我市房產(chǎn)開發(fā)應關注的問題
近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，不僅改善了群眾的居住條件，同時也為我市市容市貌的改變注入了新的活力，但我市房地產(chǎn)在開發(fā)過程中也出現(xiàn)了不少問題，需要引起業(yè)界足夠的重視。
專家稱，我市房地產(chǎn)開發(fā)中主要問題表現(xiàn)在：
1、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，商鋪供應過量。2004年商品住宅的開發(fā)由2003年的84％降為81．9％，寫字樓開發(fā)由2003年的6％降為3．5％，商鋪開發(fā)由2003年的9％上升為14．6％，增長了5．6個百分點。商鋪的過量開發(fā)，形成供應量過剩，造成市場空置。這種現(xiàn)象以秦安和麥積最為明顯。2004年秦安商品房年總開發(fā)量13．57萬平方米，商鋪開發(fā)4．76萬平方米，占開發(fā)總量的35．1％，而市場銷售量未超過30％。麥積區(qū)步行街繁華地段的渭濱商城、金都商城和正在建設中的錦園大廈，銷售率也在30％左右。在商品住宅供應中，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，中低價位、中小戶型的商品房和經(jīng)濟適用房比重偏小。二手房房源未能充分釋放，有效供給不足，所占的比重也不大，僅為8．8％，很難滿足大多數(shù)中、低收人家庭居民的住房需求。造成市場上經(jīng)濟適用房供不應求，二手房相當緊俏，商品房價格居高不下的局面。
2、開發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄，缺乏發(fā)展后勁，資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)市場資金對銀行依賴度過高。
我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的80多家企業(yè)，其中二級資質(zhì)的只有1家，其余均為三、四級和暫定資質(zhì)。開發(fā)商自有資金比例低，項目開發(fā)中能達到35％資本金的不到10家，大多數(shù)企業(yè)單純依靠銀行融資和商品房預售，同時由于大部分企業(yè)實力較弱，沒有形成規(guī)模開發(fā)。
3、五縣房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，開發(fā)管理中問題較多。一是個別縣前些年違規(guī)開發(fā)，既造成房地產(chǎn)稅收流失，又形成大量已經(jīng)銷售的商品房因無開發(fā)資質(zhì)和合法手續(xù)，老百姓辦不上房產(chǎn)證。二是縣城城市規(guī)劃滯后。主要是在沒有詳規(guī)的情況下，先開發(fā)，形成建設上的失誤，所建房屋給水、供熱、排污難以配套；其次是只重視街面一張皮，見縫插針蓋房子，縣城規(guī)劃沒有住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)的規(guī)劃概念，建成的房子難管理，環(huán)境臟、亂、差。三是重開發(fā)、輕管理。主要是不重視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和管理。
4、縣區(qū)住房制度改革難以深化，城鎮(zhèn)職工住房需求、住房供應大受影響。一是國家在九十年代作為住房保障基本制度建立的住房公積金制度不能堅持，縣區(qū)職工對商品房、經(jīng)濟適用房的購買力減弱。我市五縣兩區(qū)的住房公積金合在一起，還不如平?jīng)鍪徐o寧一個縣的存量。二是以中低收入家庭為主要供應對象的經(jīng)濟適用房，有兩個縣沒有規(guī)劃。 (天水市房地產(chǎn)管理局)
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