“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”在日前舉行的“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價(jià)值評估與品牌評選活動(dòng)”論壇上，房產(chǎn)商任志強(qiáng)的一句“表白”令舉座皆驚，讓人們又一次把房地產(chǎn)和“暴利”一詞聯(lián)系起來。房地產(chǎn)行業(yè)是否是暴利行業(yè)？如果是暴利行業(yè)，是否應(yīng)該對其征暴利稅？
世紀(jì)老人巴金先生生前的多個(gè)愿望中，第一個(gè)就是“希望所有的人都有房子住”。可見，“居者有其屋”依然是我們難以實(shí)現(xiàn)的夢想。眼看著一天天上漲的房價(jià)數(shù)字，很多人只能“望房興嘆”。
一個(gè)星期一個(gè)價(jià)
近10年來，全國主要城市的房價(jià)總體上持續(xù)上揚(yáng)，而北京二環(huán)周邊的樓盤，幾乎一個(gè)星期一個(gè)價(jià)。
許輝在東三環(huán)三元橋附近的一家外企上班，而他現(xiàn)在居住在豐臺(tái)區(qū)，每天上下班要三、四個(gè)小時(shí)的車程有點(diǎn)讓他吃不消。幾番考慮之后，他決定在單位附近買一套住房，三元橋附近的一個(gè)樓盤—遠(yuǎn)洋新干線，成了他的“目標(biāo)”。早在今年3月份，他就瞄準(zhǔn)了這個(gè)樓盤，3月份遠(yuǎn)洋新干線的樓盤報(bào)價(jià)是10500元/平方米，還在他能接受的范圍內(nèi)。當(dāng)他決定了要去定房的時(shí)候，卻碰巧單位派他到外地出差，買房的事暫時(shí)擱淺下來。5月份回到北京，當(dāng)他滿懷期望地去遠(yuǎn)洋新干線定房時(shí)，房價(jià)卻猛漲到了13800元/平方米。怎么兩個(gè)月的時(shí)間房價(jià)就猛漲了3300元呢？他想不明白這個(gè)上躥的數(shù)字是如何出籠的，更想知道到底是什么原因讓遠(yuǎn)洋新干線的房價(jià)有了32%的漲幅。
然而對像許輝這樣的購房者來說，想知道一個(gè)真實(shí)的房價(jià)是一件非常困難的事。
一位在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)近10余年的房地產(chǎn)開發(fā)公司的副總，向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》粗略算了北京的房價(jià)成本賬 ：開發(fā)一個(gè)樓盤的建安費(fèi)用是1800元左右，前期費(fèi)用（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等）100元，配套設(shè)施費(fèi)300元，間接費(fèi)（含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）是300元左右，土地費(fèi)對房價(jià)影響最大，也是最不確定的因素，因?yàn)楸本┑牡貎r(jià)現(xiàn)在實(shí)行的是拍賣定價(jià)，一般是在1000元，有時(shí)會(huì)高于1000元。如此算來，北京商品房平均開發(fā)成本每平方米是3200元左右。
這位副總坦言，前幾年，房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金利潤率很高，達(dá)到百分之幾百，目前在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)自有資金的利潤率也接近100%。這個(gè)變化主要是因?yàn)樵谝郧翱梢酝ㄟ^一些非常手段獲取相對廉價(jià)的土地，現(xiàn)在土地公開拍賣透明化了之后，自有資金利潤率相對就低了。“如果自有資金的利潤率低于55%，我們是不做的。”他告訴記者，雖然房地產(chǎn)的回報(bào)率很高，但也存在著高風(fēng)險(xiǎn)，而且政府又不補(bǔ)貼，房子賣不出去很有可能會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”，所以才定了利潤率55%這個(gè)底線。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》從相關(guān)部門了解到，雖然房價(jià)成本大致主要由土地成本、建安成本、其他稅費(fèi)等三大塊組成，看上去簡單，但北京有4000多家開發(fā)商，每一個(gè)開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣，真正想弄清北京房價(jià)的成本清單，并非易事。
揭秘房價(jià)成本
近來房價(jià)清單問題引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是福州市物價(jià)局公布房價(jià)成本清單，似一枚重磅炸彈，在社會(huì)上引起了很大反響。福州市的這份房價(jià)清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會(huì)平均利潤約為每平方米1400元，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房價(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤則占到房價(jià)的41%左右。
這份公開披露的福州市部分地塊商品房價(jià)格成本對照表進(jìn)一步顯示，在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點(diǎn)。
新華社“新華視點(diǎn)”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房價(jià)成本揭秘》的調(diào)查也顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，新華社報(bào)道據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。
這些都是見諸報(bào)端的數(shù)字，一位研究房地產(chǎn)人士向記者透露，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，暴利之驚人，已經(jīng)達(dá)到難以想象的程度。南京有一家開發(fā)商，開發(fā)了銀城東苑這個(gè)摟盤，當(dāng)初拿地的土地價(jià)格為500元一個(gè)平方，建筑成本為1200元一個(gè)平方，加上稅收、廣告，成本價(jià)不超過2000元，卻賣5500到7000元一個(gè)平方，按6000元的均價(jià)計(jì)算，每平方賺4000元，暴利達(dá)到200%。
“這些不足以證明房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，高利潤就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而且其高風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很不確定因素。另外，房地產(chǎn)成本中的地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、政府稅費(fèi)等成本數(shù)據(jù)難以度量，也不可能有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的利潤率如何計(jì)算？房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率多高才是合理的？到目前并無定論。”建設(shè)部一位研究房地產(chǎn)的人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
蓋高樓就能賺大錢？
相關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)的提法是在1993年出現(xiàn)的。當(dāng)時(shí)國營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行了企業(yè)化改革，而且陸續(xù)建立了一大批民營企業(yè)。大家之所以認(rèn)為“房地產(chǎn)是暴利行業(yè)”的原因是，國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)十幾年的快速發(fā)展，給了一部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取高利或暴利的空間。而當(dāng)時(shí)國家的調(diào)控、法制、價(jià)格等方面沒有及時(shí)跟上，也缺乏有力的抑制暴利的措施，于是，一些獲取高利甚至暴利的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。
而十幾年過去了，我國宏觀調(diào)控的實(shí)施和價(jià)格、市場管理也進(jìn)一步完善，但一些獲得暴利的房地產(chǎn)企業(yè)和大富豪卻沒有停止產(chǎn)生。
2004胡潤百富榜顯示，房地產(chǎn)業(yè)是中國最大的財(cái)富集聚區(qū)，前10位中，有7位的主業(yè)都是房地產(chǎn)或者包括房地產(chǎn)；而全部的這一百位中國最富的人當(dāng)中，更是有多達(dá)38位的主要財(cái)富來源是房地產(chǎn)，比例比占第二位的鋼鐵油料類富翁高出一倍多。
2005胡潤百富榜，更是讓中國的富豪站在了透明地帶，其中上榜前50位富豪中有24位涉足房地產(chǎn)。老百姓在羨慕的同時(shí)難免會(huì)問：蓋房子真能賺大錢嗎？對仍然處在市場經(jīng)濟(jì)初期階段的中國來說，房地產(chǎn)已經(jīng)成為所有行業(yè)共同需求的相對稀缺的資源，其穩(wěn)定的回報(bào)率和相對的壟斷度，對富豪們來說，可謂“英雄所見略同”。
什么是暴利，目前沒有統(tǒng)一的定義，但有一點(diǎn)可以成為共識(shí)：獲取的利潤至少要比高額利潤高，甚至高得較多才能叫暴利。什么是暴利行業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是否暴利行業(yè)？目前一直有爭論。有專家認(rèn)為，應(yīng)界定為這個(gè)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)，至少是一半以上或者30%以上的企業(yè)能夠獲得暴利。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在1992年初為4700個(gè)，而在1992下半年和1993年上半年的過熱發(fā)展后，猛增至3萬多個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)的需要。直至今日，由于種種原因，全國仍然擁有32000個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如此“僧多粥少”，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)虧損企業(yè)？
“房地產(chǎn)出現(xiàn)虧損企業(yè)有的是，尤其是一個(gè)外行從事地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)賠死你。為什么有那么多爛尾樓?就是粗算下來以為是暴利，亂借錢，真做下去全傻了。世界上哪有穩(wěn)賺不賠的生意哦。”一業(yè)內(nèi)人事向記者感嘆道。
觀點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)商為何成“過街老鼠”？
主持人：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者王紅茹
嘉賓：
任宏 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長
史勇 北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理
張學(xué)誕 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收室副主任
況偉大 中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室博士
房地產(chǎn)是暴利行業(yè)嗎？
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：房地產(chǎn)業(yè)是否暴利行業(yè)，一直有爭論。您認(rèn)為房地產(chǎn)算不算是暴利行業(yè)？ 如果房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)暴利的原因是什么？
任宏：判斷一個(gè)地方的房地產(chǎn)是否有暴利，首先要認(rèn)識(shí)泡沫與暴利關(guān)系。泡沫和暴利相伴相生，猶如一隊(duì)孿生兄弟。泡沫大，暴利就存在。我們在把握兩者關(guān)系時(shí)，要注意：首先，泡沫是暴利存在的必要條件。泡沫和暴利是兩種不同但又密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，泡沫是暴利的內(nèi)生經(jīng)濟(jì)變量之一。第二，泡沫資產(chǎn)達(dá)到社會(huì)總資產(chǎn)的較大比重時(shí)，惡性泡沫才會(huì)產(chǎn)生，暴利也才隨之誕生。我國的房地產(chǎn)泡沫是局部性的，并且這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫尚處于可控制范圍內(nèi)。同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在財(cái)富集中化的現(xiàn)象以及產(chǎn)業(yè)鏈條不合理的問題，可以通過一些措施加以改進(jìn)，但是不能據(jù)此斷定房地產(chǎn)就是暴利行業(yè)。
況偉大：眾所周知，在壟斷下，開發(fā)商必然索取壟斷高價(jià)、獲取壟斷利潤。因此，判斷房地產(chǎn)市場是否存在暴利現(xiàn)象在于房地產(chǎn)市場是否存在壟斷。通常，經(jīng)濟(jì)學(xué)家用勒納指數(shù)測度市場壟斷程度。勒納指數(shù)度量的是價(jià)格偏離邊際成本的程度。在完全競爭條件下，價(jià)格等于邊際成本，勒納指數(shù)等于0；在壟斷條件下，勒納指數(shù)大于0，但不會(huì)超過1。勒納指數(shù)越大，壟斷程度越高。下表顯示：①1996年以來，中國住宅市場的勒納指數(shù)均在0.3以上。這說明房價(jià)中30%以上的部分為非成本因素。另外，住宅市場的勒納指數(shù)呈上升趨勢，表明住宅市場的壟斷性越來越強(qiáng)。②北京、深圳和天津住宅市場的勒納指數(shù)高于中國平均水平，表明這些城市住宅市場的壟斷性高于中國平均水平。③1996年以來，北京市住宅市場勒納指數(shù)均在0.6以上，說明其壟斷性最強(qiáng)，暴利程度最高，房價(jià)最不合理。
我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)算是暴利行業(yè)。判斷一個(gè)行業(yè)是否暴利的標(biāo)準(zhǔn)就是要看這個(gè)行業(yè)的利潤率是否遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤水平。
史勇：我不認(rèn)為房地產(chǎn)整體是暴利行業(yè)，但是價(jià)格高、價(jià)格增長速度快也是不爭的事實(shí)。判斷一個(gè)行業(yè)是否暴利的標(biāo)準(zhǔn)不是統(tǒng)一的，化妝品有些超過500%以上的利潤也沒有人去聲討，房地產(chǎn)利潤超過25%有人就認(rèn)為是暴利了。因此，房地產(chǎn)是否暴利還不是首要的問題，如何保障城市居民的基本生存所需的居住條件才是大家應(yīng)該關(guān)注的焦點(diǎn)問題。
房地產(chǎn)加大了貧富差距嗎？
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：現(xiàn)實(shí)生活中很多人對房地產(chǎn)積怨多多，房地產(chǎn)業(yè)成了“過街老鼠，人人喊打”，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是什么？房地產(chǎn)到底存在什么樣的問題？
任宏：主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條不完善。主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)主要環(huán)節(jié)的收益分配不合理（房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條上的利益相關(guān)者主要有：房地產(chǎn)開發(fā)商，失地農(nóng)民和城鎮(zhèn)被拆遷者、房地產(chǎn)從業(yè)人員、購房者）。每次低價(jià)征地，都有一些人成為暴富者，成為億萬富豪，而對農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往低于土地市場補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，失地農(nóng)民的財(cái)富并未因放棄土地權(quán)利而獲得等額補(bǔ)償，無法實(shí)現(xiàn)財(cái)富的水漲船高。
收益的過度集中，出現(xiàn)財(cái)富小集團(tuán)，其他參與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)人員的收入并沒有與房地產(chǎn)業(yè)總體財(cái)富增長保持同步，與最高收入層的差距有擴(kuò)大之勢，這給人以某種錯(cuò)覺：房地產(chǎn)是制造貧富差距的行業(yè)。
史勇：我認(rèn)為這是社會(huì)綜合矛盾在向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)嫁。房價(jià)不是簡單的高低也不是是否“暴利”，是相對大部分群體的實(shí)際購買力而言的，是社會(huì)再分配問題而不是房地產(chǎn)商的問題。居住是基本的生存需求，應(yīng)該得到一定的保障。
張學(xué)誕：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多問題。首先，稅種雖多，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地適用稅，土地增值稅等，但稅收減免過多，稅基窄，稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮受到限制；其次，稅制設(shè)計(jì)不合理；第三，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不符合國民待遇原則；第四，重交易輕保有，稅負(fù)不公；第五，費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系；造成中國房地產(chǎn)業(yè)一方面商品房大量積壓，另一方面大部分人住房條件急需改善的現(xiàn)象。將要進(jìn)行的我國房地產(chǎn)稅制改革是為了規(guī)范我國財(cái)產(chǎn)稅稅制，為房地產(chǎn)市場競爭提供公平的制度環(huán)境，同時(shí)發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅對富人的調(diào)節(jié)作用。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：現(xiàn)在不少人都認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，如果房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，可否對房地產(chǎn)業(yè)征收暴利稅？
張學(xué)誕：房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)，那是市場結(jié)果，至于有人提出開征暴利稅，本人不敢茍同，稅收政策作為國家財(cái)政政策的重要部分，稅收的基本功能是組織國家收入，在此基礎(chǔ)上起到宏觀調(diào)控的作用，稅收體系本身是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模囟ǘ惙N的開征必須具備一定的條件，包括稅種的目標(biāo)、納稅人確定、稅收依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)等等，體現(xiàn)稅收公平、稅收效率和稅收中性原則。況且在世界范圍內(nèi)都沒有聽說過“暴利稅”。暴利行業(yè)是市場運(yùn)行的結(jié)果，需要通過提高市場競爭、打破行業(yè)準(zhǔn)入限制、加強(qiáng)政府監(jiān)督和包括稅收政策在內(nèi)的一系列制度改革來平衡其暴利。
如何降低房價(jià)？
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：現(xiàn)在大家關(guān)注的問題是，如何維持房地產(chǎn)的利潤在合理范圍內(nèi)？真正能降低房價(jià)的方法是什么？
況偉大：為了將開發(fā)商的利潤控制在合理范圍，政府應(yīng)對壟斷進(jìn)行限制，主要有三個(gè)以下方面的措施：一是，政府可以對房價(jià)進(jìn)行價(jià)格管制。政府要進(jìn)行價(jià)格管制，必須弄清開發(fā)商的生產(chǎn)成本。為了逃避政府管制，開發(fā)商不可能對政府講實(shí)話，所以為了克服開發(fā)商與政府之間信息的不對稱，管制價(jià)格可采用“激勵(lì)性機(jī)制”。需要指出的是，由于不同地區(qū)住宅成本不同，政府需因地制宜地制定不同價(jià)格。
二是，政府應(yīng)盡可能將大項(xiàng)目拆分成許多小項(xiàng)目，在同一區(qū)域或相鄰區(qū)域營造相互競爭的氛圍。例如，在拍賣10萬平方米的住宅開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，政府可將其拆分為10個(gè)1萬平方米的項(xiàng)目，由10家開發(fā)商共同開發(fā)，共同競爭，而不是將其拍賣給一家開發(fā)商單獨(dú)進(jìn)行開發(fā)。而且，開發(fā)商的數(shù)量越多，其進(jìn)行合謀的概率越小，越容易打價(jià)格戰(zhàn)，房價(jià)才有可能降下來。
三是，為了促進(jìn)競爭，政府應(yīng)增加住宅供給，以緩解供不應(yīng)求的局面，削弱開發(fā)商的壟斷力量。
四是，抑制房地產(chǎn)投資增長速度，防止房地產(chǎn)投機(jī)。中國的情形是，一方面住房供不應(yīng)求，另一方面住房是一種資產(chǎn)。在上述情形下，房地產(chǎn)投資很容易演變?yōu)榉康禺a(chǎn)投機(jī)。因此，政府應(yīng)將房地產(chǎn)投資的增長速度控制在一個(gè)合理的水平。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)厲打擊炒房行為，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房價(jià)的上漲，將房價(jià)和利潤控制在合理水平。
史勇：在合法的前提下利潤多少都是合理的，除非法律法規(guī)做出明確的要求和限制。另外充分開展市場競爭，在激烈的競爭中讓房地產(chǎn)企業(yè)對利潤的追求期望值降低到合理的程度，讓追求“暴利”的企業(yè)無法生存。而要真正能降低房價(jià)，應(yīng)充分、公平地競爭，土地投放政策也要做適當(dāng)?shù)淖兏铮荒軆H僅誰價(jià)高地就給誰；另外，對城市居民、家庭首次購買的基本居住用房給予土地使用費(fèi)用的減免或補(bǔ)貼，超出的部分或多次置業(yè)、投資置業(yè)的完全放開由市場調(diào)控。
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