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“走進街區街區現象”主題論壇
　　近來，北京市場上涌現出若干主打“街區”的樓盤。對于“街區”，有人認為是開發商炒作的概念，有人認為是商品房市場從關注產品到關注社區的必然趨勢。為此，我們準備對街區現象進行關注。
　　為此，2005年11月10日，《精品購物指南》聯袂搜狐焦點房地產網舉行了“走進街區街區現象”主題論壇，就北京市場上目前的“街區”現象進行討論。
　　對此次“走進街區街區現象”論壇做了全程直播，以下為現場實況。
▲ 論壇話題
　　一、什么是“街區”？
　　二、“街區”為什么會在今年流行？
　　三、對于房地產和業主生活兩方面，“街區”是價值是什么？
　　四、“街區”要真備什么樣的要素或者表現形式？
　　五、“街區”是不是一個概念？
　　六、市場上是否存在“偽街區”？
　　七、相對國外成熟的“”形態，北京市場上目前的“街區”發展需要什么樣的改進？
▲ 論壇嘉賓
　　中國城市規劃研究所居住區規劃研究所副主任趙文凱
　　今典集團　董事長　張寶全
　　沿海賽洛城　總經理　胡斌
　　萬年地產　副總　黃璽慶
　　上古經紀　董事總經理　吳江
　　論壇主持人：《精品購物指南》房地產事業部主任　佟崢
▲ 現場速遞－－“走進街區街區現象”論壇圖文實況

《精品購物指南》房地產事業部主任佟崢主持論壇

　　【佟崢】今天特別高興幾位老總到我們報社來共同討論街區這個話題，這個話題決定的時間很快，周一開選題會的時候，突然意識到北京很多樓盤都有街區的理念。包括今天早上我和黃總也說，我是在一個普通的小區居住，黃總是在小鎮風格的小區，社區的感覺從建筑到人文到街區的環境，總體感覺特別不一樣，很微妙。

　　【佟崢】我也感覺街區存在不存在，對社區的升值和保值是不是會不一樣。今天是精品購物指南主辦，同時請來搜狐焦點網進行直播。今天請來的嘉賓是中國城市規劃研究所居住區規劃研究所副主任趙文凱老師；今典集團董事長張寶全先生；高盛集團總經理胡斌先生；萬年花城總經理黃璽慶先生，上古房地產開發公司董事總經理吳江先生。其實對于我們市場來講，街區、社區提了很多區的概念，關于街區是不是會有一些專業的術語或者是很嚴格的界定。趙老師作為專業的專家，再就是可能走過全世界很多的國家，對于街區有很多的看法，你能不能先談一下。

中國城市規劃研究所居住區規劃研究所副主任趙文凱

　　【趙文凱】剛告訴我這個題目也沒有什么準備，實際上街區這個問題可能我研究得還不如在座各位老總看得多，如果是你的項目專門要做街區這個概念研究得就更多。從我接觸的一些東西，我感覺到街區這個概念的出現，不是偶然的，有一個比較現實的因素，就是說城市交通的需要，路網太稀這是北京交通的一個問題，所以城市規劃上面，北京規委一直要求加密路網，這是一個城市的現實因素，所以就造成了實力比較強的開發企業土地規模比較大，必然要被市政道路分割，必然是這樣的。在這樣的情況下，怎么樣能夠體現項目的規模的特點，它的資源的整合力度，用街區的概念是比較合適的。

　　【趙文凱】從街區來講是從國外來的這樣一個東西，在國外經常講哪個街區，哪個街區，我們以前做過國外和國內居住區的對比研究地做過這類的研究，剛才在辦公室里面簡單地溝通了一下，我也順便理了一下思路，簡單一點，基本上我想街區這個概念包括兩個優點，也就是說我們可以去借鑒，充分發揮的。一個優點就是在于它的人性化；第二個優點就是在于它的價值提高。人性化這一方面，我覺得街區這個概念它首先要求空間要有比較強的開放性和融合性，來增加人相互之間的交流。比如說像我們現在很多的小區，用圍墻圍起來，為了物業的安全。圍墻就割斷了很多的東西，包括心理上、社會上、人文上的這些東西都被割開了。第二方面實際上在土地價值上面也需要開放，比如說一般小區圍墻封住以后，小區院子里面商業機會就比較少，只能在它的周邊做商業。相反可以看到建外SOHO它的做法是一個街區的做法，它把空間全部開放，和周圍的城市空間融合在一起，所以它每一棟樓下面全都是商業，它把價值做到最大化。所以街區應該講對于一些位置比較好的地段，對于刺激商業價值也是有利的。我先說這些，各位老總也都說一說。

　　【佟崢】當時做一個選題，張總最有體會，北京市場從最初關注戶型，再就是塔樓還是板樓，再注意到社區，是不是意味著北京從產品層面到人文層面的轉變。現代城是青年比較重的社區，蘋果城是商業的風格，吸引的人群非常鮮明，包括沿海做了很多的規劃，非常有街區的理念。可能宣傳是一方面，更多是基于對產品層面的一種調整，這一點我們也沒有搞清楚。

今典集團董事長張寶全

　　【張寶全】其實這個變化也說明房地產市場的成熟，市場的成熟關鍵是消費者的成熟。從關注買房到真正開始關注買生活，因為肯定是生活在街區，而不是生活在房子里面。街區實際上是多元化生活方式的一個載體，說建筑是生活的容器，那么街區就是生活方式的一個載體。我們希望什么樣的生活方式或者是什么樣的生活形態，不是你家里的房子決定的，而是整個街區。所以在今天，從關注房子，關注材料，甚至于關注地段重新回過來就是關注我們生活，你選擇一處房子并不是選擇房子，而是選擇生活，其實是這樣一種趨向。

　　【張寶全】第二我覺得對于街區的關注，也和我們城市化、城市的發展是關聯的。未來城市一定是文化多中心，是以某一個街區，或者是以街區特色為中心形成一種比較獨特的生活方式，就是多元化的需求所致，也是我們后來所說的人們越來越富裕了，越來越需要個性化的生活需求，通過不同的生活形態或者是生活形式把我們對生活的購買，通過街區的特征來形成交易。有一些街區我們可以看到把城市未來的形態可以看得出來，我個人認為蘋果里面就是文化不同當中，它可能就是一小點，整個國貿東南就會以蘋果這樣的特征，輻射到周邊，包括后現代等等，形成一種現代的生活形態。北京市的規劃，從我的角度來看，我覺得真正規劃比較完整的地方，就是國貿東南角，那邊原來都是工廠，是北京最后一塊拿過來出讓開發的。另外就是北京市城市規劃里面也是唯一一塊區域整體出讓規劃的，這一塊規劃已經吸納香港、日本、東京現代化給我們帶來的城市擁堵，所以規劃里面有很多的特征，就是多密路網，每150米就一條路，但是路不是很寬，如果路寬車速就快噪音就大，所以他們就路不是很寬，路網很密，同形成單行車道的方式。像30米這樣的街道，從街區來講它的意義完全不一樣，像30多米的街道才是一個街區的干道，這邊和那邊要有呼應，比如說我們看到尤其是有一個街區很失敗，就是平安大道。平安大道兩邊蓋了很多帶有中國傳統色彩的房子，原來的意思就是想做成兩個街區可能會很好，但是違背了街區基本的特征，一個是路太寬，變成城市干道以后把兩邊隔離開了，就不能形成街區的氣場。我做蘋果街的時候研究很多，一般就是6米至12米，既讓兩邊分得很開，但是同時這邊和那邊的人互相能夠看得見，這樣形成一種街的氣場，最重要就是體驗商業時代。人們買東西，買一件衣服并不是御寒的需要，只是自己的一種習慣，更是精神層面的消費而購買，根本不是物質層面的消費而購買。

　　【張寶全】現代街區最大的特點就是混合，這是和以前不同的。以前街區不是混合為特點，而是以一個中心向周邊輻射。而現在街區不管是核心區還是其他的區，城市多中心以后每一個都是城市小街區，所以混合成為我們街區非常重要的特征。這種混合就對我們介入形態提出很高的要求。我覺得大家都已經知道個性化商業時代的到來，但是忘了體現我們個性化商業時代建筑，如果建筑不能承載是建筑不能成為我們多樣化生活或者是多樣化商業供應的載體還不行。以前有一個巨庫是最典型的，就是想老瓶裝新酒，還是傳統的商業建筑，把時髦的概念引進去就以為能夠滿足現在多元化帶有體驗式的商業，這是不對的。蘋果商業街出了一本書，從街鋪、院巷就是體現商業時代，它的混合特征要從建筑形態承載，如果建筑形態不能承載，你的容器如果不對那么就裝不去，這就是現在所說的商業街區和商業建筑最大的誤區。我個人認為傳統的商業建筑在中國都已經飽和了，甚至嚴重過剩，而真正符合我們新的城市發展多中心網絡化的微型的，帶有一種混合色彩這種多元化、多元生活這種特色的街區商業建筑可以說在現在還是非常欠缺的。在這方面我覺得最成功的例子，或者說中國在這方面最開始的標志，其實就是在上海的新天地。上海新天地最典型就是用一個30年代中產階級的建筑，這個建筑含有的時間帶有的人文特色，加上現代商業構成體驗的質感，所以能夠在上海傳統商業非常強大的地方，能夠打敗南京路，能夠打敗延安路，我認為這是在中國精神體驗上最重要的標志，包括后來北京的三里屯等等。但是他們都是用歷史的人文把商業引進來以后帶來最大的問題就是對環境的破壞，包括北京的三里屯等等也好。這需要我們在一個城市商業文明發展過程當中就是怎么從舊的城跡里面創造新的。像我們的會所，就是把一個新的建筑構造新的人文，再裝上新的商業，就構成新的人文景觀，其實我們現在的城市或者是現在的街區最最需要的就是這個。這和我們城市發展模式不一樣有關，以前的城市是自然形成的，街道也是自然形成的。比如說大家愿意到這里買羊肉，都來買羊肉，就形成羊肉一條街，你做羊肉片，我做羊肉餡，隨著時間慢慢沉淀就留下來了，包括我們到羊肉一條街，賣羊肉已經不重要了，但是這條街以前生活形態可以感受到很多。

　　【張寶全】今天我們都是成片開發，整體開發，我們經常是一條街從這一頭到那一頭用的材料都是一樣，把一條街人文色彩給淡化了，但是這些是偏偏在體驗商業時代要不得的東西。就是傳統商業建筑在今天已經遭遇強大的危機，但是我們是否意識到這個問題。我想今天討論街區，我覺得提高可能是覺得重要，確實是非常重要，這里面說起來很玄妙，但是我自己認為我們的產品開發過程當中，如果不真的關注所謂的個性化商業，體驗商業，個性化商業載體，你怎么把自然和人文營造進去。我們在98年可以看到有很多都是造出來的，搬來老石頭，老木頭來，甚至弄假的樹，假的流水，假的小橋，但是為什么不能造點真的流水，真的樹，真的景觀。文明最高的一種標準就是人和自然的和諧，這種和諧就是中國文化所講的“天人合一”，沒錢的時候就追求金碧輝煌，有錢的時候一定是追求自然。在現在的環境中怎么樣把街區賦予不同的人文特色，這是我們今天必須面臨解決的，否則我們不可能達到街區混合狀態或者是文化的多元，也不可能符合今天人多元化的需求和需要。謝謝！

　　【佟崢】現在大家很少關注產品，更多關注價格方面的問題。也許有人認為是相對比較技術層面或者是比較細微的問題，我們雖然有感覺，但是感覺沒有那么明晰，整個中國轉軌當中非常微妙的結點，比如說體驗式經濟，包括剛才所說的混合。

　　【張寶全】還有新奢侈主義，新奢侈主義以后小資就會很強大，土財主可能就會很弱小。精神和財富的力量已經成為價值觀最重要的東西，其實在街區里面也是一樣。

　　【佟崢】剛才兩位講了半天，沒有說到底什么是街區，我們能不能界定一下街區是什么樣的理念，什么樣的東西才能稱作街區，比如說街區、街道有什么區別？

　　【記者】我們發起這個選題的時候，這一段的感覺，我們原來都叫小區，或者是叫什么街，但是這一年來街區的叫法越來越多，說街區的呼聲越來越高。前一段又做了開放與圍合的PK，我這個人比較喜歡鉆牛角尖，為什么現在大家都開始叫街區？街區是新產生的概念，新造的概念還是本來就是一種建筑形式，而現在我們把它提出來或者是賦予新的內涵，我覺得這是令我們比較模糊的地方。

　　【趙文凱】我記得在2000年的時候，我參加編居住區規范那時候就有這個問題，提到小區組團三級，各方都提很多的意見，說我在城市當中尤其是舊城改造根本做不到你這樣的規模，在那個時候我們也是做了這個解釋，就是很多概念是混在一起了，在國外說這個就是街區，但是有的時候又是指幾個地塊，城市的道路分割成那樣一塊地這是一個街區，一般都是這樣說，中文的翻譯我個人意見就覺得有一點問題，要是說結合我們過去傳統的中國城市里面用，它應該是一個街坊的意思，有多少戶人共用這么一塊土地。很多的臨近的這些地塊，他有共同的功能趨向或者是人的文化傾向，他有共同的場所，有相互的關系，這個區域可以叫做一個街區，就是用街坊和街區對應開。相對于我們居住區來講，過去我們提的小區組團這個東西，它不是一個空間概念，而是人口概念，所以這里面就有一點打架了。因為我們開發的一些項目，開發出來都叫某某小區，這是一個地域的概念，某某一個項目，某某一個地域才叫小區，但是國家是集中多少人以上的區域叫做小區，這么多人口比如說能支撐一個中型的商業，這個商業又能滿足1萬人基本的生活要求，按照配套的需要分成不同的等級，什么樣的等級配套什么樣的東西。比如說我們居民需要運動場，但是這個區域里面只有200戶人，建了運動場是虧損的，那么怎么辦？我必須要集中1萬人以上，我才能夠支撐得起我一個運動場地，按照這個要求是按照人口規模劃分成三個層次，配套的東西有大的，有中的，有小的，不同類型也能滿足不同的基本要求，是這樣一個概念。從這個概念應該說街區和過去所說的小區概念是沒有沖突的，一個是規模概念，一個是空間概念。

　　【趙文凱】剛才張總說的非常好，它是一種生活的形態。像目前的新都市主義和80年代以后城市規劃方面的思潮和建筑思潮，都是要打破過去現代主義一些信條，那個時候要明確功能劃分，比如說我這一塊地是居住用地，它就是單純的住宅，它需要商業服務，旁邊那一塊地是商業用地，沒有住宅，只有商業，這是《馬丘比丘憲章》提出來的意義。因為過去混合以后主要是工業和居住這些東西的混合，在城市當中發展很多有污染性的重工業，產生很多的問題，也是工業時代的城市提出這樣一種措施，就是功能分離，做功能分區。進入了后工業時代和信息化時代的時候，實際上工業污染問題是比較小了，跟城市人生活矛盾比較小了，相反人多元化的需求在傳統的現代主義城市規劃和建筑設計的模式下難以滿足，所以有了后現代主義，是最早打出旗號來恢復傳統，恢復人文的思潮地所以我想對街區的理解來講，因為我也沒看到對街區怎么定義，但是我感覺它和社區一定是有一定關系的。像在中國的情況來講，這樣一塊地往往都是一家開發商來完成，即便請不同的設計師每一個設計師做一塊，造成非常豐厚的建筑景觀，它仍然是人造的，不是歷史沉淀下來的東西，所以在這種情況下，它的街區的概念和國外街區概念肯定是有一定的差異，我們怎么樣去引導他，通過空間的塑造來提供一些場所引導人的行為，也吸引有共同價值觀的人選擇這樣的房屋來居住，在這生活，我覺得可能最核心的內容，可能就是張總所說的生活模式。生活模式基本上能確定人的階層等等社會屬性這些特征。

　　【趙文凱】還有一個街區就是空間上的特征，就是開放和交流。治安開放到什么程度和街區是有一定的矛盾，有一些做法是小范圍局部的封閉，我主要的空間還是開放性的，其實這樣的項目是很多的，像萬科最近做的項目都是這樣，把中間一條主街是開放的，把后面的東西封閉起來。隨著技術的發展，我們監控的手段我覺得是可以使得這個社區更開放，提供給多人活動和交流的空間，不同的空間不光是提供物理性的活動場地，確實有很強的心理引導。剛才張總也說到街道的尺度，要說到這種技術層面，確實是內容太多了。打一個比方街道怎么能夠親切，這在城市規劃、城市設計里面有很多的國家做過研究。比如說日本做過實驗，也就是說24米距離是一個界限，是人看得清對方表情的一個界限，小于這個距離的時候，人就容易交流。所以像這些東西怎么在項目當中去運用，這都是開發商，像張總這樣不光是對經營，對社會的東西都比較有激情的，像怎么推動社會的發展。比較有水平，有責任的開發企業和一些專業的研究機構，充分的合作，把研究的內容放在他的項目當中，我想可能效果會非常好。現在確實有很多街區的概念，有的受到現實條件的約束，必須在你的小區里面不得不開幾條市政路，不得不叫街區，但是空間質量是不是高質量的，是不是會比封閉的大院更壞，就是穿越的道路有沒有妥善的處理確實是很關鍵的問題。所以剛才說到街區的概念，就是兩點，一是社會層面角度來講有共同價值觀的，第二就是在空間上相對是集中的，有它的核心空間，有它的邊界，也有它的標志。因為對場所是有一個定義，五個要素，入口、通道、中心、標志、邊界，具備這些東西，這樣一個空間，同時它是開放的，能夠滿足人交流的這樣一個空間，我想從這兩個角度是不是可以這樣給出一個定義。

　　【記者】謝謝趙老師，趙老師講完以后，我對街區的認識清楚了很多，也提高了很多。我原來覺得是咱們發展到一定的程度必須要有這樣一個概念，現在看來可能不是，當我們生活發展到一定層次，人文需要到一定水平的時候，它對于新的住宅規劃一種理念，一個根本性理念轉變很重要的概念。

　　【張寶全】我覺得什么叫做街區？我剛才想了半天，我突然發現我沒有想明白地我覺得有一個詞對照來看就能想明白—街道，街區肯定不等于街道，但是街道肯定是街區的一部分，我們經常把街道和街區混合在一起，街道是為人和車留下的交通空間，并且在交通空間具有交易功能，就形成各種商店等等。但是街區的時候含有街道，但是它也是一個空間區域，這個空間區域是一個完整的，就是能夠具備相對完整生活功能的這樣一個區域，又是承載著這樣具體的街道里面，我覺得是這樣一個范圍。層次多元化和微型化，我們以前賣羊肉就是賣羊肉，但是今天的街道不一樣，承載其他的功能，像娛樂、交際，當這些功能都具備的時候，就不像剛才所說的這邊是工藝區，這邊是城區，像回龍觀、望京，應該有娛樂的地方，工作的地方，但是盡管他有街道，是以居住為主體的，沒有形成今天意義上的街區概念，而是傳統意義上的街區概念。所以我們今天更關注的街區，在今天城市化的發展前提之下和我們所講的城市網絡化多中心，重新關注我們自身的生活。所以對于我們的街區，就是以街道為主體的空間區域內能夠具備我們今天生活相對完整功能的的街區。

　　【趙文凱】剛才說到需求，我倒想起來人需求的五個層次，最下面是生理的，安全的，可能我們居住需求選擇也是這樣，過程強調安全，強調物業管理，現在可能是交往這個層面。也就是說這個城市人整體的經濟水平在提高的時候，人對居住空間形態就有新的要求。

　　【張寶全】交往、娛樂、消費、居住、安全，只有功能齊備才是街區的概念，如果只賣一樣僅僅是一個街，或者是一個道。

　　【佟崢】胡總、黃總、吳總是樓市的思想者，其實咱們都是街區混合型街區文化的實踐者。大家說一說。

　　【胡斌】我們經過對于樓盤的實踐談一下，從張總的蘋果22苑街，黃總的萬年花城，吳總代理的后現代城，再到我們沿海塞洛城，我們是按照美式做的規劃，剛才提到這個題目就是什么是街區？從我們個人的角度，按照大家比較通俗的概念去說，其實街區從物理形式的表現是一種城市住區，它和我們鄉村的別墅，園林式的山水住區，我覺得跟他們是有一點區別，我們PK一下，上一次我們和呂大龍PK，雖然是說PK，還是劍走偏鋒，我們說的是城市住區，呂大龍在言語里面提出街區是類似窮人住的地方，他覺得山水式的住宅才是居住的最高境界，其實大家都是劍走偏鋒了一下，其實也沒有PK起來。我覺得在人居住生活里面有一個非常有意思的事情，就是人總是講輪回，有的時候自己在日常生活當中司空見慣的事情，回想起來才是真正美好的。我們哥幾個很多都會回想起小時候玩的玩藝，我看到街區論壇的背景畫選得非常好，我們仔細看一下背景畫，又有趙老師提到的這樣一個尺度，就是房子和房子之間房距不是像我們一拉就是60、70米，但是北京有間距的規劃要求沒有辦法，但是在很多開發商的廣告上說我們樓間距100米成為賣點，但是這種大的間距對于人文的生活是一種破壞。所以你看這張圖，因為我們比較直觀一點，樓和樓之間在合理的尺度上。再就是街，實際上是人和車混流的，機動車和路邊的停車，還有摩托車，非機動車，人，所有的居民坐在馬路邊上，有的時候我們去麗江、云南那邊買，感覺在麗江小街道上，一個戴老花鏡的老人在那坐著，非常休閑，這就是一種生活。包括剛才張總所說沒錢的時候建造金碧輝煌，有錢的時候是非常享受自然，享受親近的這樣一種生活形態，所以我覺得在沿海塞洛城，我們當初打造的時候，很多模型參照就是這張圖的背景，包括我們很多街區效果圖做出來也是這種形式。

沿海賽洛城總經理胡斌

　　【胡斌】我們說城市住區，再回過頭看一下城市。剛才說到人的五大需求是很容易得到滿足的，和剛才所說的郊區化的山水住區有很大的區別，那個時候你要驅車很遠進到城里面買生活配套，文化娛樂的消費，當我們在消費層面上在城市上是很容易得到滿足的。當這個人掙到錢以后，當然大家都不是把錢壓在箱子里面的人，大家都要享受物質和文化的消費，所以對于生活不要理解成簡單的購物，也就是剛才張總所說的街區不是街道，街道可能是兩邊有一點店鋪，我有錢可以做等值交換，購買一些商品，我覺得這是購物行為，這不能說明我們城市整個生活的全部，其實我們在生活里面大家發現這主要是一種消費，而且這種消費對于年輕的人群來說，在消費里面是文化娛樂消費又在我們娛樂消費里面又占很大一部分，其實大家現在都是衣食無憂，你找到工作滿足你自己基本的生活需求，滿足你的生存需求，我覺得這已經不成為我們的問題了，我們現在主要是享受一種檔次，一種品位。在這里面我們每一天去看一些地方，大華影院，還有海淀劇院，再看看我們雙安對面的華興影城，就看這些人平常到8小時以外的時候，都在進行文化娛樂的消費。更享受精神層面，在你這個城市人的心情是非常自由，非常開放。

　　【胡斌】像東方新天地，我們也不講上海新天地，我們就看一下我們的東方廣場、東方新天地，我們在里面逛的時候都是很休閑，很隨意，心情得到足夠的放松，這個時候的人，我覺得是非常自然的一種人。當我們上班的時候，在老板眼光面前我們其實都是蠻不自在的，下班的時候一定要放松一下。所以我覺得對于街區在規劃設計或者是在北京，或者是全國社區的打造方面，我覺得它應該是在做房地產一種升級版，而這種升級版是一種回歸。我們以前很多階段里面都是講蓋幾棟樓，中間又把園林、綠化等做得很好，但是真正忽視了生活業態。比如說在我們沿海塞洛城已經做出來一條街，很多消費者和我們很多朋友過去看了以后覺得很有感觸，覺得這就是我們需要的一種生活。在這里面有美容美體，有小的影城，有酒吧，當8個小時工作以外不用呼朋喚友跑到很遠的地方，不用到三里屯，也不用到方莊去吃飯，很便捷的在2公里之內就能夠讓文化娛樂的需求，應深的放松找到地點，這從PK的角度來說，我覺得這是郊區住宅沒有的。另外在城市發展至少現在房子比以前蓋得更漂亮，當坐在飛機俯視這個城市是非常多樣化的，形式是非常豐富的。而以前大家在做房地產的時候，在做小區的時候，或者是做一個社區的時候做的是很單一的，在我們塞洛城旁邊很多的房子都是一模一樣的，我們從網上也看到很多人對街區的概念理解是住宅加上底商，我覺得真的不能一句話來說明整個街區的建筑形式，就是社區打造首先從建造形態上面是非常多元化的，所以在我們塞洛城里面我們有4層的住宅是躍層的，也有6層帶電梯的，一梯兩戶，也有18層一梯五戶塔樓形式，也有一梯三戶16、17層板樓，看上去建筑形式是非常多樣的。以前在房地產我們也想省一點錢，設計師如果是建一樣，有30％的重復設計系數，有重復設計系數，設計費也可以省一些，但是我們覺得在設計費上花的錢是值得的，我們在設計的時候難度是可想而知的，每一棟樓和每一棟樓是不一樣的，陽臺等等都不一樣，這在我們建設設計上面提到了很大的難度系數，但是做出來的東西大家很喜歡，看上去不是千篇一律的東西，這是物理形態。核心就是你在這里面體現的是什么？體現了一種生活的形態，讓你住在這里面亦商亦住，按照現在最流行的話就是“和諧社區”，回歸到這個詞當中，在前一階段非常流行的一個詞，所以里面一定是和諧的業態共存。

　　【胡斌】我非常喜歡精品這一張背景畫，我希望在整個沿海塞洛城打造里面，街的里面真的是隨便擺一把椅子，不愿意在客廳或者是家里呆著，就在街上享受暖洋洋的太陽，享受街上人來人往。今天焦點也在做直播，也可以回答網友的問題。也就是無街區的安靜和有街區的喧鬧的沖突矛盾怎么解決，有一些街必須需要商業，如果沒有商業住區會被人罵的，有人說我要享受安靜，別有那么多的商業，但是真正住進去這也不方便，那也不方便，連打一瓶醬油還要開車出去，回過頭還是罵開發商，所以他還是需要有商業業態。有了商業業態，商業是需要人流，是需要商氣，需要人氣，需要這種氣場，和居住所需要的“雙安”，即安全、安靜，這兩個是產生沖突和矛盾，在具體沿海塞洛城打造從幾個方面解決。首先從規劃上，研究一個城市，我們去美國、紐約、西班牙、馬格里等很多的地方，居住區和人的商業生活互相是一種持對望的態勢，所以我們把居住里面為了保證雙安我們可以把它做成一個相對圍合的街區，讓你的公共空間在內庭院里面，就是老太太推著他的孫子里面曬太陽，小孩子在這個院子里面跳皮筋，但是門口有保安，讓小孩在外面玩的時候家里人不用擔心，這樣保證我們的安全、安靜，我們現在有很先進的手段可以保證。當你出了這個門走入非常自由開放的街道里面，這個時候在酒吧里面喝喝酒，心情非常輕松，再請一個小姑娘看看電影，我覺得從這個角度可以解決住區安靜性和商業的喧鬧。再就是通過商業的管理，北京有很多的要求，上面是住宅底下不能是餐館，通過一些管理的方式大家就可以把商業很好管理起來。另外在這里面，在業態上我們做一些商業業態的整合，不是隨便什么業態都能夠進來，在小區里面比如說你住在樓上，底下是賣小包子或者是吆喝什么事，你也覺得是蠻煩的事情，我們通過一些規劃方式，人流、車流比較大的地方，像超市，單獨規劃在一個區域里面，和住區保持一定的距離，我覺得可以通過很多規劃的方式、建筑的方式，現在建筑材料門窗的保溫、隔音、降噪性能非常好，在建筑材料的選型上我們也可以有很好的科技手段保證，別去裝欄桿，保證安全性別裝一個欄桿把自己封在房子里，我們有紅外很多高科技保安手段都可以采用。

　　【胡斌】其實它的核心實質有的時候我們是增加了人和人交往空間。再回過頭人想當初50、60年代沒有那么好的科技手段，小區也不是建得那么漂亮，那時候物質水平也不是很高，但是那個時候可以說路不拾遺，夜不閉戶，社會風氣非常好，但是那個時候主要是人和人之間交往，空間距離比較近。現在你住在城市單元樓里，你的樓上樓下，你的對門姓什么干什么叫什么有的時候非常冷漠。在城市住區或者是街區里面是很容易形成人和人交流，比如說我和你們住對門，發現一個陌生人撬鎖，馬上就有無數眼盯著他，他想撬鎖不可能，很多安全防范是靠社會性，靠人和人的交流形成一個很強的人文，我們在打造社區、街區是比較喜歡的東西，就是人和人交流的空間非常友善，把空間距離感打破了，讓人非常自由的交流。

　　【董宛】剛才你提到的一些符號我代表網友反饋集中的問題來問你，第一點很多們問你，包括呂大龍說你做沿街商業，商業提高同時住宅價值就會提高，但是你剛才提到一些做法，比如說走開放式社區比較早的萬科，商業都是在社區一進門的地方；第二就是你提到我們開放式街區局部還是用了圍合的手段，具體在沿海塞洛城，你是整體封閉還是開放的，你和萬年花城還是不一樣，比如和城市規劃路是不是有形的隔開。

　　【胡斌】我們是86萬平方米，整體做出來是23個比較完整的居住組團，居住組團四周要不就是城市交通道路，次干道、主干道，如果是橫向城市干道，縱向一定設計成我城市內街街區，它的尺度可能就是剛才趙老師所說的大概是在24米以內，這樣可能是15米，單行道可能是7米。通過完全開放的城市道路和小區街區縱橫比較密的交通路網，使我有可能在整個街區道路兩側設比較多的商業。商業價值主要取決于交通和人流，在商業的角度來說，在國內、國外對于商業的價值觀判斷還是有區別的，我們今天借這個機會也澄清一下這個概念。就是包括媒體，很多人認為商業和房地產開發一樣取決于地段，但是實際上在國外，對于商業的判斷真的不在于地段，商業于什么？在于人流。人流、人流、人流，包括美國很多的ShoppingMall都不是在很好的地段里面，按照我們所說都是在四環、五環以外，但是人流很大，保證它的商業。所以我們在整個住區的商業還是靠人流，商業的打造我覺得不是按起葫蘆起來瓢的感覺，商業至少使生活的配套很便捷了，至少生活的便捷性對于居住價格有很好的提高，大家住在這里面，包括我們現在像塞洛城很多的朋友一樣，我們年底之前發起一個客戶帶客戶的活動，因為很多人住在這說這很方便，這很好，這樣他就把他的很多朋友都聚集過來，這樣都在這里，或者是以后聚會就在塞洛城里面，不用到處亂跑，我的住宅的價值你想是提高還是降低了。都是喜歡的東西，非常搶手的東西，非常關心的東西一定價值提高，誰都不理它，不叱它價值還會提高嗎。

　　【佟崢】黃總是住在城市邊緣五環外，自己做新都市主義大盤；而吳總是做美國后街這樣一個項目，據我了解他住在三環邊一個能看見國貿的房子里面，他自己說堅持要買在城里，在你們倆之間會存在一些自己居住形態上的差異，你們兩個人能不能展開一場簡單的PK賽。

萬年地產副總黃璽慶

　　【黃璽慶】這是不同的選擇，不同的喜好，首先我年齡比他大，可能喜歡安靜一點，喜歡獨處一些，年輕人喜歡熱鬧一些。剛才說到什么是街區，街區主語是區，重點是街。什么是區？按照古代文字的解釋，它是收藏谷物的地方，把谷物放在這里面，所以在區可能是一個場所，既然說是谷物這個場所就不能不穩定，所以應該是相對比較穩定的場所叫做區。什么叫街區？這個場所是由幾條街圍起來，至少是一條街，一個區圍合起來至少要有三條線，至少要有一條街，被圍合起來的場所叫做街區。如果三條路圍起來不叫街區，可能是路區，為什么叫做街區？就是人圍繞著兩土在走，兩個土是什么？古代兩個土就是圍繞在里面，這是古代街區的概念，至少要有一條街的圍合度。路是一個足一個各，街實際上排斥的是汽車，是以行人為主的，街基本上都是人在走，而路是一個足，一個各，誰的腳都可以走，汽車的腳也可以走，那叫路，不叫街區，什么叫做街區是這個概念。

　　【黃璽慶】社區是指物理屬性，社是指社群性的居住區，也就是居住在這里的人有共同的文化歸屬，共同的歸屬感，但是現在在房地產開發過程當中，開發商會遇到困惑，我怎么樣去加強我這個社區居民的文化認同感，發現很難做到，至少從社區這個概念很難指導他做出能夠有文化歸屬感的硬件來。然后是開始想到街區，為什么加強文化歸屬感？剛才胡總也提到了，實際上是隨著福利分房制度取消之后，過去單位分房形成單位的人居住在一起，從而單位文化或者是大院文化消失以后鄰居是誰都不知道，老死不相往來，這樣怎么讓大家互相認識起來，真正形成鄰居，就想到了美國街區這個概念，重點就在街上。英文實際上說明了街一定是混合的，要做成街區一定是這個概念。街是干什么？街的首要功能是商業，逛街買東西去，所以B就是商業的意思；L就是休閑的意思，更好的土地，但是是修耕的土地上休閑；O是開放的意思；C就是要有人群；K就是看，我們在這里非常好的交往。為什么街區開始流行，就是開發過程當中沒有辦法找到使我的居民有歸屬感的硬件設施形成這樣的街。今年我去京都看的時候突然有一個概念，我說我明白了一個詞，ABCD可以構成現在城市文明房地產開發，A是一個區域，一個區域的細胞是B，數個B可以組成一個社區，數個社區可以組成一個行政區，這是ABCD的概念，一定是有道理的。每一個B實際上本身的高度、寬度、長度是有一個合理的規模。剛才也說到6至12，我看塞洛城的街就是拿我的腳一個一個量的，大概是7個半B，6個寬。它的價值是什么？把社區按照街區開發，實際上就給這個社區的人們提供一種實實在在的生活方式。我說搞一個社區文藝團體，但是具體在那里承載物是什么？現在發現是街區，這條街主要排斥汽車文化，主要強調人本文化，人可以休閑，可以購物，可以在酒吧、餐館里面聚會，從而人和人建立新型鄰里關系，新的生活方式能夠有效建立起來，否則沒有物質載體，可能就有一條行政路，有一條馬路就叫做街區了，這是為偽街區。只不過目前對于中國來講，街區是一個很好的概念，是解決社區文化，解決社區成長的一個很好的物質載體，但是畢竟中國和國外不太相同，在國外的街區你不會感覺到零亂，車少人多，而中國的商場很難達到安靜，因為中國單個購買的量太少，需要規模，另外中國人容易大呼小叫，可能更多要做建筑的屏蔽遮擋，像樹林、噴泉等等，但是街區是一個很好的概念，隨著社區的成熟街區概念會越來越被開發商采用，如果一個大盤不走街區，那么大盤進行封閉，對于城市就是一種災難，對于交通堵塞就是災難，未來大盤一定要這樣開發，開放式社區，封閉式街區，街區是相對封閉，但是封閉的街區不意味著一定要有圍墻，通過下沉廣場、街道、綠植和外面的街進行阻隔，這是很好的開發模式。

　　【張寶全】上海中遠一個小區是150萬平方米，他是社區的概念，前后有2公里長，社區封閉挺好的，后來小區啟動以后不行，沒有辦法后來就找公交車，在小區里面開兩站，開兩站以后就很方便了，滿足人的交通、交際，尤其是大盤，更要把城市的功能完備，不完備根本不可能。

上古地產董事總經理吳江

　　【吳江】我PK一下黃總，因為我覺得沒有黃總那么有文化，像我這種沒有文化的人還是愿意住在城市里面，因為可以觸摸到城市里面，有文化的人既能入市又能出市，基本上住在市外。99年有一個清水園，潘總就帶我去看，在路上說了一句，說我在這個地方做項目就不知道客戶群從哪里來，潘總更在意的是CBD的客戶群。接著說一下街區的問題，以我個人的經驗來說，實際上我住過兩個南派開發商開發的項目，一個是萬科，一個是富地，他們在門口會有很大的牌子，上面寫著八個大字，私家地方閑人免進，我們沒有文化的人就感覺到這個牌子很威武，住在里面就覺得很開心。但是實際上我們現在的辦公室，包括現在代理后現代城，辦公室就在里面，我們項目很早就提出街區的概念。街區有這樣幾個特點，比如說私家地方閑人免進，給人感覺你在社區里面生活被人看見很少，像萬科以親切面目表現給人的開發商，社區都有很大的圍墻，這個圍墻只是鏤空的，讓人們看見里面綠化很好，社區里面的人不會被打擾，我們叫做灰度空間或者是半開放的空間。而我們說全開放的空間，像蘋果社區住戶和三里屯住戶是兩類客戶，三里屯就覺得受不了底下的人對他們的干擾，而蘋果社區很有可能底下有一個酒吧或者是餐廳，他覺得很好，人和人的價值趨向不同，就會決定街區在某個方面實現的程度。像我們這種沒有文化的人，住在私家地方閑人免進，但是如果你看到這種半開放的空間時候，實際上街區是完全把它打散，從灰色空間到白色空間，你的私生活就可以被人傳誦，被人欣賞，或者是被人宣揚。它和社會的界面和生活的界面都是很生硬的，為了保護住戶安全，雖然對小區的住戶是很好的，但是對于外來的人是不好的。而街區在這方面是非常包容的，這是第一個問題。

　　【吳江】第二個問題再說街區的價值。剛才張總提到是生活方式的載體，作為生活方式的載體具有多樣性的特征，在一個街區里面又是高度集成和抽象，我們的街區雖然承載很多的生活，但是這種生活雖然內在的表現，或者是它的業態可能會非常豐富，但是實際上所對待的人和他所表現出來那種精神上的價值是高度相同的，也就是非常明顯的文化形象決定了所謂的建筑街區場所的價值。它的心里形象和文化形象我們覺得是比較高度抽象的。第二就是我們認為它具有一個更高的商業價值，像塞洛城、蘋果、萬年花城都做的很多街區的探索，這種街區的探索就讓很多原來并不一定具有商業價值的地方，就具備了一些商業價值，而這種商業價值又和生活方式感覺是密切相關的。其實像剛才張總說得很好，CBD的東南部，我們覺得這是一個區域，還有朝青板塊，這兩個板塊最容易產生街區住宅或者是街區的地方，因為目標客戶產生非常明顯的一致性，而且目標客戶開放的心態和目標客戶的生活方式表明和趨向是一致的。如果我們所有的樓盤都可以號召大家取消圍墻就會成為示范街區，但是現在沒有做到。雖然單個項目很大，單個項目可以說是街區生活，因為我們是在探索，另外很多建筑都是新建筑，自然更新替代還需要很長時間，所以我們實現的是街區生活，但是不能說已經相對形成很多的街區，這還是需要解決的問題。作為我來說覺得精品購物能夠意識到這樣問題，而且關注這樣的問題，我覺得至少是一個比較好的方向。我覺得尤其是朝陽路和青年路，朝青板塊和東南部路網密度差不多，規劃很好，而且道路系統整個居住的客戶的感覺也很接近。這兩個區域里面應該會出現街區來承載這樣一種生活。

　　【吳江】目前北京的規劃，還有目前大量的城市改造所造成的影響，我們公司的分析我們認為就是布袋子效應。什么叫做布袋子效應？朝陽路到通縣至少有1000平方米左右的住宅，但是他們都到華堂來消費，在華堂個區域消費是很好的，所有包括餐廳一是道路是最堵的，另外就是商場經營很好。亞運村北面也是一樣，安立路延伸過去實際上一直到小湯山附近也有1000平方米左右的公寓，但是他們都會集中在亞運村華堂，飄亮和北辰購物中心消費；南城也是，以后集中在SOGO和新世界，這就是住宅商業配套不足的問題，也就是你的配套不能滿足大部分客戶日常生活需要。日常生活可能除了交流的價值可能是最高的價值，但是他基本生存價值，比如說我們吃飯，現在在CBD東南區吃飯已經好一點，原來可能還是要到CBD里面去。再說朝陽路和青年路也是一樣，還是要華堂路往西，否則飯館和配套就很差。但是你的街區出來以后，你的街區配套就會解決很多在社區里面、住區里面人生活的基本需要。所以這種基本的生活需要可能就需要一些好的建筑形態來配合，所以我們就看到無論是蘋果12苑街還是我們自己的會所，還是胡總這邊做的這條街，這種好的建筑形式就能夠基本承載一個大家不需要跑到CBD感受到都市繁華又能夠滿足基本生活需求。還有需要帶中心的建筑，可能就是一個吃喝玩樂的地方，業態可能是KTV、洗浴、歌廳，包括桑拿、酒吧等等這樣的地方，不一定是華堂這樣的地方，所有不方便在家門口的娛樂要到那里進行，這可能還會有精神中心的問題，無論是精神中心還是物質中心。所以從我們自己的角度來看，街區這種尺度，還有街區的這種出現，一定會是未來的一個方向。作為我們開發商來說，可能也會越來越多注意到在這個過程中間所有商業的問題和建筑形態的問題，因為底商實際上是不能承載街區價值的。

　　【黃璽慶】聽了幾位老總和專家的論述，我現在嘗試對街區下定義，什么叫做街區？街區就是數條街或者是數條街與路圍合成可供人活動的，并且承載了諸多街的功能的區域，這叫街區。那么街區又分成幾類，可能有居住街區，可以有商務街區，還可以有商業街區。請大家指正。

　　【張寶全】我這樣想，如果查字典也許就是這樣說的，但是在今天要進行修正了，現在有很多的模糊性和不確定性，已經成為我們一個重要的特色和特點，所以我覺得剛才講的物質形態上或者是具項上來看，但是它后面承載的東西完全不一樣了。剛才只是說出一個表象，沒有說出表象后面豐富的東西，剛才幾位都說到后面的東西，我們今天關注的是后面的東西，同樣一條街幾百年、一千年了，現在已經有很多的變化。

　　【記者】街區確實是文化理念很深的地方，這個理念貫徹好了也許就能解決一些問題，像北京最麻煩的堵塞的問題，朝青板塊交通最為嚴重從而出現問題，但是一旦生活街區能夠承載娛樂或者是購物的功能話，可能交通堵塞問題就能解決。

　　【吳江】中國一直都是有街區的，建國50年又把街區消滅掉，之后還會形成街區，自然發展同類人居住在一起，具有同樣精神追求和愛好的人居住在一起，和原來大家人為派分到不同區域的格局會打破，就會形成街區。我認為同樣的價值觀可能會產生同樣的街區。

　　【黃璽慶】這一點我同意，就是清明上河圖就是非常現代的街區居住圖，只是后來大院單位文化把相同的人聚集在一起，這種文化消失之后沒有新的街區文化補充。

　　【張寶全】街區和街道不一樣，街區和商區也不一樣的。街區一定是以居住為主的，商區完全是商業形態，而不是街區，我們今天講街區，生活方式、文化，其實文化講得很大，很抽象，文化非常簡單就是我們的行為方式和情感方式，比如剛才胡總說帶個小姑娘看電影，這種生活方式就構成了一種文化，我們需要什么樣的生活，或者是需要什么樣的行為方式，目的就需要在街區里面要有表現的地方，要有承載的地方，這些又構成一種文化，或者是一種特征。

　　【黃璽慶】這一點我要跟張總PK一下，我覺得街區是根本的，商業區是商業街區，住宅區就是有住宅街區，寫字樓就有寫字樓街區，只不過前面不同的定語是什么樣的街區。

　　【張寶全】我再PK一下，剛才所說的功能商區，工業區，這是居住區以這樣為特征的，但是今天到后現代已經完全打破了，以前的那種形式會增大城市交易成本，包括增大城市環保壓力，也增大對城市整個環境的破壞，由于文明的發展我們很多已經標準化拷貝，比如說所謂的生活就是天客隆把生活集中了，不管是開在城市中心還是郊區，只是規模大小，像到麥當勞哪怕是到六環以外，跟城市中心的麥當勞是一樣的，剩下來的在街區存在什么？除了這些就是個性化體驗需求，這些都是為了生活的一種特征。另外我們今天研究的主要問題是什么？街區是在時間里面成長出來的空間，每一個空間對時間特征，就是特定時間里面政治、經濟、人文、信息，我們今天在很短的時間里成長出來的，它失去了政治、經濟、人文，如果都很單一化，正好跟我們今天是相違背的。我們今天老被困擾，老被困惑，當我們確認街區是我們生活街區文化載體的時候，我們究竟需要什么，我們需要什么樣的工具，我覺得今天才是討論街區最根本的原因，就是街區已經被現代化廉價的復制，喪失了原來街道在我們傳統歷史上發展帶來的對人精神和文化特色的保留，怎么樣現代重新恢復我們的傳統和文化，這是我們今天討論街區很重要的命題，就是重新重塑我們的街區，這是我們討論最主要所在。

　　【黃璽慶】我們沒有矛盾，我們都前進了一步就是居住街區，只不過要延伸以辦公為主的商務街區、商業街區，既然是開發商的行為，我們現在的街區沒有那么神圣，張總說的是歷史沿革那些街有很深邃的歷史文化內涵，我們現在街是我們養的，過去美人是養的，而現在有很多美人是打造出來的。在童年可能會粗糙一些，但是慢慢就可以形成很好的氛圍。

　　【佟崢】本來我們做這個選題的時候，自己心里有一點猶豫，我們上午討論完之后，我覺得有很深的背景，基于城市化的進程，再就是基于人的情感和人的生活情感的提升，包括房地產發展的一種必然，大家的鼓勵也是讓我們感覺做這個話題很有意義。在房地產市場比較浮躁的今天，也為房地產市場把一把脈，在此跟我們的讀者和網友提一點建議，今后單純比拼價格，比拼容積率的時代已經過去了，大家還是選擇物以類聚、人以群分的理念來選擇。明天我們會討論綜合形態的街區是不是轉手價值能夠得到相應的保留或者是體現，我們會找這方面的證據，有了更多的證據以后會把我們的建議告訴大家，原則成功成熟的街區可能比選擇一些單純的，以房子作為他的產品形態的社區來講可能保值性更強一些，因為畢竟在國外很多這種經驗都證明了不同的街區，不同屬性的街區是城市發展的一種必然，我想我體會就是這么多，今天非常感謝大家，也感謝搜狐焦點房地產網合作伙伴，謝謝你們！

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