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在上海，一個人每花掉3元錢，一元就獻給了社區商業�？梢�，社區商業蘊藏著無限商機。
眼下，北京的開發商已經悄悄行動起來，因為他們早已不滿足為住宅“配套”而建的商鋪，轉而把目光盯上了“錢景”豐厚的特色商業街，即第三代社區商業�；钴S在新盤中的街區商業正成為第三代社區商業每人花掉3元錢一元就給了社區商業
提到商業街就會想到北京的王府井、上海的南京路、武漢的漢正街、鄭州的二七德化街。商業街既是城市商業的聚集地，城市文化的代言者，也是城市經濟的助跑劑。
現在“商業街”的概念被房地產商們“捕捉”，將這一盛行之風注入到了樓盤開發中。在北京最早開始造社區商業街的地產大腕潘石屹說:“現代城商業街是順其自然發展起來的，現在成了一個服務于現代社區的商業街。”他表示，商業街只是一種稱呼，實際上還是社區商業。這種集眾多服務的商業街，給生活在小區里和附近的人們帶來愉快和方便。如果說過去兩年是名副其實的商業地產年，那么未來兩至三年的時間里，商業地產的重心將轉向社區商業。
據記者了解，北京、上海、寧波等大中城市已將社區商業作為商業發展的重中之重�！笆晃濉逼陂g，北京市將建近4000個社區商業中心，覆蓋城鄉所有的城鎮和居民小區。
“在上海，上海人每花掉3元錢，其中一元就獻給了社區商業�？梢姡鐓^商業蘊藏著的無限商機非同一般�！� 偉業商業策劃有限公司董事總經理蔡宇翔告訴記者，早期的工礦企業居住區的零售店、小賣部是社區商業的雛形，即第一代社區商業。其服務對象就是小店附近的街坊；而第二代社區商業的產生是具有一些喜劇性質的。我們都知道，一般樓房的一層和二層價格是最低的，因為很少有人喜歡住。于是一些開發商就把一、二層建成了商鋪。這種臨街式第二代社區商業如今俯拾即是。眼下，北京的開發商又先行一步，已開始不滿足只為“配套”而建商鋪，而是把目光放得更長遠，開發出各種特色的商業街，即第三代社區商業。社區商業大規模入市將帶來嚴峻挑戰
在追求生活便利性的今天，純粹的商業或純粹的住宅越來越少，“混居”成了流行名詞。三代社區商業異軍突起便是一個很好的例證。不過，繁華似錦的熱鬧背后也潛藏著危機，盲目求大、缺乏規劃的社區商業例子不在少數，最終造成其空置率高，損失商家利益。
據偉業顧問數據統計，2005年，北京商業面積在1萬平方米以上的樓盤有140多個，包括底商和商業街，保守估計2005年至2006年間新增的商業體量將在461萬平方米。其中，將會有大規模的社區商業入市。
從具體項目來看，陽光上東、富力城、珠江帝景、萬年花城、沿海賽洛城等項目都有1萬平方米以上的社區商業配套。偉業商業策劃有限公司董事總經理蔡宇翔表示，社區商業方便、快捷等特性使其具有生長潛力，不過大量的社區商業供應也給其發展帶來了嚴峻的挑戰，社區商業自身的問題、各社區商業之間的競爭，以及社區商業與其他形態商業的競爭都是其發展面臨的挑戰。那么，有哪些運營手段可以有效地規避風險，保證開發商和商家的利潤？一些項目已經開始了嘗試。
陽光上東專門負責社區商業的資產管理部臧青經理在接受本報記者采訪時表示，陽光上東在整個項目規劃設計之初就對商業部分做了統一規劃設計，制定了嚴格的商業準入標準及業態分布原則，并依照這個標準和原則出租社區商業鋪面，一方面保證了陽光上東社區商業的高品質定位，另一方面也保護了商家的長遠利益。“只租不售”打破了傳統的社區商業以售為主的營銷模式，這種經營模式雖不是什么新鮮事物，但是1.8萬平米的商業全部采取此種模式需要決心和勇氣，畢竟2、3億的流動資金不能實現，只有有相當資金實力的開發商才敢做出這種選擇。而作為發展商，雖然在一兩年內有不菲的資金投入和短期利益的犧牲，但商業成熟后，開發商也將迎來收獲的季節。這對于商家和開發商來說，最終會是一個雙贏的局面。做好規劃是社區商業發展關鍵
中國城市商業網點建設管理聯合會荀培路指出，社區商業目前存在布局不合理、運營欠缺考慮等問題。而陽光上東的持有模式有望能突破這些問題。
“專業的事情就應該專業的人來做。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，分析巨庫等商業體失敗的原因，一個重要因素就是其產權分散，無法統一經營管理。而如果開發商統一持有大產權，引入專業的運營公司來經營管理，局面或許將會是相反的樣子。
首先，持有型的社區商業便于開發商進行統一的規劃和管理，進而形成商業特色，而這正是任何商業物業生存的根本。“一家店經營什么，不經營什么，在‘持有’和‘銷售’兩種模式下會產生截然不同的效果，前者很容易確定，而后者幾乎難以執行。”陽光股份資產管理部的一位人士對記者說。
其次，持有型社區商業模式利于長線經營，最終形成商業氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競爭對投資回報的損害。如果開發商將商業產權切割銷售，散戶投資者自然希望在最短時期內盈利。于是商家極可能都去經營目前比較好做的生意，造成業態重復，而部分業態卻短缺，既加劇了商家之間的競爭，損失各方利益，同時也沒能很好地服務于社區居民。
再次，持有策略可讓開發商形成穩定的現金流。“如果每個商鋪的租金都相對穩定，那么對于企業的長期經營和再投資而言，都是十分重要的。”陽光上東的一位高管告訴記者。
蔡宇翔表示，開發商自己持有社區商業，就可以進行統一的規劃設計，利于長期經營。但自己持有也對開發商的資金實力提出了很高的要求。所以目前要大范圍地推廣持有型社區商業還有相當難度，那么在銷售之前做好統一的規劃設計也不失為一種好的嘗試。在小投資者購買商鋪之前，先做好商業布局以及業態的規劃，然后引導小投資者選擇正確的經營品種，保證商業整體的良性運作。據了解，目前已經有不少項目嘗試這樣的操作了，包括萬年花城、沿海賽洛城以及圣淘沙等項目。（記者 洛濤） |
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