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中國房產商探尋美國模式 |
(2005-11-23 16:01:39) 有位讀者讀過此文 來源：財經時報  打印本頁 |
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“短、平、快”的項目型房產是中國市場的一個特征，僅僅依靠人脈資源獲取土地就可以從事房地產投資，土地一直以來就是中國房地產商的命根子。但隨著內地房地產商拿地程序日趨透明化，房地產融資渠道凸顯。
就在國際投資機構紛紛涌入中國搶攤地產市場份額的時候，國內的地產企業萬通集團卻來了個驚天大逆轉：進軍美國曼哈頓寫字樓，欲經營開發“中國商務中心”項目。
對此，萬通集團與香港仲量聯行內部人士分別給予了證實。萬通打算在曼哈頓市區尋找１０萬平方米的辦公中心，目的是為那些準備在美國設立海外分公司的大陸企業提供辦公空間及商務設施。
“萬通集團董事局主席馮侖進軍美國曼哈頓寫字樓市場是對美國模式的投石問路。”業內觀點認為。
向美國模式看
自２００２年“地產教父”馮侖提出“中國應該由香港模式逐漸轉變成美國模式”以來，國內開發商已有不少嘗試走美國模式，在最近地產金融地位不斷提升的狀況下，美國模式再度引起關注。
萬通采取資本運作為主，以國際融資私募基金打包上市為目標的運作模式，有別于內地開發商以土地運營為核心的香港模式。
然而，提升資本運作的地位，嘗試新的經營方式的并非萬通一家。合生創展集團朱孟依先生向淡馬錫和老虎全球基金大幅出讓股權。新近發生的軟銀、凱雷注冊順弛置業，大連萬達通過出讓股權從美國一個基金獲得超過５０億元人民幣資金，以及國內房地產開發企業欲紛紛上市，土地運營向金融運營轉變的特征趨向明顯。
“向美國模式靠近是早晚的事情”，某地產商對記者說。但他認為從中國的企業現狀還不成熟，就國內的寫字樓銷售來看一般散賣而讓資金滾動起來，而真正美國操作模式是出租或者不散買。
模式之辯所謂香港模式是指以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建設、售房到后期物業服務，主要融資渠道是開發商向銀行貸款和通過預售收取客戶定金的方式獲得。一直以來，內地開發商的做法被約定俗成為“香港模式”。
而“美國模式”專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。
美國模式和香港模式區別在于：整個政策配套設施和整個金融政策措施不同，目前中國在這兩塊基本是空白。
首旅華遠董事總經理徐培建認為，從中國的現狀來看，只能探索“中國模式”。他認為，現在執行的這一套也并非是多數人所稱的“香港模式”。
香港模式和目前的“中國模式”在環節開發上并沒有太大的區別，“看似香港模式，但配套設施不一樣”。
曾經與美國摩根打過交道的富力地產商務部總經理關卓鵬認為，即便美國模式來到中國也必須適應中國的市場環境。他介紹說，摩根在與中國公司合作的時候不斷地調整了原有思維，目的是把美國公司變成適應中國市場的中國化公司。
“中國的房地產還很不成熟，政策變臉，銷售市場不規范，消費者也不成熟，向哪個模式靠近要靠經濟的發展”，徐培建認為。
金融空間缺失
“短、平、快”的項目型房產是中國市場的一個特征，僅僅依靠人脈資源獲取土地就可以從事房地產投資，土地一直以來就是中國房地產商的命根子。但隨著內地房地產商拿地程序日趨透明化，房地產融資渠道凸顯。
“中國根本不存在房地產金融市場”，一位業內人士說，“而美國模式下金融環境政策復雜。”
通常情況下，在資金方面，美國的房地產資金只有１５％左右是銀行資金，７０％是社會大眾的資金，其中３５％是退休基金，３５％是不動產基金，房地產基本上是私人投資。而中國的房地產投資８０％都與銀行有關系，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發貸款。
美國模式下，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。
而中國房地產市場明顯地缺乏金融市場環境，房地產金融服務還不完善，《產業基金法》尚未出臺。美國模式所強調各個環節由不同的專業公司完成，而在我國基本上由一個地產公司全能完成。
即便中國房地產市場缺少成熟的金融市場，馮侖仍堅信走美國模式只是時間問題。
“全能型開發企業治理結構很難做好，財務風險非常大。所以，我們要做這種轉型，我們希望能成為房屋供應商和服務商。”馮侖在解釋經營模式轉型時說。
萬通的做法旨在謀求長遠利益，提前完成開發商的角色轉換，同輩中人的潘石屹卻不認同。
“中國的房地產發展商不能自己長期擁有土地，兩年不開發就要收回，所以不可能走香港模式；而中國的資本市場與美國的資本市場相比，差距非常大，所以中國不可能出現美國模式。”
“中國沒有長線資金，融資渠道不多，而新興商業地產市場不能占主流，因而美國模式生存空間較小”，西南證券分析師段海瑞認為。
這種情況地產商們更愿意“沿著市場環境走，而不是模式走”。
香港模式和美國模式
目前房地產開發主要有兩種模式，一是以賣樓花（預售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的香港模式，和以市場化資本運作為主的美國模式，代表了當今國際上兩種典型的地產發展模式。
所謂的“香港模式”，即儲備土地、挖坑賣房、炒賣樓花，大陸老牌地產公司幾乎都采用香港模式。香港模式是以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成，房子建好后，地產公司不持有物業，直接出售。
特點：香港模式中突出的一個特點是，房地產開發商更多依賴于銀行提供資金。內地開發商普遍追求利潤最大化，不愿意與旁人分享，因此樂意采用香港模式。
所謂的“美國模式”，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。由于全民參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵御由經濟周期帶來的風險。
特點：美國模式專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導是資本（一般就是基金），開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。 |
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