核心提示
蘭州房價(jià)是否過高？這個(gè)橫亙?cè)谌藗冃念^的疑問其實(shí)一直沒有得到詮釋。來自開發(fā)商與一些機(jī)構(gòu)的論調(diào)總是和民間的聲音相左，政府管理部門之間對(duì)此的認(rèn)識(shí)也不統(tǒng)一。誰在預(yù)言著蘭州樓市的未來走向？
“黑夜有多黑，我就有多黑”，這不是什么人寫的詩，而是許多圈內(nèi)人士心知肚明的一個(gè)黑色幽默。它道出了房地產(chǎn)業(yè)許多人知其然而不知其所以然的財(cái)富“秘密”。相比北京、上海等一些發(fā)達(dá)城市，蘭州的房價(jià)并不算高，但在老百姓眼中，房價(jià)已經(jīng)讓人感受到了一種過度膨脹的味道。
蘭州市房地產(chǎn)管理局認(rèn)為“房價(jià)過高、投資過快等跡象在蘭州表現(xiàn)并不明顯”。而甘肅省建設(shè)廳上報(bào)國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的《關(guān)于落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控八項(xiàng)措施的意見和建議》對(duì)蘭州房地產(chǎn)的估計(jì)則是：“省會(huì)城市蘭州商品房價(jià)格漲幅太快，一是房價(jià)高，二是銷售緩慢”，“房價(jià)與居民收入形成較大的反差”。結(jié)論來自對(duì)同一個(gè)事實(shí)的分析和判斷，而出發(fā)點(diǎn)卻必須站在對(duì)眾多階層的利益考慮上面。
預(yù)言還是代言？
地產(chǎn)大佬潘石屹在“ＳＯＨＯ·尚都產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨‘后８·３１時(shí)代’主題圓桌論壇”上曾說過這樣一句話——如果我們市場上的聲音和媒體上的聲音都是一個(gè)聲音，這實(shí)際上是很可怕的事情。
作為一個(gè)房產(chǎn)商人，潘石屹的話暗指什么？
當(dāng)“口水戰(zhàn)”一浪接一浪地迎合著市場的單邊走勢時(shí)，有人笑了，而老百姓卻顯得更加無奈和迷茫。
孫海江就在這種迷茫中不安地度過了一個(gè)冬天，又一個(gè)夏天。從工作到現(xiàn)在，孫和老婆省吃儉用才積攢下５萬多塊錢，一直嚷嚷著要買一套房子，可不斷飆升的房價(jià)卻讓他感到無所適從，幾乎超過了他能承受的程度。他說，買一套８０平方米的商品房，按每平方米２５００元計(jì)，就得２０萬。按目前的家庭收入，每月只有２０００多元，就是不吃不喝，也得將近１０年的苦熬。他不解地問：這就是一個(gè)城市正常的生活和發(fā)展軌跡嗎？
在這個(gè)收入并不高的城市里，和孫海江一樣的人群是多數(shù)還是少數(shù)？
有人這樣發(fā)問：鱗次櫛比的高樓大廈到底為誰而建？
然而，鼓吹房價(jià)上漲的聲音依然在一些專家學(xué)者甚至頗有權(quán)威分量的人物口中不時(shí)出現(xiàn)。
甘肅省社會(huì)科學(xué)院的王軍鋒告訴記者，希望房價(jià)上漲的大概有這樣幾類人：一是房產(chǎn)中介組織和有關(guān)人員，他們能從漲價(jià)中獲得更加可觀的操作利潤，自然希望房價(jià)越漲越好；二是房地產(chǎn)開發(fā)商，這類人員關(guān)于房價(jià)上漲不可避免的論調(diào)已經(jīng)屢屢見諸于報(bào)端，其意不言自明；三是所謂的專家，包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們極力鼓吹房價(jià)上漲不可避免，或許是出于對(duì)市場情況的真實(shí)分析而得出的結(jié)論，也不否認(rèn)，存在替某個(gè)階層代言的可能。他舉例說，他有個(gè)同學(xué)在北京的某研究機(jī)構(gòu)工作，每年都出去參加一些地方、行業(yè)舉辦的各種會(huì)議、論壇，收入很可觀。最少出去三五天也有個(gè)萬兒八千的，而且來回的費(fèi)用全部由主辦方負(fù)責(zé)。有些名氣大的，收入就更可觀了。拿人錢財(cái)，自然要替人“消災(zāi)”，對(duì)科學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)卻在利益的“魔棒”下“放水”。
目前有某學(xué)者提出的一個(gè)觀點(diǎn)在房地產(chǎn)界非常流行，認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場的各參與主體都不希望房價(jià)下跌：大多數(shù)已經(jīng)擁有住房的家庭顯然不愿看到自己最大的不動(dòng)產(chǎn)縮水；由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用強(qiáng)，土地出讓收入對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)度日益提高，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極性也就異乎尋常的高；銀行擔(dān)心房價(jià)下跌會(huì)產(chǎn)生數(shù)量巨大的不良貸款甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，何況目前個(gè)人住房貸款還是銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”；稅務(wù)部門也希望房地產(chǎn)快速發(fā)展，營業(yè)稅、契稅、增殖稅、所得稅也水漲船高；媒體、工程設(shè)計(jì)、建筑商、房地產(chǎn)中介等相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)和單位都期望能從飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)中分一杯羹；而作為房地產(chǎn)業(yè)各種利益交織點(diǎn)的開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度更是毋庸多言。盡管這個(gè)論點(diǎn)遭到一些人的抨擊，但其間所揭示出的一個(gè)利益心結(jié)卻不能不讓人們深思。
據(jù)專家介紹，房屋的需求者可以分成兩部分，一部分人是購房自住的，另一部分人則是做投資用的。因此，從投資角度講，房地產(chǎn)其實(shí)是一種資產(chǎn)商品。而資產(chǎn)商品與其他商品有很大的不同，價(jià)格高低在很大程度上取決于買賣雙方對(duì)未來收益的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實(shí)現(xiàn)”的性質(zhì)。房價(jià)越漲，越有更多的人預(yù)期看漲而入市搶購。搶購又促使價(jià)格進(jìn)一步上漲，價(jià)格上漲，又進(jìn)一步增強(qiáng)看漲預(yù)期……而媒體關(guān)于房價(jià)上漲的信息無疑會(huì)對(duì)這種預(yù)期起到推波助瀾的作用。
很顯然，廣大民眾真正需要的是一種科學(xué)的、負(fù)責(zé)任的預(yù)言，而不是為某個(gè)利益階層服務(wù)的代言。在信息不對(duì)稱市場，其負(fù)面意義已不僅僅是單一市場的冷熱關(guān)系。
購買力有多大？
據(jù)甘肅省建設(shè)廳的有關(guān)資料顯示，２００３年蘭州市商品房平均銷售價(jià)格為１８５８元／平方米，同比增長１３．０８％；２００４年蘭州房地產(chǎn)投資和房價(jià)增幅更快，商品房平均價(jià)格達(dá)２２８２元／平方米，同比增加２２．８２％，漲幅在全國３５個(gè)大中城市中位列第七。如果把蘭州市的房價(jià)與相鄰省會(huì)城市相比，也顯出虛高特點(diǎn)。２００５年年初全國３７個(gè)大城市房地產(chǎn)排行表明，蘭州房價(jià)在全國排名第３０名，高于海口、烏魯木齊、合肥、長春、呼和浩特、銀川、西寧等城市，而蘭州居民的收入則排名倒數(shù)第二，僅僅高于西寧。
那么，蘭州居民的收入又是如何呢？
２００４年，蘭州市城市居民人均可支配收入為７３７６元，對(duì)比當(dāng)年的房價(jià)，有人推算，如果購買一套１００平方米的商品房，一個(gè)三口之家的雙職家庭每年收入２２１２８元，全部用于購房尚需１０年，即使扣除必須的生活等費(fèi)用，最少也得１５年時(shí)間。按照國際經(jīng)驗(yàn)，居民進(jìn)入正常購房階段時(shí)，一般住宅價(jià)格相當(dāng)于居民家庭收入的３－６倍。目前，蘭州市居民若購買８０平米的住房，其支出為居民家庭收入的１０倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于３－６倍的比例關(guān)系。
對(duì)此，有人分析道，房價(jià)上漲，首先是土地減少，地價(jià)上漲，從而催生房價(jià)拔高。由于甘肅土地供給方式改革起步較晚，蘭州市現(xiàn)售的樓盤其獲得土地的時(shí)間較早，土地獲取的方式多為劃撥，因此土地成本占房價(jià)的比重很小。記者得知，２００４年，蘭州市出讓的土地共計(jì)１５７宗，１０９．２１萬平方米，而通過掛牌、招投標(biāo)、拍賣的土地僅僅６宗，宗數(shù)比不足４％，面積比不到８％。由于土地使用權(quán)取得的不易性，開發(fā)商為獲取最大利潤，基本按當(dāng)前的市場交易價(jià)格來決定商品房的售價(jià)。而對(duì)這樣的做法，有關(guān)部門卻似乎找不出什么法律依據(jù)來進(jìn)行有效規(guī)范和抑制。
還有人分析，蘭州處在兩山夾一河的獨(dú)特地勢中，可供開發(fā)的土地越來越少，這無形中抬高了對(duì)以后房價(jià)走勢的心理預(yù)期。而二級(jí)市場的不活躍也給一級(jí)市場帶來了發(fā)展的空間。
更多的人把房價(jià)上漲與近年來的建材漲價(jià)聯(lián)系在一起，認(rèn)為工程建設(shè)成本的上升加大了住房成本。
反過來看，房地產(chǎn)的投資回報(bào)率究竟有多高呢？也許很多人回答不上來，只有開發(fā)商自己心知肚明。日前，福州市物價(jià)部門在全國率先完成對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測算工作，并向媒體公開發(fā)布了測算結(jié)果：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約２１６０元／平方米，社會(huì)平均利潤約１４００元／平方米，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房價(jià)的２０％、２５％和１４％左右，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤則占到房價(jià)的４１％左右。
數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)布，即在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界引起極大的震動(dòng)。有關(guān)人士對(duì)此評(píng)價(jià)說，其意義就在于成為第一個(gè)用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)向房價(jià)虛高黑幕開戰(zhàn)的范本。蘭州房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率數(shù)據(jù)我們無從得知，但從比上年增長４８．１５％的投資額來看，資金流向似乎頗能說明問題。據(jù)甘肅省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字表明，２００４年，蘭州市商品房開發(fā)投資增速呈歷史最高水平，全年累計(jì)完成投資達(dá)４４．６億元，在這個(gè)巨大的資金流向上，不能不說明利潤的誘惑是一道泄水的閥門。
短缺與過剩的怪象
房地產(chǎn)過熱與否，學(xué)術(shù)界經(jīng)常使用房屋空置率一詞來衡量，而衡量的結(jié)果卻出現(xiàn)一個(gè)怪象：短缺與過剩并存。
喊漲的理由是基于我國的住房空置率是下降的，下降就意味著不存在泡沫，不存在泡沫就表明一切都很正常。
然而，泡沫不僅是空置率居高的“專利”。國內(nèi)外就有許多活生生的例子，日本的房地產(chǎn)市場在上世紀(jì)８０年代可謂是牛氣沖天，“土地不敗”觀念深入人心，日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)８０年代的１０年間上漲了５倍，在泡沫鼎盛時(shí)期，據(jù)稱其地價(jià)市值總額高達(dá)４０００萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的４倍，土地單價(jià)為美國的１００倍。可惜好景不長，１９９１年以后地價(jià)暴跌，房地產(chǎn)市場崩潰，遺留下來的壞資產(chǎn)在銀行賬簿上至少高達(dá)６０００億美元，日本從此陷入通縮深淵。香港房地產(chǎn)價(jià)格從上世紀(jì)７０年代開始進(jìn)入長達(dá)２０多年的上漲期，但在１９９７年達(dá)到頂點(diǎn)后，三年之內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌了５０％以上，港人財(cái)富蒸發(fā)了２．２萬億，平均每個(gè)業(yè)主損失２６７萬港幣，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)１７萬人。
有資料顯示，上世紀(jì)９０年代初期，海南的房地產(chǎn)泡沫，則屬于典型的房屋空置泡沫。泡沫最終給海南留下了４５０多萬平方米的空置商品房、報(bào)建面積１６００多萬平方米的“半拉子”工程、２萬多公頃的閑置土地和５００多億的積壓資金。房地產(chǎn)投資從１９９３年、１９９４年連續(xù)兩年超過５７億元，一下子跌到１９９８年的８億元，開發(fā)企業(yè)從高峰時(shí)的５０００多家，最后剩下不到１０％。
持續(xù)的高房價(jià)，表面看來只是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問題，其實(shí)質(zhì)是現(xiàn)階段各種矛盾沖突的綜合反映。對(duì)于大多數(shù)老百姓來講，住房顯得短缺，可對(duì)富裕階層來講，房子已經(jīng)是過剩。一部分人不僅有房住，而且不是一套兩套，他們希望通過房子的增值來實(shí)現(xiàn)財(cái)富的膨脹夢想。而普通的貧民階層在持續(xù)走高的房價(jià)面前只能望房興嘆。
翻開每天的報(bào)紙，我們都能看到一個(gè)個(gè)新樓盤開張的信息，也同時(shí)被灌輸著樓盤幾乎無一例外遭遇“哄搶”的精彩場面。可幾個(gè)月過去之后，開發(fā)商卻在為售樓不到三分之一而苦惱。真象還是假象，老百姓顯然已經(jīng)不是三歲的孩子。
當(dāng)房價(jià)超出了人們承受能力的時(shí)候，質(zhì)疑也會(huì)超出房價(jià)本身。不可否認(rèn)的是，近年來官員腐敗鏈條的末端總會(huì)牽連上房地產(chǎn)的身影。他們的詰問更多的指向社會(huì)財(cái)富分配的不公平。政府某部門的一位干部不無感慨地指出，令老百姓難以忘記的是，１９９８年國務(wù)院在“關(guān)于停止福利分房的通知”中曾提出，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，走租、售并舉的路子。可是這些年來的實(shí)際情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了當(dāng)初的設(shè)想，“經(jīng)濟(jì)適用房”沒有為主，“新房出租”的路子幾乎被堵死了。形成的結(jié)果是：政府要發(fā)展“速度”，城市要“形象”，開發(fā)商要“利潤”，有錢的人要“豪宅”，炒家要“漲價(jià)”，銀行要住房貸款的“安全”，只有老百姓面對(duì)房價(jià)“一聲嘆息”。
甘肅省工商聯(lián)的一位人士分析說，貧富收入差距過大而導(dǎo)致的購買力相差懸殊是造成“過剩與短缺并存”的直接原因，其折射出來的是我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中的深層次矛盾。而要化解這個(gè)矛盾，必須通過改革的手段，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。也只有這樣，我國的房地產(chǎn)市場才會(huì)迎來一個(gè)規(guī)范、健康而繁榮的明天。
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