與以前海外地產銷售略有不同的是，目前大家更為關注的是與國際資本領域的合作。不論是中國地產周，還是亞洲地產節，更像是民間自發的一場“外交”活動，都在努力匯集全球投資者的目光，讓地產商與全球房地產金融公司進行“零距離”接觸，達到資源利用的最優化，并努力使有效資本與有限土地資源得以優化配置。
又一場路演
2005年十一期間，潘石屹、馮侖、劉曉光等人去紐約參加“投資中國，投資未來—2005房地產金融峰會”，這次的主題是國內發展商與國際知名大型基金公司進行對接洽談。
據這次主辦方基強聯行北京辦事處投資經理呂行介紹，參加紐約中國地產周的有27家房企，主要來自北京、上海兩地，包括天鴻、首創、當代、萬通、中坤等，美國方面參與此次對接的基金公司有雷曼兄弟、摩根士丹利、花旗、第一波士頓、羅斯福基金等。
呂行表示：“此次金融峰會基金方面參與方包括摩根士丹利亞太區總裁、麥戈里銀行大中國總裁、花旗集團董事、第一波士頓四大董事之一，他們都直接主管其基金在中國房地產方面的投放。”
有分析人士認為，這會加快海外基金進入中國的步伐，同時也將加快國內房地產企業優勝劣汰的速度。中原地產華北區域總經理李文杰表示：“此次國內開發商與海外基金的對接，更多程度上更為國際資本進入中國建立通道，是一種戰略合作的前奏。”但也有業內人士認為，此次紐約之行形式大于內容，只不過為海外資本進入中國拓展通道。而參與此次金融峰會的開發商則大多否認與基金對接的主要目的是融資，他們表示更多是處于企業品牌國際化的考慮。
因為目前大開發商都在加緊地儲備，這需要大量資金，而銀行融資又越來越困難，因此目前不少開發商在為以后融資拓展渠道。業內人士表示：“盡管不可能在短時間內進行合作，但與境外基金接洽，對大開發商來說也不失為一條未雨綢繆之策。”國際知名的房地產服務及投資管理公司戴德梁行助理董事岳峰鋼表示：“中國地產周幾乎每季度都會舉行一次，與國際金融機構洽談，是想建立一種融資通道。現在因為很多地產項目具有國際性，他們不能放棄周邊的力量，這是值得提倡的，但這并不能代表整個北京市場。”仲量聯行認為，雖然房地產市場存在不確定性和風險，但是依然吸引著全球的潛在投資者，亞洲及中國依然是今后世界相當一段時間的投資熱點。
集體盛宴
從今年4月底開始，中國地產項目海外推廣活動一個接一個，4月30日至5月7日，北京陽光上東的開發商，首創置業一行16人，應美國紐曼房地產學會、紐約總商會的邀請高調赴美，會見美國紐約等城市的高層房地產人士，并考察在美國投資開發房地產的可行性。2005年5月20日，搜房全球機構組織了上海華府天地、九間堂、西郊莊園等15個代表性樓盤，在香港舉行大規模的“上海國際地產日”活動。從6月12日開始，鳳凰城在美國舊金山銷售近50套，歐美地區的首次推廣銷售總額超過2億，而后，香港?中國國際地產周啟動，圍繞“中國名牌?國際營銷”的主題，全面展現內地房地產市場的現狀和發展前景，塑造內地房地產市場的國際化品牌和企業，以強勢傳播向香港乃至世界各國展示中國名盤項目，中國地產開始集體海外大路演。
這種直接面對海外消費者的方式有先例可循。華潤置地的鳳凰城在美國和英國一共銷售了120套；榮尊寶國際俱樂部公寓在美國和加拿大的成績也達到100多套。這種效果顯然鼓舞了開發商，而組團參展“轟動式”的規模效應也為開發商所看重，再加上組團展銷從費用上更加經濟，使得參展的開發商不在少數，而入團者多為高檔樓盤。
幾年前，上海很多樓盤參與了海外銷售，當時上海商品房呈現快速發展的態勢，海外購房者購買商品房的比重持續上升，來自臺灣、香港地區和境外人士購買商品房數量明顯上升。上海作為國際大都市的地位和形象，吸引了越來越多的外籍人士、港澳臺同胞，但因為這部分投資者對上海的房地產市場還不太了解，通過舉辦海外路演，匯集上海高檔樓盤面向際市場各個層面進行推廣，為上海高檔房產開拓了廣闊的推廣渠道和外銷通路。經過過年發展，從港澳臺地區到北美，從簡單地銷售房子到與金融公司合作，這種風潮和態勢越發滲透。
是什么壓力迫使企業走向海外？高力國際分析，很多高端房產的發展商對拓展境外營銷渠道充滿期望。這種銷售途徑的突破，同當前宏觀經濟形勢密不可分。中國政府一系列房地產調控政策，短期內直接影響了國內房地產市場的人氣，帶來市場的觀望氣氛，引發地產發展商有“走出國門開拓市場”的需求。而且這種風潮正在愈演愈烈，更多的地產企業和中介結構似乎都收拾行裝，準備趕赴這場盛宴。
內地房地產已經不僅僅是內地市場，投資價值吸引了來自全球的置業人士。內地的城市化進程、舊區改造、移民動向等多種因素，增加了內地房地產的發展潛能。中國作為全球新的經濟增長地區之一，現在中國和亞洲其他國家和地區越來越重視彼此間信息的溝通、思想的流和業務的廣泛合作。在此背景下，也有很多人將這一輪“國際化”浪潮歸咎于地產新政造成的內需市場萎靡，迫使企業拓展海外市場，“國際化”意味的規模化和高資金要求也是地產企業不得不面臨的選擇。
零距離碰撞
即將舉行的CIHAF2005亞洲地產節，把主題定為“城市精神，亞洲商機”。組委會與海外媒體展開了廣泛的合作，精心安排立體式的海外媒體宣傳通道，并確定把亞洲地區高端商務人群為核心目標，以廣告、通訊、專題報道等多種形式全方位推廣。
中國房地產改革最早從上世紀90年代外銷房開始，但是那時候外銷房沒有銷售困難，在外向市場還沒有完全打開之際，1998年內部市場全面開放。除了極少數高端項目之外，國內消費的恢復性釋放使得外向市場存在意義不大。依賴銀行貸款的眾多項目公司不存在規模和資金問題的問題，也就不需要面臨海外銷售和融資。可是現在，國內市場需求漸趨飽和，加上開發商一直難以解決的金融困境，盡管多數開發商不承認有資金鏈上的困難，在這個轉折點上，他們主動走出國門，向海外主動伸出橄欖枝，至少是一條途徑。優秀開發商主動“走出去”，在進一步拓展高檔樓盤的海外銷售渠道同時，繼續尋找國際資本的合作。
呂行預測，中國房地產金融即將邁向一個全新的階段，地產商、城市經營者將快速獲取金融服務的信息和合作機會。他認為從今年圣誕節到明年5月份將是海外基金在中國充分選擇項目的時間，到明年六七月份則將集中開展合作。呂行分析認為，今年年底將是很多北京開發商的一道門檻。“北京部分項目價格存在虛高現象，這些項目一般僅通過外部包裝來支撐高價格，但實際上并沒有在品質及內部環境等方面下真工夫，因此價格高于周邊項目不少，很難維持下去。而這些項目往往通過銀行資金運作，到了年底，需還銀行貸款，所以很有可能降價銷售，并由此進入惡性循環。”呂行認為，到明年初，宏觀調控后市場回歸理性，房產行業優勝劣汰的現象將更加明顯，屆時海外基金將大量進入中國市場。
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