專家表示，該規(guī)范目前正在征求意見階段，距離真正落地還很遙遠(yuǎn)。另外，按套內(nèi)面積交易并非意味著取消公攤面積，也不會(huì)影響購(gòu)房總價(jià)。
【焦點(diǎn)1】
是否會(huì)影響購(gòu)房總價(jià)？
對(duì)購(gòu)房成本基本沒有影響
麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，目前國(guó)際上很多國(guó)家都采用套內(nèi)面積來(lái)交易房屋，這是國(guó)際主流交易方式。另外，因?yàn)楫?dāng)前住宅的公攤面積較高，消費(fèi)者在購(gòu)買的時(shí)候，房屋面積和實(shí)際居住體驗(yàn)差異比較大，這也影響了整個(gè)住宅消費(fèi)市場(chǎng)體驗(yàn)。不過，張葉松說(shuō)，是否按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本基本沒有影響。更多影響在于行政上的調(diào)整，比如官方內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)和數(shù)據(jù)調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否按套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。
張大偉說(shuō)，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實(shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141.5平米，單價(jià)為10.8萬(wàn)元，增加公攤后變成了173.7平米，多出了18%，平均單價(jià)變成了8.8萬(wàn)元，降低了19%，但是總價(jià)都為1520萬(wàn)余元。
也就是說(shuō)，如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)交易，雖然面積小了，但是單價(jià)提高了，只是計(jì)算方法發(fā)生了改變，總價(jià)不變。
【焦點(diǎn)2】
按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)交易有什么優(yōu)勢(shì)？
可減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛
征求意見稿中，該條規(guī)定的起草說(shuō)明顯示，按照套內(nèi)面積交易是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
還有專家表示，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)雖然不影響總房?jī)r(jià)，但能一定程度上減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛。另外，這也為房產(chǎn)稅出臺(tái)，奠定了基礎(chǔ)。
【焦點(diǎn)3】
公攤面積是否會(huì)取消？
新規(guī)并不意味著取消公攤面積
什么叫公攤？張大偉介紹，公攤即公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)。
張大偉說(shuō)，公攤面積可以產(chǎn)生價(jià)格幻覺，目前大部分新建住宅交易中，都明確列出了套內(nèi)面積價(jià)格。房?jī)r(jià)看似降低了，實(shí)際沒有降低，給購(gòu)房者造成價(jià)格較低的錯(cuò)覺。按照市場(chǎng)平均的得房率，如果按照套內(nèi)計(jì)算，全國(guó)的房?jī)r(jià)相當(dāng)于還要高20%-25%。
專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無(wú)關(guān)聯(lián)。公攤面積將客觀存在，想要切實(shí)解決長(zhǎng)期被詬病的公攤面積面臨的各種質(zhì)疑，需要進(jìn)一步出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則予以明確。
另外，張大偉說(shuō)，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。
【焦點(diǎn)4】
此前入市項(xiàng)目如何銜接？
解決歷史遺留問題需要具體細(xì)則
張葉松說(shuō)，此次規(guī)范如果實(shí)施，需要考慮歷史遺留問題。以前稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都是按照建筑面積來(lái)約定，如何銜接，需要具體細(xì)則。
還有專家認(rèn)為，此次住建部征求意見的為工程建設(shè)規(guī)范，住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守該規(guī)范。除此之外，稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，不屬于該規(guī)范管理范圍。
此次征求意見稿是一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
換句話說(shuō)，這是一個(gè)針對(duì)工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，約束的主要是工程建設(shè)方面。大家更關(guān)注的是住宅交易和后期物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等，物業(yè)方面有《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。
張大偉表示，這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。
■ 亮點(diǎn)
新建住宅設(shè)電梯調(diào)整為四層
征求意見稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設(shè)置電梯，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應(yīng)設(shè)置電梯。不過，北京此前已規(guī)定，新建、改建的四層（含）以上住宅，均須設(shè)置電梯。
新規(guī)顯示，四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。
新建住宅應(yīng)全裝修交付
征求意見稿在“驗(yàn)收交付”部分提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，包括戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成。
另外，給排水、燃?xì)狻⒄彰鳌⒐╇姷认到y(tǒng)及廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)安裝到位；供水、供電、燃?xì)狻⒌缆贰⒕G地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。
也就是說(shuō)，今后城鎮(zhèn)的新房，有望全部全裝修交房。
起居室不應(yīng)小于10平米
針對(duì)戶內(nèi)空間，新規(guī)提出了詳細(xì)規(guī)定。由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于30平米；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于22平米。
在臥室使用面積方面，雙人臥室使用面積不應(yīng)小于9平米；單人臥室使用面積不應(yīng)小于5平米；兼起居的臥室使用面積不應(yīng)小于12平米。起居室使用面積不應(yīng)小于10平米。廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5平米。（記者 鄧琦）
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