因為住房價格問題，房地產企業的一舉一動，幾乎都受到社會各界的嚴密“監視”。但在蘭州市，很多人都對甘肅路橋宏大房地產開發集團有限公司感到陌生。而其開發的“路橋音樂廣場”，盡管有著不同凡響的名字，也同樣屬于蘭州市大小樓盤中比較“寂寞”的那一類。
大概正因為這一點，路橋宏大公司董事長張黎明和其他房地產企業的老板表現得有點不一樣。幾乎所有的房地產老板對樓盤價格的來歷、企業利潤的高低都諱莫如深，他卻很愿意讓記者對他的樓盤進行全面調查。
“我想說的只有一句話，房地產暴利在我這里不存在。”在提到房地產富豪時，張黎明有一個觀點，他說，其中相當一部分人，與其說他們是從事房地產業的，還不如說他們是炒作地皮的。
張將房地產暴利的來源歸結于三點，第一就是炒賣土地過程中獲得的巨額差價；第二是臨街商鋪出售或出租收益；第三才是商品房出售帶來的利潤。
他說，第一，我們的土地是通過公開拍賣獲得的，沒有差價，更何況“巨額”；第二，我們的小區不臨街，沒有開發一間商鋪。我們的利潤來源只有一個渠道，那就是商品房銷售。“所以，我想說的也只有一句話：房地產暴利在我這里不存在。”１．地價分攤到我們的房子上，每平方米有８００元之多，占到整個房價的２７％。
所謂地價，即開發商獲得土地的成本。在實行招標、拍賣、掛牌出讓制度之前，房地產開發商獲得土地的途徑是與政府協議作價。因為是協議，所以開發商就有可能獲得價格低廉的土地。正是這些價格低廉的土地，首先造就了相當一批房地產大亨。
張黎明提供的統計資料表明：１９９９年，房地產已經進入了中國收入最高的行業；而從２００２年《中國１０大暴利行業》第一版到２００４年第三版，房地產行業已連續３年蟬聯榜首；在２００４年胡潤版中國百名富豪榜中，有４５位房地產老板名列其中，差不多占了半壁江山。外國研究機構曾作出“中國房地產暴利為全球之冠”的判斷，這些數字與之相呼相應。
張黎明說，這些富豪雖然被列入房地產行業，但相當一部分其實是靠炒賣土地發家的。一宗區位較好的土地，幾經倒手，房子的影子都沒有的時候，卻可以造就了好幾位房地產“富豪”。之所以會出現這種情況，最關鍵的是，國家房地產政策、制度的極度不完善，以及實際操作過程中權錢交易、官商勾結現象的大量存在。一些人投入少量資金，甚至以一分錢不花就可以圈到大塊的土地。稍等一段時間以后，再以高價轉讓給有能力的開發商，就可以輕而易舉地打入房地產界，并成為富豪。在房產界，一個人的地位和影響，往往與他的富裕程度成正比。張說，靠炒地富了，卻可以在房地產領域叱咤風云，這是一個很有趣的現象。
路橋音樂廣場建設用地是原蘭州市橡膠制品廠廠區。因為歷史原因，蘭州市橡膠廠退出了市場競爭，為妥善安置原廠８００多名職工，蘭州市于２００２年３月對該廠區１８．４４６畝土地使用權進行公開拍賣。當時，天慶、沛豐等８家房地產企業參與競拍，路橋宏大公司最終以３４１２萬元的價格一舉奪標。
張想說明的是，不管這宗土地的價格是高是低，從土地獲取方式上說，他們沒有從土地上獲取暴利的機會和可能。
２．路橋音樂廣場不臨街，沒有開發商鋪的條件，自然也不可能因此獲利。
在路橋音樂廣場的宣傳冊中，關于地理位置，有一段詩情畫意的文字：周邊有多所規范教育機構，為您的子女從幼稚園到高中提供良好的教育環境；各大購物中心及金融機構為您的生活提供便捷的服務，使您的生活更加豐富多彩；甘南路———特色西餐廳、酒吧一條街，為您的生活平添一種獨特的娛樂氣息……顯然，路橋音樂廣場處于蘭州市繁華地帶，但這一切，并不能掩蓋一個最重要的事實：不臨街。
路橋音樂廣場地處甘南路以南，皋蘭路以東，四周都是不同層次的住宅樓，沒有任何一處臨街靠路。不論從主門還是次門進入，都得穿過一條長長的巷道。
對于住戶來說，不臨街可能會享受到一份安靜；但對于開發商來說，卻是一個實實在在的缺陷，沒有條件開發商鋪，就會失去了一個很重要的獲利機會。
臨街商鋪的另一大功能，就是用它所獲得的收益來平抑房價。路橋音樂廣場沒有這一份收入，開發商掙不到這份錢，也就不可能用它沖抵房價。
３．路橋音樂廣場的利潤，就只能靠商品房銷售這一塊了。
２００４年６月１８日，路橋音樂廣場正式開盤，以一房一價的方式面向社會公開出售。其實，那個時候，還沒有蓋成一棟現成的房子。作為期房，最低房價定為每平方米２６５８元，最高者為３４１８元。
在當時，這個價格已經處于蘭州市中等偏上的水平。許多人因此議論，一個名不見經傳的房地產企業，開發了一處名不見經傳的樓盤，卻一下子趕上了蘭州市最有名氣的房價水平。
今年１０月份，記者采訪路橋音樂廣場的時候，小區圍墻還沒有砌好，道路也沒有全部打通，一間早該拆遷的民房還擋在步行道上，院子里仍有許多工人在整理草坪、清理垃圾。但所有的房子都達到了“現房”條件，許多住戶已經入住，物管人員也開始在設備很簡單的辦公室里開展工作。
這個時候，房價也做了適當的調整。
目前，路橋音樂廣場最低房價為每平方米３００８元，最高者為３７４８元。
他們說，調整以后，仍然處于蘭州市中等偏上的水平。張黎明稱，路橋音樂廣場的主流戶型，其建筑面積在８５平方米—１１０平方米，是面向工薪階層開發的，家庭人均年收入達到萬元左右就可以住得起。
目前，小區建設已近尾聲。
預計整個工程完成后，總投資將達到１．３４億元。
但銷售并沒有他們想象的那么理想，目前剛剛過半。經初步核算，全部房子售完后，銷售額大概為１．４５億元。
照此推算，路橋小區的簡單利潤是１．４５－１．３４＝０．１１億元。按照一般人的理解，利潤率為０．１１÷１．３４＝８．２％。
但張黎明說，達到這個利潤率的前提是，必須在今年年底前將全部住房售空。但據張預計，等到全部住房銷售一空的時候，他們的“年平均利潤率不到３％”。
這一觀點，張在此前接受媒體采訪時，已多次提到。
“我們是后來者，一切都很低調，沒有也不敢人為加大成本。”但是，張黎明還時常能聽到路橋音樂廣場房價過高的抱怨聲。他說房價過高是“多因一果”，土地成本提高，建筑材料價格上漲，建設周期延長，設計規格提升等多種因素共同作用，最終在房價上體現了出來。
１．土地供應方式的轉變，讓路橋音樂廣場取得了蘭州市第一例高價建房用地。
路橋音樂廣場建設用地，是蘭州市第一次公開面向社會，實行“招、拍、掛”市場手段出讓的第一塊住房建設用地，張戲稱為“蘭州市第一高”。
路橋宏大公司是蘭州市房地產企業中為數不多的國有企業，也是出道不久的房地產企業，此舉可謂“一鳴驚人”。
這一價格意味著，路橋音樂廣場每畝土地的成本已經逼近１８５萬元。
路橋音樂廣場包括四棟住宅，建筑面積５．３萬平方米。這一價格也意味著，要買路橋音樂廣場的房子，每平方米就得承擔近６５０元的地價。公司財會人員計算，加上土地使用過程中產生的其他費用，分攤到每平方米房產上的地價可高達８００元。
張說，一般地，如果地價在房價中的比例達到６００元以上，開發商就會面臨很大的風險。當人們抱怨路橋音樂廣場房價偏高的時候，張黎明首先想到并不是企業能賺更多的利潤，而是有更多的風險需要承擔。
２００４年８月３１日以后，商品房建設用地由協議轉讓全部變為“招、拍、掛”出讓，大大降低了房地產企業“靠土地致富”的可能，也使蘭州地區商品房建設用地價格與路橋音樂廣場達到了同等水平。雖然商品房價格因此普遍提高，但路橋音樂廣場的地價再也不會“出人頭地”了。
２００５年４月３０日，國家建設部等七部委出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中提出，要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。“囤地”現象因此被列為重點整治對象。好多人因此簡單地認為，住房建設用地價格會降下來，其實這只是一個錯覺。
惟一可以肯定的是，土地交易由過去的暗箱操作變成了陽光下的交易，土地出讓過程中的人情因素、權錢交易現象會越來越淡，囤積土地、炒買炒賣行為會越來越少，終結土地差價造就房地產富豪歷史的那個句號也將漸漸封口。
張說，對于路橋公司來說，獲得高價土地其實等于自置于劣勢。但商品房建設用地供應方式的轉變，卻使因首嘗螃蟹而擔當更多風險的路橋宏大公司感覺到了一種心理上的平衡。
２．由房地產業抬高的生產資料價格，最終把房價抬起了一大截。
路橋音樂廣場建設高潮期是２００４年。
那一年，正是生產資料價格猛漲的一年。
２００３年以前，鋼材價走低時，每噸在２５００元以下；２００４年走高的時候，每噸最高價一度達到４２００元。
建房用生產資料價格之所以漲勢兇猛，房地產業發展速度太快是一個不容忽略的原因。據省統計局公布的數字，２００３年，全省完成房地產開發投資５０．８０億元，增長３４．７１％；２００４年，全省完成房地產開發投資７２．０８億元，增長４１．８９％。
兩年時間，均在各類投資漲幅中獨領風騷。
一方面，鋼材價格上漲。另一方面，因為設計標準提高致使鋼材用量不斷增多。據介紹，整個路橋音樂廣場用鋼材量已超過５４００噸；而用最高價購買的鋼材就達２０００噸。張認為，房價持續飆升的原因，３０％是需求拉動，７０％則是成本拉動。
２００２年３月，路橋宏大公司就取得了路橋音樂廣場建設土地的使用權，但由于拆遷等方面的原因，２００３年７月該塊土地才達到開工條件。這時，據拿到使用權已經過去一年多的時間。就是這一年多的時間，恰好把路橋音樂廣場的建設高潮拖入了鋼材等生產資料大漲價的漩渦，同時也使路橋廣場的建設銷售周期延長到了５年時間。多出一年時間，光資金成本就是一個不小的數字。張坦言，消費者都希望房價低一些，但所有這些都得在購房者那里體現出來。
３．房子是貴是賤，還要看房子本身的品質和功能。
記者到路橋音樂廣場采訪時，正值蘭州大降溫時節，供暖已成為熱門話題了。張黎明隨記者入戶調查過程中，始終對小區的供暖系統特別自信。在一戶剛剛搬入不久的住戶家里，張讓戶主打開供暖開關，讓記者體驗室溫的變化。不一會兒，掛在各個廳房的供熱片即開始發揮作用。張介紹，這種采暖方式叫做“壁掛爐分戶計量采暖”，它可以避免集中供熱過程中發生的各種麻煩，比如因為供熱計量不準而產生的資費糾紛，比如個別住戶不交采暖費而影響其他住戶正常供暖等等。而且，一戶之內，既能做到隨開隨關，也能做到廳室之間有開有關。
談到小區的品質，張提到了很多頗具專業的詞句：人車分流式出入、門車智能化管理；煙感智能化消防系統、門禁對講式防盜系統；視頻有線化網絡、電腦寬帶網信息……當然還有地下停車場等等。
提起“音樂廣場”的命名，張說，這只是為了和蘭州市其他樓盤表現得不一樣，他不承認這是“嘩眾取寵”。他領著記者走遍了整個小區，不停地指點與“音樂”有關的東西：中心廣場的音樂噴泉，小道上的琴鍵式地磚……
而任何一棟樓的周圍，都是草坪和花叢。按照他們的話說，這叫做“彩虹花帶”。
誰都喜歡好一點的房子，誰都喜歡大一點的房子，誰都喜歡好一點的居住環境，正是這種需求，刺激了房地產業的發展，或者說推動了房價的上漲；另一方面，由于城市建設步伐日益加快，拆遷戶不斷涌現，也促進了被動性需求的快速增長。張黎明說：“市場就是這樣，需求增長，必然價格上漲。”他稱，相對于東南沿海一些城市，蘭州地區投資性和投機性購房并沒有形成氣候，囤積房源、惡意炒作等現象并沒有出現，所以蘭州房價基本上還是“溫和性上漲”。
４．“路橋音樂廣場的營銷費用只占銷售額的１％，這可能是蘭州地區最低的。”２００４年４月，路橋音樂廣場開盤前夕，路橋宏大公司從其總公司所屬各產業單位抽調了１０名員工，參加了為期一個月的房地產經紀人培訓班，通過層層考試，最終６名員工成為路橋音樂廣場的“售樓小姐”或“售樓先生”。當年６月，路橋音樂廣場正式開盤，全面進入銷售階段。
到了這一步，如果參照其他房產地企業，路橋音樂廣場就應該鋪天蓋地地做廣告，跑前跑后地搞炒作。但張黎明并不主張多花錢。他們沒做過一次戶外廣告，沒有做過一次電視廣告。做得最多的是報紙廣告，但選擇的都是廣告價格相對較低的都市報紙。就是在都市報紙上，也沒有做過一次整版廣告，最“鋪張”的報紙廣告是二分之一版，更多的是小小的豆腐塊。而之所以在電臺做連續廣告，惟一的原因就是廣告價格更便宜。
關于路橋音樂廣場的營銷費用，２００４年實際花費４２萬元，２００５年核定７６萬元，兩年總計不過１１８萬元。張預計，到全部銷售完畢，整個營銷費用也不會超過銷售總額的１％。
他說，在其他房地產企業，這一比例一般都在３—５％之間。
張的意思很明確，他們沒有靠炒作自抬房價，而打入成本的營銷費用也不多。
“房地產暴利正在遠去，但房價會繼續走高。”房子是生活必需品，所以，即使耗費一輩子的財力，也得買一套房子。國家連續出臺抑制房價政策以后，相當一部分人都認為，房價會出現下降趨勢。所以，今年五六月份，好多人都產生過是持幣待購還是趁早下手的疑問。張黎明說，其實，這種顧慮太天真。國家政策本身，強調的是穩定住房價格，其實質是控制房價上漲的幅度，并非降低住房的實際價格水平。
從這個角度上說，路橋音樂廣場的房價實際上起到了一個承上啟下的作用：在土地供應方式為協議出讓的時候，路橋音樂廣場的房價處于中等偏上水平；在土地供應方式轉為“招、掛、拍”出讓的時候，路橋音樂廣場的房價仍然處于中等偏上水平。張說，這個價格基本上與蘭州地區經濟發展水平相匹配，而且對消費者的房價預期心理起到了一定的調節作用。對于將來的房價走勢，張黎明作出了三個判斷：１．房地產行業是一個關聯度非常高的行業，可以確定地說，只要物價總水平是上升的，住房價格水平必然會持續走高。而且，蘭州地區作為典型的投資拉動型經濟，房地產行業正逐漸成長為拉動經濟增長骨干力量。在這種背景下，想讓房價巋然不動，顯然缺乏經濟學上依據。
２．由于國家出臺了一系列規范房地產行業的政策措施，炒賣土地現象將逐漸消失，囤房待售行為的風險越大，所以，房價也逐漸開始反應正常的供需關系，回歸正常的市場價格水平。也就是說，即使房價持續走高，房產暴利也不會有多少機會。
３．國家對商品房和經濟實用房建設和購買已經采取了不同的政策，也就是說，并不是所有的房地產開發商都可以獲得經濟實用房建設土地使用權，也不是所有的人都可以買到經濟實用房。所以，需要房子的人，如果一味地等待低價的房子，很可能越等越遠。
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