2005年深圳市民置業調查報告
● 普通白領階層為意向購房主體，當前樓價超出普通市民購買能力
從調查結果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，作為普通的白領階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結構看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現一片火爆之景象。可以這么認為，目前深圳市場火爆現象與供需結構倒掛有一定的關系。
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● 商品房供應與市民需求不符，引發市場局部火爆
調查結果顯示，深圳市民需要的戶型主要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主要分布于30-80萬元之間，預期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20%。可見大多數市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當前市場上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關內已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。反差如此之大，關內單價在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就不難理解了。
● 羅湖區淡出市民視野，南山區漸成置業新寵
調查結果顯示，深圳市民購房首選區域為南山，其次為福田；認為房地產最具升值潛力的區域為南山，其次是福田；羅湖區不論是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產開發量集中，南山成為市民置業的熱點區域已是必然的趨勢。
● 市民關注開發商誠信，忽視市場、政策等潛在風險
市民購房比較重視風險，67.3%的被訪市民表示購房時會重視風險，但關注點更多的在開發商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風險因素則關注得比較少。市民購房更多關注眼前看得見的風險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風險，這對市民自身利益，以及深圳樓市的健康發展都是大隱患。
● 市民認為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀
大多數被訪市民看好深圳樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近一半被訪市民認為深圳樓市具有升值潛力。基于對樓市升值潛力的預期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續上漲的擔憂，市民不惜節衣縮食，提前購房，以犧牲生活質量為代價。當前深圳樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當前樓市的發展，但后續發展留下了隱患。
● 市民認為深圳樓市供不應求，商品房供應結構不平衡
對于深圳房地產市場供需現狀的看法，半數被訪市民認為供不應求，其中有28.1%認為不平衡體現在商品房供應結構方面。多數市民所需的商品房供應量不足，在市民心中形成供不應求的印象，進而產生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風險線，購買非自己能力所及的商品房。
□ 綜述 超前消費暗埋風險
通過本次調查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領是商品房需求的主力群體，所能支付的購房總價平均為64.1萬元/套，上限不超過80萬元/套，能接受的單價在8000元/平方米以內，平均為6408.4元/平方米。想購買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內，而當前市場上供應的樓盤與他們購買能力及需求方向不盡相符。
市民對深圳樓市的發展持樂觀態度，認為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力。基于這種樂觀的判斷，以及市場的引導，市民已將超前消費或超能力購買的理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結構的不平衡，給深圳房地產市場留下的隱患及可能產生的傷害，值得思考！
觀點之一 供應結構性失衡
大戶型讓置業者躊躇不前
王波 同致行(中國)地產顧問有限公司總裁
房價居高不下，造成這種局面的主要原因應該是深圳房地產的結構失衡造成的。從深圳的土地供應情況來看，去年深圳市政府供應了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相對于以前我們把土地供應壓縮了30%—40%，去年的土地供應大部分集中在關外，由于關外現在整個消費結構和消費理念的變化，使原本可以在關內建110平方米一套三房的，在關外就變成150、160平方米了，所以整個的面積又漲了20%—30%，大戶型的住宅讓許多置業者躊躇不前。而且今年上半年深圳房地產投資下降了20%左右。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個投資也漲了，由于土地供應的結構性問題，就產生了這樣的矛盾。在一定程度上有結構失衡。
關外房子檔次提高太快
鄭叔倫 中原地產副總經理
供應結構性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區域不平衡的狀況，我們發現很多樓盤都是在關外，都是由一個大的發展商或者品牌發展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個關外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是比較高的，估計在25%-30%。第二個是住宅的結構不平衡，因為土地稀缺了，很多發展商開始會去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發現今年的豪宅供應量比較多了，創了歷史的新高，這也使得普通置業者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。
房地產整體供應緊張
陳楓 海岸地產副總經理
依照現在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供應結構的問題。從剛剛公布的調查結果來看，想買價格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看深圳的供需矛盾非常緊張，高端產品也很短缺。這說明深圳房地產市場應是整體供應比較緊張。
觀點之二：市場已經到達投資節點
深地產投資率僅次于上海
陳勁松 世聯地產董事長
一般來講，供給結構不平衡應該是高檔房子賣不出去，普通房子應該有很多人買，可是市場沒有表現出來，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如果再出政策的話，有可能很快就進入樓市的敏感期了，就是震動摩擦。而在前期市場會有一個亢奮狀態，房地產市場的表現就是投資過熱。
上海投資的買房者占總成交量的25%-30%，所以此次宏觀調控對它影響非常大。從深圳市統計局提供的數據來看，深圳就僅次于上海，大概是在17%，如果17%的投資率是真的，那么警戒線就在20%。我們真不希望這樣。說老實話，這只能是提前消費透支，整個行業處于一個亢奮的狀態，與上海目前的情況開始接近了。
關內炒房嚴重
李洪偉 普通置業者
冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出售，你現在是不是真的就達到了豪宅的等級呢？我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區內的住房供應，我覺得只有少數人在受益，少數人其實大部分都有房了。用二次置業來形容他們我都覺得不準確，他們在炒房地產、貨幣投資，說得不好聽點叫投機。
市場承受能力較大
鄭叔倫 中原地產副總經理
對目前深圳房地產的價格來說，今年很多媒體也報道，今年上半年上升12%，我們也做了調查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發現一個比較有趣的事情，客戶還是覺得6584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，深圳的樓市還比較健康。
我們做了一個區域方面的調查也發現有50%左右的客戶，覺得福田區的樓市價格偏高，另外有些人覺得最合理的價格地區是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們發現南山的房地產市場還是很多人都覺得比較合理的，這說明深圳房地產市場承受能力還是比較大的。
觀點之三：房價今年漲20%，危險！
深圳欲實現整體增值
國世平 深圳大學經濟學院國際金融研究所所長
以前深圳市以賣土地獲取資本，現在不能這么做了，而是要使整個深圳市土地全部升值。整個城市升值的話，消費者可能要支付高房價，所以未來深圳的房地產市場價格不會太低，因為深圳市政府的決策，使整個深圳市整體實現增值，那么它的地價肯定要高，高地價在提高開發商成本的前提下也使房價產生增長。
上漲過速帶來風險
王波 同致行(中國)地產顧問有限公司總裁
去年我預計今年房價會提高5%，結果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我預計深圳的房價的上升趨勢會在20%左右，能不能到30%不知道，我預計20%出頭一點就不得了了。深圳的房價這么漲，我突然想起了在前年的時候請教劉洪玉教授(清華大學房地產研究所所長)有關房地產泡沫的問題。他提出房地產泡沫有三個標準，第一個，房價迅速上漲。第二個標志，租金回報率低于銀行率。第三個標準，炒房人多過用房人。現在看來，深圳現在好像是迅速上漲的，20%算不算迅速上漲？好像快了一點，已經很危險了。
上漲的背后就是隱患
陳楓 海岸地產副總經理
今年上半年深圳的房價就漲了12%，下半年像王波董事長講可能會突破20%，我堅信今年的房價會突破20%，第四季度可能會加快上升。目前深圳新推出的樓盤不是8000就是1萬，關內的樓盤都是高端產品，現在基本上沒有多少中低檔的產品推盤。第四季度房價可能會加快上升。此次深圳的房價上漲，其實還是剛剛開始。這樣一個房價上漲的背后，容易使市場發生隱患。
深圳不能與上海香港比
李洪偉 普通置業者
我們大家需要住房，而且希望房價有合理性的增長，而不要增長得過快，因為實際上你增長得過快，對大家來說，風險也同時加大了，作為買房者和賣房者風險都加大了，我認為目前就已經不是良性的在增長了。特別是作為消費者來說，現在完全是不知道處于什么樣的境地，因為國家有明確的政策是要抑制房價的，雖然我們知道政府是不希望房價下跌的，但是我相信國家還是希望老百姓穩定，穩定是前提，就要讓老百姓安居樂業，所以我相信政府也不希望房價上漲過快。
深圳作為經濟特區，它的發展速度和它的消費水平，已經遠不像前幾年那樣和內地的差距那樣大了，這幾年已經是在慢慢地找一個平衡點，我覺得深圳的房地產不能像剛才幾位老總說的那樣和上海、香港來比，你要多比一比國內其它的絕大部分的省市都沒有深圳的房地產價格這么高，內地的生活水平并非就那么低。
觀點之四：通過調節土地供應滿足需求
新增供應維持3%可保平衡
陳勁松 世聯地產董事長
而未來看，如果說我們增加的土地供應，房地產投資增速扭轉負增長，新增加只要維持到3%，我們預計很快會達成供求平衡。
目前，深圳每三年就有10%的常住人口就轉變為中等收入家庭從而產生置業需求，這樣的話，每三年增長10%，那大概就是每年要有2%多的新樓盤推出量的增長才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年預售批的量增長沒有到這個數，今年大概是1.7%。如果每年大概接近3%就好了，這樣新增的買房的人和你新推出的批準預售的房就吻合了。如果恢復到3%的新增房屋供應，市民的感覺也就不一樣，樓價也不會飛漲。
增加首付提高置業門檻
陳楓 海岸地產副總經理
如果要在短期內抑制房價，加息、加稅作用不大，但是提高置業門檻，可能有一定的作用。目前深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消費者很有錢，而是深圳消費者很有信心，深圳房地產行業在每年的GDP占了10%左右，大家對房地產比較樂觀，消費者的信心來自銀行的支持，目前大概有超過85%的消費者是按揭買房的。現在銀行提供的按揭高達8成，寫字樓是7成，商鋪是6成，如果把住宅貸款門檻的首期付2成上升到3成，會消除掉不真實需求，平衡供求關系，最終達到抑制房價的作用。
觀點之五：“房荒”依然存在
人為因素造成“房荒”
鄭叔倫 中原地產副總經理
我們看一些數據，從5月份開始，連續三個月的供應量每月減少30%左右，減少數量的原因主要是兩方面，第一方面是發展商在工程方面有拖延的，應當申請預售的面積減少了。第二個，有些發展商雖然拿到了預售證但推遲開盤。以前通常什么時候拿到預售證什么時候賣。現在我們有100多萬平方米的面積是拿到預售證但是還沒有推出來，這種情況就間接造成了“房荒”。我個人認為一些人為因素造成了這種現象。
中等戶型“一房難求”
李洪偉 普通置業者
作為普通消費者，我們的想法就是房價的確漲得太快了，可選擇的樓盤太少，雖然我們國家在搞宏觀調控，但對深圳的房地產市場沒產生什么作用。
深圳的豪宅趨勢是越來越大了，好像房地產商們推出來的樓盤，特別是以特區內的地產來說，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連1：1的車位都保證不了。但是真正主流需要的中等戶型卻“一房難求”。
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