建設部日前牽頭向全社會征集“城市中低收入人群居住解決方案”，再次引起人們對現有住房保障體系的關注，而建設部政策研究中心副主任王玨林認為，由于監管不嚴等問題，此前經濟適用房建設已造成對社會資源的巨大浪費
在建設部住宅與房地產業司指導下，萬科公開面向全社會征集“城市中低收入人群居住解決方案”，目標直指中低價房的開發建設。“一石激起千層浪”，事情再次引起了人們對于現有住房保障體系的關注。
昨日，建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《每日經濟新聞》專訪時強調，現有住房保障體系亟待完善。
王玨林表示，作為住房體制改革的一部分，目前我國各地已逐步建立起以經濟適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內容的住房保障政策基本框架，“為此國家投入了大量的財力，然而事實證明，保障體系并沒有達到理想效果。”
王玨林強調：“問題并不在于住房體制改革的本身，而在于整個住房保障制度在執行時缺乏規范和明確的標準。”
作為我國住房保障體系的重要組成部分，經濟適用房寄托了眾多中低收入者改善居住需求的期待。但業內專家對于經濟適用房的詬病也從來沒有停歇過。
“經濟適用房意義重大，但監管不嚴等問題使其已對社會資源造成巨大浪費。”王玨林指出，經濟適用房的浪費主要體現在三個方面。
其一，政府設立最低價格或者最高價格，即強制干預價格體系帶來絕對損失。“政府提供了一些補貼，原意是想幫助低收入家庭。實際上，這些補貼中有相當一部分既沒有轉移給消費者也沒有給生產者，白白損失掉了。”王玨林坦言，政府對正常價格形成機制的干預必然會帶來一定的社會財富的損失。
其次，政府為了鼓勵開發商開發經濟適用房，必然要給與地產商一些優惠政策，如降低批租土地價格，實行稅收優惠等，“事實上，這也是國家財富的浪費。”王玨林指出。
為此，有業內人士算了一筆賬。按照北京市政府公布的數字，最近三年內計劃興建的經濟適用房大約有800萬平方米，假定每平方米比市價低1000元，就意味著北京市政府為此送出了80億元的“大禮”。
“更為嚴重的是，由于經濟適用房執行機制不規范，這份大禮并沒有給眾多中低收入者帶來實實在在的優惠。”王玨林認為，目前是以收入來限定經濟適用房的購買資格，但問題是，中國人的真實收入不容易準確測度。這樣必然會導致混水摸魚現象的發生，以致出現了大量有悖于經濟適用房制度設計者初衷的現象，如消費者風餐露宿排房號、房間超大、裝修豪華；開寶馬車者入住等。
據悉，雖然北京市政府已經明確規定，經濟適用房的購買資格是夫妻雙方或家庭年收入不超過6萬元，但后來在實踐中發現，購買者的大量資料都是偽造的，并且有一些收入是資料上顯示不出來的。比如工資單顯示收入不足6萬元，但總體的實際收入可能比這多得多，單位開出來的工資證明事實上不能說明真實的收入水準。
“經濟適用房沒有適用到中低收入者，這本身就是一個巨大的浪費。”王玨林強調。
廉租房建設問題多多
對于住房保障體系的另一重要組成部分———廉租房，王玨林認為同樣是問題多多。
“從目前情況來看，廉租房政策落實進展緩慢，不少城市沒有建立廉租房體系，有的建立了也是名存實亡，而且對于適用人群缺乏一個明確的標準。”王玨林坦言。
公開資料顯示，全國312個地級城市中，目前有148個啟動了廉租房工作，但其中絕大部分還沒有形成一套可操作的運行機制和程序。
此外，王玨林指出，廉租房政策忽視了一個關鍵的群體———城市“新移民”以及“階段性”無力購房者，如畢業后剛參加工作的大學生等。
而大量“非人才”的新移民，由于享受不到一般城市居民的住房福利(住房補貼、動遷補償、購房貸款等)，正在不斷充實著“無房者”的隊伍。
“由于戶籍的限制，這一批人在所工作的城市難以買房，只能望房興嘆。”王玨林強調，解決這部分人的住房問題更是目前工作的重點。
“城市中低收入人群居住解決方案”征集全國撒網
繼平民住宅運動之后，萬科再次唱起關注城市中低收入人群居住問題的大戲，這次和萬科同臺演出的還有建設部。
10月19日，萬科在北京召開面向全社會“50萬元征集‘城市中低收入人群居住解決方案’”新聞發布會，到會者除萬科企業股份有限公司董事長王石，還有建設部住宅與房地產產業司司長謝家瑾。
今年以來，有關中低收入人群居住問題亟待解決的呼聲日高。業內人士普遍認為，與住房市場化的進程相比，我國住房保障制度的建設和推進相對滯后。
謝家瑾指出，存在的主要問題包括經濟適用住房的建設和廉租住房政策落實不到位，管理不夠規范，保障體系不夠健全，住房保障的資源配置效率相對較低，覆蓋范圍不完全等。支持中低收入家庭解決住房問題的財政稅收、土地和金融的配套政策都還需要進一步完善。
“萬科既有經營上的明晰市場策略，又注意到必須承擔的行業責任和社會責任。”王石這樣解釋此次萬科牽頭方案征集之舉的初衷。他認為，目前，部分經濟發達城市房價上漲過快而累積的問題，已直接影響了房地產行業在社會公眾中的口碑。大力推進中低收入人群住房體系的建設，將有助于社會和行業的長期穩定發展。
本次征集方案的內容主要涉及境外中低收入人群住房體系研究(包括：中低收入人群的界定標準、中低收入人群的細分、分布特征、發展趨勢、一般消費行為特征、住房消費行為特征、住房支付能力的評價、與其他人群在居住區位上的分異與融合特點等)、中低收入人群居住的多渠道解決途徑研究、政府對中低收入人群的居住保障政策與保障方式研究、中低收入人群住區的規劃設計以及適合中國國情的居住空間規模研究等多個方面。
謝家瑾強調，方案征集結果將為建設部今后制定相關住房政策提供參考。
而在王石的設想中，明年，萬科要開建適合中低收入人群的住房原形。
“為了本次活動，萬科已成立專門的研發小組。”昨日，萬科集團建筑研究中心有關人員向《每日經濟新聞》透露，研發小組將兵分兩路，一路是國內，一路是國外，針對解決中低收入人群住房問題進行專門而又廣泛的市場調查。同時，進行中低收入人群居住現狀調查，借鑒國外經驗。
保障性住房建設何妨多“拿來”
“關起門來研究沒用，保障性住房建設方案，海外有許多成熟經驗，中國可以借鑒得出具有自身特色的‘拼盤經驗’。”昨日，滬上首提“頂租”方案的上海財經大學房地產專家印堃華向《每日經濟新聞》表示。
盛傳于中國青年人中的“中國和美國兩位老太在天堂里的對話”并不僅僅只是玩笑，有一個更理性的數據可以說明中國人對于住房產權的關注：在中國，住房自有率平均已達76%，而在歐美絕大多數國家，這個比例不過在50%上下。
然而，要想讓“舉畢生之力置業”的傳統中國模式向租售并舉的新模式演進，保障性住房的龐大機制建立是必要前提。
建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾表示，城市中低收入人群的居住問題，是一項相當復雜的系統工程，內容涉及城市中低收入人群的特征及發展趨勢、住房的土地資源消耗、建設及管理研究等等，而不同地域的情況也不盡相同。
而被業界專家屢屢提及的“寰宇經驗”從亞洲直跨歐洲。
在新加坡，80%的個人房產是政府投資開發的組屋。收入最低的20%的人群，也幾乎全部擁有組屋。新加坡政府是按照低于市場價格出售組屋的，外形設計都比較講究，周圍環境也不錯。
而在中國香港，從50年前即開始實施的公共房屋計劃，歷經巨大政治、經濟變遷后，目前不僅仍持續大規模地提供著公屋，并且致力于為公屋居民提供滿意的居住質量和管理服務。
被業界普遍作為成熟經驗之一的德國模式，是政府規劃用地，由發展商開發，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發企業。
在加拿大，政府要求發展商在興建項目之時，劃撥出10%-15%的項目用地進行保障性用房租售。
而印堃華進一步指出，提取土地出讓收益金中的部分比例，用于建立專項基金開發保障性住房，也是一種良性循環的機制。
目前上海剛剛起步的保障性住房建設集聚郊環的現象，是否會帶來隱患？
上海市房屋土地資源管理局的一位官員也表達了他的憂慮：事實上，在上世紀九十年代，因舊城改造而在邊緣地區興建的大量動遷小區中，物業管理難以貫徹等方面的隱患已經逐漸凸顯了出來。
“一不當心就會成為新一代的貧民窟”，這是許多專家對正在探索初期的保障性住房試點舉措所發出的忠告。
“解決中低收入者住房，仍需通過商業化形式。”萬科企業股份有限公司董事長王石說。但他也表示，從發展商層面來講，更多考慮的是蓋什么樣的房子，怎樣的經濟成本劃算，以及如何持續長期運轉。而保障性住房的土地應該是商業投標獲得還是政府指定，這應是政府考慮的內容。
印堃華說：“保障性住房的政策制定較為復雜，但關鍵是要有完整思路、目標確定和多樣方法的提供。”（李靈 王舒）
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