對(duì)于有購(gòu)房需求的消費(fèi)者而言，購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇非常重要。消費(fèi)者在做出購(gòu)房決定之前，一定要對(duì)其價(jià)格、投資風(fēng)險(xiǎn)、房屋選擇范圍三個(gè)方面作出綜合分析，看哪個(gè)階段的投資價(jià)值最大。大部分購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)主要關(guān)注的是物業(yè)的價(jià)格，而從一個(gè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，普遍情況呈拋物線態(tài)勢(shì)，但綜合來(lái)看又各有優(yōu)劣。然而怎樣才能 把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？這是消費(fèi)者真正關(guān)心的話題。因此，本期購(gòu)房投資講堂將就樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期的投資價(jià)格、投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)以及房屋質(zhì)量等四個(gè)方面來(lái)一個(gè)開(kāi)盤(pán)期VS尾盤(pán)期，通過(guò)較為客觀的分析和對(duì)比，幫助置業(yè)與投資的購(gòu)房人士把握最適合自己的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
投資權(quán)重對(duì)比
開(kāi)盤(pán)期小勝一籌
投資房產(chǎn)時(shí)，需要對(duì)價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)和選擇范圍三方面綜合考慮來(lái)分析投資的可行性，這三方面必然有一個(gè)孰輕孰重的問(wèn)題。而每一方面的影響在投資房產(chǎn)中所占的比重就是我們通常所說(shuō)的投資權(quán)重。既然是投資，價(jià)格因素肯定是最重要的，起碼要占到60%的影響力；風(fēng)險(xiǎn)因素次之，占到25%的權(quán)重；可選擇范圍的影響力則占到15%。
在這里我們將一個(gè)樓盤(pán)的“成長(zhǎng)”分為開(kāi)盤(pán)期、階段期和尾盤(pán)期。舉一個(gè)直觀的例子：一套商品房，在開(kāi)盤(pán)初期的價(jià)格為5200元/平方米，保險(xiǎn)率為60%，可選擇率為60%；階段中價(jià)格為6000元/平方米，保險(xiǎn)率為80%，可選擇率為40%；尾盤(pán)期價(jià)格為5400元/平方米，保險(xiǎn)率接近100%，可選擇率為20%。
首先來(lái)看開(kāi)盤(pán)期購(gòu)房?jī)r(jià)格比，以尾盤(pán)期價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)盤(pán)期價(jià)格比＝尾盤(pán)期價(jià)格/開(kāi)盤(pán)期價(jià)格，有了價(jià)格比就可以算出價(jià)格權(quán)重值，即價(jià)格權(quán)重值＝價(jià)格比×價(jià)格權(quán)重(60%)，通過(guò)計(jì)算后得出，開(kāi)盤(pán)期價(jià)格權(quán)重值為0.623同理，可計(jì)算出開(kāi)盤(pán)期的保險(xiǎn)權(quán)重值為0.15，可選擇比率權(quán)重值為0.09，即投資綜合值為以上三者權(quán)重之和為0.863。同理，還可以算出其他購(gòu)房時(shí)機(jī)的綜合投資值這個(gè)數(shù)值越大，購(gòu)房越劃算。(詳見(jiàn)列表)
通過(guò)圖表可以看出，開(kāi)盤(pán)期權(quán)重最大，為0.863，購(gòu)房最劃算，但尾盤(pán)期權(quán)重值僅次之為0.857，階段期權(quán)重值最小。在投資權(quán)重方面的“較量”中，開(kāi)盤(pán)期算是小勝一籌。
投資收益對(duì)比：
尾盤(pán)期收益時(shí)間最快
投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)投資的價(jià)值。目前對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，投資房地產(chǎn)的獲益方式無(wú)外乎兩種，即靠出租和出售。而對(duì)于同一套房屋而言，無(wú)論在何時(shí)購(gòu)買(mǎi)其房屋品質(zhì)不變，而其收益的不同主要體現(xiàn)在時(shí)間和收益預(yù)測(cè)上。
首先，開(kāi)盤(pán)期買(mǎi)房無(wú)論是出租或出售都要等到入住以后，才可獲益，收益不能馬上實(shí)現(xiàn)，如果采取貸款方式還要提前支付銀行貸款；而尾盤(pán)期則不同，支出和收益是同步的，可以立刻緩解購(gòu)房貸款的壓力。其次，開(kāi)盤(pán)期由于對(duì)項(xiàng)目太多的未知，無(wú)法對(duì)其收益情況進(jìn)行正確評(píng)估和預(yù)測(cè)，而尾盤(pán)期則不同，房屋情況眼見(jiàn)為實(shí)，消費(fèi)者可以對(duì)其未來(lái)收益做到了如指掌，更便于進(jìn)行下一步投資計(jì)劃的制定和實(shí)施。
以一套商品房為例，建筑面積為92平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為5000元/平方米，尾盤(pán)期價(jià)格為5300元/平方米。下面來(lái)對(duì)比一下不同階段購(gòu)房，消費(fèi)者的支出情況：假設(shè)需要貸款，采用等額本息還款法，貸款15年，銀行貸款8成。
比較時(shí)間段以購(gòu)買(mǎi)1年后為標(biāo)準(zhǔn)，將其支出作對(duì)比：
若在開(kāi)盤(pán)期購(gòu)房，消費(fèi)者在入住前至少要提前交納1年的銀行月供，即月還款額為3008.43元/月，1年的總還款額為36101.16元，也就是說(shuō)消費(fèi)者在從簽訂購(gòu)房合同到入住的1年時(shí)間內(nèi)，算上首付款業(yè)主至少要支付128101.16元，而此時(shí)并無(wú)收益。
若在尾盤(pán)期購(gòu)房，消費(fèi)者在辦理完相應(yīng)的貸款手續(xù)后，業(yè)主就可以將房屋進(jìn)行出租獲益了。以出租的租金為2000元/月為例，空置期1月，計(jì)算如下：房屋總價(jià)為5300×92＝487600元，首付款487600×20%＝97520元，月還款額為3188.28元，而此時(shí)房屋出租1年的收益為22000元。也就說(shuō)消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)期樓盤(pán)后1年內(nèi)，算上首付款業(yè)主需支付135779.36元，而此時(shí)一年的租金收益為22000元，即1年后相當(dāng)于業(yè)主支出為113779.36元。
不言而喻，通過(guò)上面得出的結(jié)論與上面觀點(diǎn)相吻合，即購(gòu)開(kāi)盤(pán)期的收益不能馬上實(shí)現(xiàn)，而購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)期時(shí)支出和收益是可以同步進(jìn)行的。假設(shè)以購(gòu)買(mǎi)1年后的支出相比較，購(gòu)尾盤(pán)期支出要少于開(kāi)盤(pán)期時(shí)購(gòu)買(mǎi)支出，尾盤(pán)期收益時(shí)間最快是顯而易見(jiàn)。
投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比：
尾盤(pán)期風(fēng)險(xiǎn)最小
投資是有風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是一定要考慮的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)性的高低直接影響到投資者未來(lái)能否達(dá)到預(yù)定的收益率。因此，在投資時(shí)機(jī)選擇上一定要仔細(xì)斟酌，詳細(xì)分析其風(fēng)險(xiǎn)的情況。那么商品房各階段的投資風(fēng)險(xiǎn)有什么不同，都有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
開(kāi)盤(pán)期：樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)期，有很多不確定性因素。樓盤(pán)剛剛開(kāi)始結(jié)構(gòu)施工，將來(lái)的房子是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的或者廣告所宣傳的一樣、能否如期入住、面積有沒(méi)有縮水、工程質(zhì)量能保證嗎、天然氣到底什么時(shí)候通，這一連串的未知和疑問(wèn)，都需要時(shí)間去證實(shí)，此時(shí)的投資風(fēng)險(xiǎn)最大。
保險(xiǎn)系數(shù)☆☆
階段期：樓盤(pán)處于結(jié)構(gòu)階段或竣工階段時(shí)，盡管對(duì)工程質(zhì)量情況已有所了解，交工時(shí)間也大概可以測(cè)算出，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)開(kāi)盤(pán)期時(shí)要小很多，但此時(shí)物業(yè)管理的水平如何、社區(qū)到何時(shí)才能徹底完善、供暖、小區(qū)安全保衛(wèi)工作等問(wèn)題，只有在入住后才可真正了解，因此還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
保險(xiǎn)系數(shù)☆☆☆
尾盤(pán)期：樓盤(pán)處于尾盤(pán)期時(shí)，不論是房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、小區(qū)入住率、小區(qū)環(huán)境、安保情況都已一目了然，購(gòu)房者對(duì)房屋可以有體驗(yàn)式感受。因此，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零。
保險(xiǎn)系數(shù)☆☆☆☆☆
尾盤(pán)期需仔細(xì)挑選
很多消費(fèi)者的心里會(huì)有這樣一種想法，就是認(rèn)為處于尾盤(pán)期的房屋是被別人挑剩下的，對(duì)其質(zhì)量存在更大的疑慮。其實(shí)，我們通過(guò)對(duì)尾盤(pán)期形成的原因分析就可知，尾盤(pán)期并不都是不好的房屋。如開(kāi)發(fā)商前期將部分房屋留在日后作為出租房用，但后期因?yàn)榉N種原因決定再售，從而形成尾房；有的開(kāi)發(fā)商采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，項(xiàng)目剛動(dòng)工時(shí)拿出小部分房子低價(jià)銷(xiāo)售，然后根據(jù)工程進(jìn)度不斷提高價(jià)格，但是有的樓盤(pán)在開(kāi)始階段沒(méi)有獲得市場(chǎng)認(rèn)可，銷(xiāo)售后期就承受了很大的銷(xiāo)售壓力，從而形成尾房。而這類(lèi)房屋的質(zhì)量跟開(kāi)盤(pán)期的房屋相比質(zhì)量一樣，沒(méi)有區(qū)別。
但是，業(yè)內(nèi)人士建議消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)期樓盤(pán)還須仔細(xì)分辨其尾盤(pán)期的形成原因。買(mǎi)尾房要認(rèn)真區(qū)分尾房、爛尾房和一般空置房，購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)、客觀判斷開(kāi)發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、未來(lái)居住環(huán)境及狀況，從而可以有效避免購(gòu)到“爛尾房”。空置房中有不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)只要照例查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否持有賣(mài)房所需的證件，是否真實(shí)有效，這樣能有效避免損失。
綜上所述，通過(guò)以上對(duì)比，我們可以看到不同的購(gòu)房時(shí)機(jī)各有利弊，消費(fèi)者在選擇時(shí)一定要結(jié)合自身情況，在對(duì)以上各因素進(jìn)行綜合考慮對(duì)比后，選擇合適時(shí)機(jī)介入。
無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要在衡量了各方面的條件之后，它滿足了自己大部分需求就是好房子，畢竟“適合自己的才是最好的”。（李海鵬 楊艷）
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