中國房地產報 -張杰 王芳潔
每年，CIHAF排行榜名次的交替變化準確反映了房地產業在其發展高潮期的各種情緒變化，已經成為人們觀察尚屬年輕的內地房地產業歷史的一個載體。
2004年12月4日晚，第六屆住交會蔚為壯觀的頒獎典禮在上海國際展覽中心舉行。一直 致力于為行業代言的華遠集團總裁任志強被授予該年度特別貢獻獎，這時，富有戲劇性的一刻出現了。來自陜西漢中的一位農民工走上前臺，為任志強頒發了這個獎項。任在隨后的發言中半戲噱地把組委會的創意理解為一個具有行業見證意義的時刻，他說：“我接受過很多的獎，其中包括‘五一勞動獎章’。但是，這是第一次接受勞動人民給我頒獎。”
按照潘石屹“房地產業正在娛樂化”的邏輯，無論從吸引眼球效果，還是從創意設計上，這個夜晚的農民工頒獎插曲都應該屬于房地產娛樂進程中一個里程碑式事件。
內地的房地產行業正在進入以1987年深圳首起土地拍賣出讓為市場化起點的近第20個年頭，它真正的成長期甚至還要從7年前的中國住房制度改革算起。行業性拖欠農民工工資、暴力拆遷丑聞纏繞著這個以加速度起步的行業，年紀輕輕就已經歷了來自國家權力部門的兩次重大宏觀調控。圈外的人們總是用一種復雜的眼光來打量這個行業。人們對遍布這個行業的高利潤乃至暴利表示了言辭激烈的憤怒和羨慕的情緒，其他行業的企業家則在多元化經營的自我陶醉中紛紛進入房地產業淘金。短短幾年間，房地產業從一個一般性行業成長為一個能夠帶動足夠眼球關注、政績沖動和波及面直接引起宏觀決策部門頻頻預警的高GDP行業。
1999年中國住交會首次創建了一個全國性的行業對話平臺，它設立的名盤、名人、名企獎項的意義在幾年以后才被人看得更加清晰。行業人士注意到，這些排行榜名次的交替變化準確反映了房地產業在其發展高潮期的各種情緒變化，已經成為人們觀察尚屬年輕的內地房地產業歷史的一個載體。
明星行業
拋卻房地產本身作為高價值、高利益相關性的行業屬性不談，房地產行業從一個一般性行業發展成為堪與娛樂業比肩的行業，歸根結底，是它比其他大多數行業更先開始成為一個公共話題。當談論房地產話題的時候，人們的談資如此豐富，以至于除了談論住什么 戶型的房子，還可以從此追溯至企業財富的原罪、公民的居住權和知情權、利益集團如何影響公共決策等。在話題擴大化的過程中，部分開發商的言行舉止而不是他們的開發業績扮演了一個不可或缺的角色，而這一點，則在住交會各項獎項的評審中得到了敏銳地反映。
任志強是其中比較有代表性的一位。這位開發商因其爭議性的發言而為人廣泛認知。他出語犀利，富有棱角，拒絕鴕鳥式的妥協性發言。邏輯嚴密，擅長把主要的觀點用一些短促、令人印象深刻的句子表達出來。
在2003年的時候，他關于“開發商究竟是為誰蓋房”的表態一度使自己為千夫所指。“我就是為富人蓋房子的。”話音落地便引起18~25歲網民幾乎不約而同的鋪天蓋地的憤怒，后者隨后把這些言論背后的心態理解成整個地產界過分貪婪追求暴利、缺乏社會責任感和社會良知的象征。結果，在 房價不斷快速上漲、農民工被大量拖欠工資、因惡性拆遷而導致居民自焚事件的接連披露、房屋欺詐銷售等因素的刺激之下，這種象征導致內地房地產業的輿論環境比任何時候顯得更加糟糕——種種跡象都顯示，正是在這個時候，延續至今的宏觀調控開始了。
從一個企業家獨立進行市場決策的立場上看，任的發言其實表達了一種對更加市場化的開發環境的渴望：這里沒有粗暴、效率低下的行政干預，開發商有足夠的空間進行項目細分開發，同時，政府也不能把自己本該承擔的義務讓開發商來完成。但是，在正在轉軌的中國社會，任的發言中建設性的意義并未引起人們足夠認知，他的爭議性言論促使開發商的公眾形象進一步降低。然而從客觀效果上看，任的發言引起的大討論卻使房地產業在社會公眾心理中的曝光度和行業地位上升。
在2003年6月份，任志強的舉動又促使人們開始使用“利益集團”這個詞匯來形容內地的房地產界。央行出于控制自身金融風險的考慮，決定實施以收縮房產信貸為主要特征的“121號文件”之后，任通過住宅產業商會向中央上交了萬言書，批評央行的政策精神與整個行業的國民經濟支柱性產業地位相違背。幾個月后，國務院又頒布了“18號文件”。
從隨后的歷史看，房地產業界的這個行為是有深遠意義的。人們開始意識到，就在他們的身邊，一個強勢的行業可以如何去影響一項公共決策，從而導致不同的政策前景和行業愿景。
即使到現在，任仍然被認為是一個抽象意義上的行業發言人，住交會通過媒體和專家的投票承認了他對行業的影響，他們授予這個勤于發言的華遠集團總裁為住交會2001年、2003年地產風云人物，2004年住交會特別貢獻獎獲得者。
北京萬通實業股份有限公司董事長馮侖是另一個被認為給房地產業增添了許多文化內涵的從業者，住交會把他列為地產年度風云人物榜的常客。在2003年時任中城聯盟輪值主席的馮侖讓中城聯盟參與投資了26集、后來影響巨大的《居住改變中國》專題電視片，目的在于通過探討20年來中國人在居住方面的種種變化來反襯其對中國社會經濟、文化、法律、城市建筑和經營等方面的影響。作為總策劃的馮說，主題就是革命、變化、歷史、創新，以及推動這一變革的物質和文化力量。
在地產界，京派地產商歷來被同行指責說玩概念，華而不實。但是不能不承認，馮和其他參與者的努力使得利潤氣息過分濃厚的內地房地產業也開始涂上文化和主題的內涵。時間太短，還看不清楚居住如何改變中國，但是居住一定會改變中國。住交會人物風云榜通過投票讓馮侖入榜，間接贊成了這個命題。
王石退隱
王石自從2003年開始缺席住交會年度風云人物榜，而此前他作為中國房地產業的一個教父級人物是住交會年度風云人物榜的常客，同時在當年他登上了珠穆朗瑪峰。雖然兩個事件之間沒有任何關系，但是都不約而同地傳達出這樣一個信號：地產領袖開始思考如何擺脫企業的人治色彩，而進入一個更穩定的企業制度化運行時期。截至目前，他領導下的萬科仍然是內地綜合實力排名第一的房地產企業，但是，作為董事長的王石已逐漸開始退出常規新聞報道的視線之外。
對于當前尚不成熟的內地房地產行業而言，王石缺席風云人物榜所帶出的話題值得深思。一個制度化運轉的地產企業并不否認其領導者的個性在其間發揮的重要作用，比如孫宏斌的張揚個性與順馳在2004年全國攻城略地的戰略不無關系。但是當眾多實力房地產企業逐漸把不再滿足一隅、走向全國的野心付諸紙面之時，制度化的管理水平而不是企業當家人就成為降低風險、體現企業競爭力的最大標尺。
王石辭去總經理職務后，萬科經歷了至少三次大的行業環境的變遷：住房貸款上的緊縮政策，土地領域的“8·31”大限，以及從今年春天出招的宏觀調控。雖然這是所有地產商共同面對的問題，但是萬科保持了洗牌格局下的行業老大地位，市場份額進一步擴大，而且在重要的長三角地區通過與南都股權合作交易充實了土地儲備，從而鞏固了行業地位。
后王石時代的萬科近年取得的成績，為那些領導人的名氣甚至比公司名氣都更大的地產企業樹立了榜樣。但是即使模范如萬科，幾天前深圳的17英里項目也出現了售樓處被砸毀的負面新聞。
在王石從風云榜上消失的同一年，風云榜上出現了幾個新的面孔，比如綠城集團的宋衛平，西安高科的段先念，上海世茂的許榮茂等。這些公司實力雄厚，低調異常，遠不及SOHO的老潘，以及今典的張寶全，但是后者卻一同落榜。排名上的新舊刷新證明，名氣大過自己的公司并非一件值得驕傲的事情。
首富地產夢
2001年的中國住交會“房地產著名品牌”榜中，出現了一個新名字——希望集團。盡管這是希望集團和劉永好第一次登上中國房地產的榮譽榜，但相信所有人都不會對這兩個名字陌生。
成功上榜“房地產著名品牌”，意味著這個國產飼料行業的老大從此在房地產界也占據了重要一席。
隨著國家取消福利分房政策的落實及行業特性及與國際逐步接軌，國家也將住宅產業作為一個支柱性的產業，人民生活水平的提高對住宅的要求也逐步提高，住宅業所占人們支出的比重將逐步上升。這是一個巨大的產業，誰能把握好機會誰就能獲得相應的巨大回報。”劉永好說。
1997年，希望集團大規模進軍房地產，其時，正是中國房地產的低谷時期。低位入市，“抓住從谷底攀升的時機”，劉永好的做法令人聯想起了另一位首富——香港的李嘉誠。上個世紀60年代末，李嘉誠抓住的正是香港地產危機逆市而上的機遇。
1997年7月，希望集團投資開發的“錦官新城”在四川成都開盤，這個成都少有的高檔社區，伴隨著“最適合居住的城市”的理念，開盤三天即創造了1.4億元的銷售奇跡。同年，希望集團還拿到了與上海張江高科技園區相毗鄰的一塊黃金寶地，上海世紀全景臺花園開始運作。
自此之后，劉永好開始全面出擊，先后在大連、上海、成都等地跑馬圈地。
如果說1997年是劉永好把握時機的一年，那么2001年就是時機成熟的一年。這一年，劉永好將房地產業重心移到了上海等華東地區。劉表示，將投入25億~30億元到房地產中去，加上原來錦官新城的16億投資，劉永好在整個房地產行業的投資總額將超過50億元。如果按照《福布斯》對劉永好83億總資產的估價計算，這一投資力度令人驚訝。
同年，劉永好躋身“中國地產十大風云人物”。
希望集團的戰略轉型，并非只是個案。“三外企業”(外行、外地企業和外來資金)掘金房地產已經蔚然成風。本土IT業老大聯想集團成立融科智地，并表示要將房地產發展成為其支柱產業之一。肉制品企業雨潤集團近幾年也在華東“攻城略地”。
從大規模進軍到登榜“房地產著名品牌”，希望集團僅僅用了4年時間，首富的實力毋庸置疑。“高投入、高回報”，房地產行業的投資性質就決定了首富愿意做地產夢，并且好夢易圓。
順馳奇跡
當3年前天津“小子”順馳第一次參評“住交會”即連中三元時，人們驚訝的表情在記憶中還沒有完全褪色，今天的順馳儼然已是一個全國性的大型房地產企業。
用3年的時間，完成全國化布局和擴張，不斷地刷新年銷售額，與其說順馳是中國房地產業的一匹黑馬，不如說它創造了一個奇跡。奇跡是孫宏斌在住交會上放出的豪言壯語都成為了現實。
2002年第四屆住交會上，孫發表演講“品牌沒有那么重要”，現實中年輕的順馳迅速超越了眾多老品牌。2003年第五屆住交會上，孫放言“2004年銷售額超過100億”，有跡象表明他的確做到了。
其實，孫宏斌的豪言壯語并非空穴來風。2002年，當大家還把順馳看成一家天津房地產公司時，順馳已經悄悄地從首創手中接過了林溪項目，在首都北京布下了棋子。
從2003年7月到12月8日競得北京大興地塊，不到5個月，順馳在全國相繼圈地逾百萬平米。被稱作“世紀第一拍”的北京大興黃村地塊拍賣中，順馳以9.05億元天價競得，一時間震動了整個中國地產界。順馳的全國化戰略從此旗幟鮮明。
順馳圈的幾乎無一例外是城市近郊的土地，在外界看來，這種做法和孫宏斌在住交會上的言論一樣屬于“頭腦發熱”。但隨著土地緊縮政策的出臺，土地“招拍掛”的全面推行，土地的價值在叫價中一次一次攀升，當時覺得貴的地，很快就物有所值，甚至物超所值了。
同時，快速操作手法使順馳在拿地之后迅速能獲得銷售回款。新任董事長汪浩將這種模式定義為“戴爾模式”：地產零庫存模式，用少量的資金去發展。
“2004年，在全國的銷售回款100億元已經鐵板釘釘，而且120億元可能也沒有問題。”2004年住交會上孫宏斌說這句話時底氣十足。
從1984年至2003年，萬科歷經20載才發展到了年銷售回款約60億左右的規模，而起步于1994年的順馳，要在它10周歲的最后一年里，走過兩個萬科的路。這一年，華北、北京、長三角、中南四大片區發展的網被拉開。日前，順馳總部設在北京的辦公室開始運轉，此舉被外界看作是順馳轉型全國化的標志。
聯想到2004年第6屆住交會上，孫宏斌豪情萬丈的預言“明年銷售額將是200億元”，奇跡是否將再一次出現？我們拭目以待。
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