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投資時代全民投資運動——你的房子值多少錢？ |
(2005-10-9 17:06:45) 有位讀者讀過此文 來源：三聯生活周刊  打印本頁 |
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投資時代的敘事
一個人買房，
房價翻了一番，此人于是一夜乍富的故事在這個時代有持續的傳播力和號召力。國內多數大中城市，房價繼續一路絕塵。在今年初的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾披露了房價上漲之猛烈程度:2003年1至11月，全國商品房價格漲幅為4.9%，但40個重點城市商品房價格漲幅為9%左右，部分城市住宅的價格上漲超過20%。“5月上旬有一天的《解放日報》地產版竟沒有一個房地產廣告投放。”《解放日報》地產版主編許仰東感嘆，“房子好賣到不需要做廣告。”投資行為學專家經常說，人們往往把個別投資成功案例當作普遍情況，而不愿意相信平均統計數據。從投資購房者角度而言，一年20%以上的價格漲幅絕對意味著豐厚的資本利得。
去年這時候，在北京位于東二環與東三環之間的富力城項目開盤之后，一個叫張羽沖的房產投資大戶一下子就買了50多套房。富力城的均價在每平方米7000元到8000元之間。張在談到他如此大手筆的原因時聲稱:“我買房子主要用于投資，現在買的房子投資回報率達到9%，富力城的回報率不會低于這個數字。如果想賣的時候很好出手，不想賣可以出租，回報率也很高。”張羽沖說他在街上走著，總結出了人在投資時代常犯的兩類錯誤:有時候你害怕上當，結果事實證明你失去了機會;有時候，你大膽投了資，結果事實證明你的確是受了騙。這和被迫接受一種不公平的觀念不一樣，在投資時代，沒人強迫你買股票、買房子還是買保險。只要你心理足夠穩定，不會看到別人發財而悔恨，你完全可以恪守“不見兔子不撒鷹”的古訓。“但是，這很難。”這句話可能是這個投資時代最經典的敘事。
某種意義上，房地產從滿足人們居住逐漸過渡到一種常見的投資工具，這是房產業發展的必然趨勢。“它是全民投資意識的進一步啟蒙。”北京百年利填投資咨詢有限公司總裁蔣曉松在投資博鰲論壇前，在澳大利亞專門賣別墅，他認為和那些國家相比，多數中國人還生活在以前的想法，最多不過攢錢買套房子留給孩子，既是傳代又是保值。“其實，社會規律已經不是這樣了。”他說，“澳大利亞1700萬人口，每年房屋買賣的次數是全亞洲地區的總和。這么少的人口為什么買這么多房子？西方人的觀念就是移動，搬來搬去，你買房子不管住也好，租也好，都是投資。不管你是個人認為也好，不認為也好，房子是不動產，整個地球就這一項，可能買的時候就是為了買一個地方住，但是最終還是投資型的。它跟買汽車完全不同，等有一天這個房子你不住了，就面對一個問題，是不是把它租出去，或者再賣出去。”
也有對這種火熱投資操心的人。在2004年2月26日銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》發布前，央行2003年貨幣政策執行報告指出，在2003年新增人民幣貸款中，基建貸款和個人消費貸款增加最多，前者達6373億元，同比多增3199億元;后者增加5091億元，同比多增1397億元。而最值得關注的是，其中個人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。有金融界人士指出，投資性購房本質上是杠桿式的期貨行為，一個環節斷裂，多米諾效應隨即而至。
新的關于房產投資的話語權，正在跳出由地產大亨和巨頭們壟斷的圈子。越來越多的人在買房之前和之后最主要的問題，都開始集中于“我的房子值不值這些錢？”“我的房子是升值還是會貶值？”它們甚至超過了曾經對于居住品質本身的關注。“有什么不對呢？房子不就是我們的第一私產嗎？”蔣曉松反問說。這也許是這場運動背后更要緊的信息。
升值和保值之辯
蔣曉松2001年開始在北京做房產租賃買賣，當時就各種投資形式和回報率做過一個統計:投資形式在銀行存款這一塊，投資回報率是1%～2%，國債這個領域是3%～4%，股票是5%，期貨是5%～15%，信托是3%～5%，一般房地產是10%，別墅是10%～20%。
“事實上，從亞洲金融危機以后，很多亞洲投資、移民到國外比較少了，由于美國經濟起先一直在加息，到了金融危機后期開始減息，刺激經濟增長。美國到20世紀末，1999年到2000年期間，投資回報率基本上穩定在5%～7%之間。從經濟學上說，7%是一個比較合理的回報數字。”蔣曉松說，這樣比較，10%～20%的回報率顯然很高，“剛開始我也不太明白，后來在去年SARS之前，我在泉發找到非常好的別墅，我的客戶從加拿大回來，裝修成非常歐化的房子，很多人看了覺得一千多美元就可以租到。但是，SARS一個星期后，那房子就翻了一番。”蔣曉松意識到，在中國目前的房產投資里，長線投資其實比重很小，短線操作占了大頭，因此房產投資回報率大部分依賴于“租金回報”，“這是非常具中國特點的”。“一直到目前為止，很多投資房產的業主，他們的期望值、回報率還基于香港人早期的租金回報。但實際上，租金正常的回報是不穩定的，是根據國家的政策、貸款利率來走的。”
“實際上回報分兩塊，一塊是租金，我們叫正常的回報。還有一塊叫資本回報，就是說實際上是升值了，這一塊在西方國家要大得多。”蔣曉松說，“在美國或者加拿大這樣的國家，基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，那是真正的投資回報率。在美國和澳大利亞、加拿大這些國家有一個規律，五到七年基本上房地產翻一次，也就是說房子價值漲一次，基本上漲一倍，七年是一個周期。”
北京鴻基廣告公司合伙人之一郭義接手過不少房產項目，他不贊成把租金收益納入自己的房產升值中，理由也是租金容易受太多因素的影響，“在需求相對穩定的前提下，新的公寓建成后會造成某一個區域內公寓供應量的增加，因而會稀釋這一區域公寓租金的價格，導致租金價格下降。此外，作為后入市場的公寓經營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價，就會受整個公寓出租經營者市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數。”郭義說，幾年前被炒熱的中關村和亞運村就是這種情況，在商品房預售和銷售價格仍然上漲的情況下，租金卻因為物業供應量增大而出現下滑，使房價和租金間的剪刀差越來越大，部分中高檔房產的年名義回報率低于3%。在二手住宅方面，年租金收益率在4%～6%之間，與4%～5%之間的住房按揭貸款年利率相差無幾，對于“以租養貸”的投資者來說，獲利空間甚微。“表面上看，你的房價并沒有跌，但房產價值實際上已經大打了一個折扣。即使不考慮通貨膨脹，很多投資性房產也要50年才能收回投資——而中國商用房產產權有效期為40年，住宅也不過70年。”
“投資不是考慮一年兩年的收益，而是要考慮長期收益，這種收益不是在房產增值而是在保值的基礎上。”郭義強調一個物業保值才是增值的前提，“我的看法是，投資一定要走兩頭，高端產品，總會有一批高端人群去使用和租住。這批人對錢是不太敏感的，一些國外機構的駐地人員有高額的房補津貼，租金基本上會有保障。所以，高檔房產應該是高投入、高回報，風險相對來說比較小。低端產品只要地段好，就有優越的性價比，求租狀況不會太差，利薄但風險低。而中檔樓盤顯然是抗風險性最弱的，供應量大，不管在租務市場還是二手市場都會出現相互壓價。”
郭義自己選房的時候，選擇了北京朝陽公園附近的一個高檔公寓住宅“公園五號”，他看好這一樓盤的原因是，他相信這個物業的地段、這個物業開發商的國際背景和他們西式的管理理念能充分保證這處房產的“抗跌性”。
“甲方制造”下的投資回報
郭義說他從看房到決定買下“公園五號”前后不到幾小時，“當時只是去做一個文案，路過盛世大廈，看到了樣板間和樓盤的一個推廣片，就下決心了”。打動郭義的是開發商的一句口號“舒適首先是空氣，我們不能改變大空氣，但可以改變小氣候。”這是說物業采用的集中空調系統，能在室內形成負壓狀態，充分保證空氣健康。
“在地段因素之外，我認為對房產價值貢獻最大的是舒適度。不管是我還是別人，這是一個無法回避的指標。一個人住在這個屋子里舒不舒服，決定了他愿不愿意租住，舒適程度又決定了他愿意出多少錢。”郭義的房產業內身份給他的選擇增加了幾分理性色彩，但他同樣沒有走出房產商的設計:開發商顯然知道這一樓盤購買群體的需求，并把它們悄悄地放入對投資回報率的許諾當中。
一名因收房后房產質量糾紛一直向某開發商討說法未果的業主憤怒地在一個論壇上留言:“想想，我們竟然為了某種口號，比如說‘非常男女’或者‘創新生活’、‘極品生活’、‘皇家氣派’、‘保值增值’等等，就跑去掏出我們做牛做馬之后得來的錢財。然后，當我們住進去的時候，才發現那種沖動真是蠢透了。”
同樣是房產業內人士的北京世紀皓產投資咨詢公司總經理戴慶則堅信“任何‘不可復制’都是一種甲方制造”。他說，至少目前，業主并不具備與開發商談判的條件，這個“甲方主導”的房產銷售模式始終是消費者被動，而開發商在制造需求。多數房產商房產推廣操作中，無不努力地尋找和制造自己在某區域內的“差異化形象”，以此作為炒作的主題。戴慶的經驗是，在同一個區域，如果一個樓盤價格比均價低1000元每平方米，這個產品就有絕對的競爭力，“買主會忽略其他因素，因為從性價比看，低開時進入，投資基本上不會出現縮水”。
華高萊斯總經理李忠認為，要用商品而不是消費品的眼光看房產。李忠說，買房人過去總是在開發商的誘導下用消費品的眼光看房屋，考慮房屋的功能多，而極少考慮房屋的價值。如住在三里屯的人投訴三里屯的酒吧擾民，要求將酒吧搬遷出去，就是只考慮了房屋的居住功能，而忽略了價值。買小戶型的人考慮了投資價值，但極少有人考慮交易成本。“商品房的價值應該包括兩部分:針對具體購買人的使用價值;購買人不用時，再交易時，能賣多少錢。而房地產市場就像潘石屹所講的，房地產市場有三種人，一種是菜農，專門種菜的;一種是吃菜的人;還有一種是二道販子，既吃菜，也會倒賣菜。你在買房的時候如何考慮房屋的價值，和你想做吃菜的還是二道販子相關，根據你的角色權重商品房的兩部分價值。這樣，你所買的房屋才不至于貶值。” |
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