財富巨人VS納稅侏儒:中國房產業稅收疑云揭密
當一個行業成為涉稅問題的主要對象時，人們應該考證，這是因為一個行業獨有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個行業如此大的操作空間？
·中國的房地產開發沿用了“香港模式”：即開發商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，一個開發公司全程參與所有生產環節。
·房地產開發過程中的費用非常不確定。此前在賬目上已經有體現的經濟行為，也會不斷面臨洽談更改。
·北京一位地產開發商向本刊坦承，公司的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。
·如果有好的項目，地產商則會將手中剩余物業出手，然后投資到下一個項目。而在作為納稅依據的會計報表上，營業收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據潘麒麟的從業經驗，排除之前生產環節上分流的利潤，開發商的項目在5年前可以達到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據一些媒體報道，按目前房地產商的公開稅額，行業利潤率僅為10%左右。
·地方政府對地產業的征收政策，也導致了征稅的執行難度。
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排名 |
地區 |
企業名稱 |
納稅（萬元） |
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1 |
北京 |
北京金源鴻大房地產有限公司 |
39616 |
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2 |
北京 |
北京紅石建外房地產開發有限公司 |
28233 |
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3 |
上海 |
大華（集團）有限公司 |
19091 |
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4 |
北京 |
金融街控股股份有限公司 |
18022 |
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5 |
深圳 |
深圳華僑城房地產有限公司 |
15358 |
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6 |
青島 |
青島銀豪房地產有限公司 |
15019 |
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7 |
北京 |
北京金隅嘉業房地產開發公司 |
14690 |
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8 |
廣東 |
廣州番禺祈福新村房地產有限公司 |
13189 |
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9 |
北京 |
北京富力城房地產開發有限公司 |
13092 |
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10 |
北京 |
北京市興華房地產開發公司 |
11847 |
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11 |
深圳 |
深圳市萬科房地產有限公司 |
11313 |
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12 |
北京 |
北京天鴻集團公司回龍觀房地產開發公司 |
11222 |
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13 |
北京 |
北京市房山房地產交易中心 |
10483 |
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14 |
青島 |
城市建設集團股份有限公司 |
10245 |
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15 |
北京 |
北京城市開發集團有限責任公司 |
10235 |
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16 |
浙江 |
杭州宋都房地產集團有限公司3 |
9599 |
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17 |
寧波 |
寧波寧興房地產開發有限公司 |
9406 |
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18 |
新疆 |
新疆廣匯房地產開發有限公司 |
9229 |
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19 |
浙江 |
浙江省綠園房地產有限公司 |
9223 |
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20 |
寧波 |
中信大榭房地產開發公司 |
9120 |
2004年度中國房地產業納稅二十強排行榜（來源：中國稅務）
潘石屹終于等到了國家稅務總局的證明。
他的紅石公司于年初公開其納稅總額為3億。9月初，國家稅務總局卻宣稱該公司的納稅額僅為1.8億。這距離國家稅務總局發布的納稅500強榜單的底線還差6000萬。“我們公司財務部從國家稅務總局計劃統計司了解到，這個數據把我們公司的企業所得稅漏掉了。”潘石屹說。雖然國稅總局因“工作量太大”拒絕更改納稅榜排名，但“給我們公司出具了更改證明”。
洗清了“逃稅奸商”的嫌疑，潘石屹可以安心慶祝他的SOHO十年了。但除紅石公司以外，還有4000多家大大小小的房地產公司，陷入“財富巨人，納稅侏儒”的聲討漩渦中。據上海、北京稅務部門二季度的報告，在查處的涉稅企業中，90%都是房地產行業。財政部科學研究所主任張學旦則向本刊提供了另一個數據：今年南京的98家房地產企業，97家都有稅務問題。這些數據和堅挺不下的房價，以及房地產蟬聯三屆十大暴利行業之首的新聞，一起沖擊著民眾的心理。又一次，房地產開發商成為千夫所指。
稅務問題，是緣于這個行業獨有的貪婪，還是如開發商所“抱怨”的那樣：“就算壞，也是政府慣出來的壞孩子。”
超長流程上的稅費流失
“在中國的現行稅制下，房地產的行業特性使它有更大的避稅空間�！北本┤鹚固┑峦顿Y顧問有限公司總經理潘麒麟對本刊說。潘從90年代初便涉足房地產，并編撰了《北京市房地產開發法律程序與稅費詳解》。
目前中國對生產企業實行“大一統”的稅收制度：5.5%營業稅按月支付，33%企業所得稅按季度支付，年度清繳。這種固定周期的征稅方法，對其他生產周期比較穩定的生產行業來說比較適用，但對房地產這樣開發、出售、結算都沒有準點的高風險行業，就有點難于應對了。
中國的房地產開發沿用了“香港模式”：即開發商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，一個開發公司全程參與所有生產環節。但同時，除了幾家超大型老牌房地產國企，如中建、中房，旗下有勘探、設計、規劃、施工等一條龍作業的建筑公司外，國內大部分開發企業的工程都要分包給獨立注冊的專業公司。因此，在一個龐大而冗長的生產環節鏈條中，有諸多獨立的生產企業，已經初步分流了一部分房地產業的利潤。隨之而去的，當然還有稅費。
任志強在9月13日的文章《房地產開發企業為什么沒進納稅300強》一文中，就態度強勢地將“非單一生產的重疊稅收環節”作為抗辯的第一條：“從開發商委托規劃、設計、勘探、地基處理、結構施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購、設備采購、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調等產品與半成品采購中，都要在每個環節有任意委托單位的利潤與稅收，并在不同企業納稅�！�
項目公司眾多也是房地產業的一個特性。如今房地產業進入戰國時代，各開發商在全國范圍跑馬圈地，所到之處都要設立一個獨立法人的項目公司，操作當地的地產項目。而這些項目公司由于是獨立注冊，獨立法人，納稅的時候也是獨立核算。這也就是任志強所說的“營業收入可以按會計制度合并，利潤可以按會計制度合并，但納稅記錄則只能在當地反映和計算�！�
如果將這些因素加總，房地產業在這次稅收排行榜上名次或許沒有這么慘淡。萬科總經理郁亮亦向本刊表示，該集團2004年納稅額加總為8.02億元，相當于上市公司納稅百強第48位、中國納稅500強的第145位。
房地產行業的另一個特性便是投資期與收獲期相隔過長。潘麒麟根據自己在房地產業的操作經驗，將我國地產開發的程序分為300多項。一個項目從拿地，到規劃立項的前期過程，正常耗時為2到3年，如果是大項目則要經過3到5年。
對于地產行業的這一特性，如今業界流傳最多的版本，便是潘石屹去年5月4日從CBD公開招拍拿得土地，一年多了，仍然沒拿到銷售證�！斑�有設計，勘測，一年半能弄下來就不錯�！迸说摹皯鹩选比沃緩婎A測。
這成為潘石屹和任志強為了證明房地產有一個超長的入不敷出期，在各大論壇上必提的一個故事。而在前期準備期，項目公司是虧損運作，不用支付33%的所得稅。這種情形在房地產的復興初期尤其明顯。根據中國統計年鑒，房地產業從1997年開始復興，但1999年卻是虧損最厲害的一年，虧損額達到35億多。
潘石屹的公司恢復較快，到1999年有了銷售收入：“最初幾年投資階段，繳納給政府的稅金也很少�！迸耸偬钩小�
沉淀為固定投資的利潤游戲
但若據此將房地產商視為被冤枉的“良民”，似乎太忽視商人的逐利天性。找尋稅制中的躲避空間，幾乎是所有經商者熱衷的游戲。有“商人中的商人”之稱的地產商，更是利用自己的行業特性閃轉騰挪�！俺L且參與企業眾多的生產環節，已經讓房地產業有了較大的避稅空間�！迸索梓胝f，“而每個生產環節的進出，又給了避稅行為一次次的機會。”
房地產開發過程中的費用非常不確定。此前在賬目上已經有體現的經濟行為，也會不斷面臨洽談更改。比如門窗的設計和裝修，都可能在實際操作中更改，而公司的資深會計也可以在做賬的時候，將洽商變更的金額，以更適合避稅的方式做賬。在潘麒麟的從業實踐中，這類洽商金額要占到總造價的20%。
北京一位地產開發商向本刊坦承，公司的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。“我們公司的會計前幾天還在和我商量應該把成本再做高點。這樣可以給外界造成我們項目成本越來越高不得不提高售價的印象�！边@位開發商說。
“房地產業特有的滾動開發模式，利于業者將大量利潤轉化為再投資。”潘麒麟說。這個技巧大大降低了房地產企業的另一個重要稅負——企業所得稅。
據潘麒麟介紹，企業所得稅按季度征收，每年底清繳。但房地產的售樓收入，并不是按年度結算。通常一個項目最終結算，都要等到三五年之后。有規律的征稅方式，和房地產企業沒有規律的營收周期之間，留下了一個避稅時間差。房地產商 “點石成金”的秘訣在于盈虧平衡點。
以北京一處著名的占地約20萬平米的社區樓盤為例，開發商事先測算出銷售70%即達到盈虧平衡點。一旦銷售到七成，開發商還沒有物色到新的投資項目，他會暫時停止售賣，或者將剩余的樓盤進行出租，或持有一些社區物業配套設施待售，使得項目收入無法結算，造成年底結算的時候，售樓收入不能確認，利潤也無從形成。
如果有好的項目，地產商則會將手中剩余物業出手，然后投資到下一個項目。而在作為納稅依據的會計報表上，營業收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據潘麒麟的從業經驗，排除之前生產環節上分流的利潤，開發商的項目在5年前可以達到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據一些媒體報道，按目前房地產商的公開稅額，行業利潤率僅為10%左右。建設部原部長楊慎先生在他的文集里也提到了這一怪現狀。從1990～1999年，中國房地產投資額從336.2億上漲到4103.2億，但地產業給社會的增加值(其中包括生產稅、勞動者報酬等)僅占GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可謂蝸步牛行。這個數值也比印度低90%，比比韓國低4.5倍。其中一個重要原因在于，“利潤大都沉淀為新的固定資產投資�！迸索梓胝f。
當然，這種行業特性衍生的避稅空間并不只是中國特色。甚至在法規和監管比較嚴格的美國，房地產業也以其容易合法避稅，成為很多商人再投資的首選。
政府推手形成的避稅空間
“中國房地產業依然是一個行政主導性的產業�！�2005年8月，中國建設部原部長楊慎在參加本刊舉辦的“新聞中國月度論壇”的時候這樣說。而有地產“代言人”之稱的任志強也一再宣稱一個觀點：如果說開發商是壞孩子，也是給地方政府慣出來的。
所有地產業遭人詬病的問題，背后都可以看到地方政府的身影。稅務問題也不例外。
“房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅�！北本┬氯A聯偉業房地產開發有限公司副總經理陳海旭對本刊說。因此，地方政府隨著宏觀調控走向的不同，對地產業的征稅力度也有變化，這也造成地產商的繳稅額差異很大。除了營業稅和所得稅兩大稅種外，房地產還應該交納土地增值稅和固定資產方向投資稅。這兩個稅種從上世紀90年代便已經設立。但上世紀90年代末，政府為了復興地產業，于2000年對這兩個稅種實行緩征�！皳宜壳氨本┦兴械牡禺a企業都沒有交納土地增值稅，而固定資產投資方向調節稅則從2000年起實行零稅率�！迸索梓胝f。
為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門�！罢叩那疤釋蚴乔謇砀鞣N稅負�！敝蟹考瘓F董事長孟曉蘇說。潘石屹也清楚記得，1999年，上海政府為了提升房地產業，將房地產契稅從3%降到 1.5%，后來再下調到0.75%。
但與此同時，房地產需要交納的費卻多起來。
2000年是房地產初興階段，費是最多的。“比例已經超過了應納稅款。”潘麒麟說。從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節，房地產企業涉及稅項達到14種，需要繳納的有12種，而其他費用可以多達百種以上。如在地價款中包含了土地出讓金、大市政費、四源費等。此外，還有前期工程費、市政配套費等。各種費用最終占房地產售價的比例，可以達到20%以上。
而現在地產商反擊不納稅惡名的最大說詞——屬地納稅，也是應各地方政府要求而行，即每個項目設立項目公司，在當地納稅。因此有了任志強抱怨的“營業收入、利潤可以按會計制度合并，但納稅記錄則只能在當地反映和計算，企業合并報表數并不能在任意一地確認納稅記錄�！�
地方政府對地產業的征收政策，也導致了征稅的執行難度。
1993年宏觀調控主要是限制高檔商品房的建設，在稅收上就是區分高檔和普通，分別納稅。比如公寓是高檔房，住宅是普通的，但公寓住宅的區別何在？潘石屹還記得當時在媒體上曾有這樣的報道，鋪紅地毯的是公寓，不鋪紅地毯的是住宅。這樣細化煩瑣的政策，“確實給下面的執行造成了很大的難度�！迸耸僬f。
1998年房地產絕地重生，各地政府對地產商分門別類，進行稅收優惠。房地產公司通常會在城市高新區、開發新區注冊一個新的公司，以享受稅收減免等優惠政策。陳海旭所在的企業就是和新世界集團合資的外商企業，“還可以享受一些稅收優惠”。
當一個行業成為涉稅問題的主要對象時，人們應該考證，這是因為一個行業獨有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個行業如此大的操作空間？（作者：陳曉 謝良兵)
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