廣渠路吉普車廠地塊，建筑面積90萬平方米
任志強(qiáng)、潘石屹、劉曉光、汪浩、謝強(qiáng)……
開價(jià)30多億元到60億元不等
面對新地產(chǎn)，透過不同的表態(tài)，他們已經(jīng)開始了拍地前的熱身
文/宜冰
清河地塊的出讓，并沒有緩解京城地產(chǎn)大腕們“饑餓”，在等待中，他們終于迎來了又一次摩拳擦掌的好時(shí)機(jī)。
北京市39宗土地即將公開入市交易。這其中，位于朝陽區(qū)廣渠路36號的原北京吉普車廠用地因 “超大”的規(guī)模，堪稱這批土地中的“地王”。據(jù)了解，這塊地使用性質(zhì)為居住和商業(yè)等，規(guī)劃建設(shè)用地面積31萬平方米，暫定建筑面積90萬平方米。此前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心以18億元的價(jià)格將其收購。目前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心已在網(wǎng)上發(fā)出土地入市預(yù)告，但沒有透露具體的推出時(shí)間。
一時(shí)間，地產(chǎn)大腕們聞風(fēng)而動(dòng)，躍躍欲試。新地產(chǎn)在“地王”最后入市前夕，遍訪各位地產(chǎn)大腕，與他們一道，全方位把脈這塊北京新“地王”。
誰等得更著急？
在華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)看來，現(xiàn)在很多企業(yè)可能活不下去了，因?yàn)闆]有地。“現(xiàn)在北京六環(huán)以內(nèi)，就沒有不被開發(fā)商看好的地。”任志強(qiáng)說。因此，他認(rèn)為這塊地的競爭將會(huì)非常激烈。香港和境外的
房地產(chǎn)商也很有可能進(jìn)來參與角逐，角逐企業(yè)將超過清河拍地的家數(shù)，很有可能有超過20家買家。
任志強(qiáng)對新地產(chǎn)表示，這塊地華遠(yuǎn)也已經(jīng)關(guān)注很久了。不過，擺在華遠(yuǎn)面前的問題是，能否參加角逐，不得不看另外一個(gè)項(xiàng)目的眼角行事。這就是華遠(yuǎn)物流港項(xiàng)目。
物流港是華遠(yuǎn)1992年就開始規(guī)劃的香港招商的項(xiàng)目。占地300多萬平米，已經(jīng)投了幾億元進(jìn)去。但因?yàn)椤?.31”政策的影響，這個(gè)項(xiàng)目直到現(xiàn)在還沒有完全批下來。但就在近期，物流港項(xiàng)目似乎已現(xiàn)曙光。“一旦批下來，我就得完全投到這個(gè)項(xiàng)目中去。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目太大，僅僅前期的拆遷費(fèi)用，就得70多億。”任志強(qiáng)說。
但如果政府明確下文拒絕物流港項(xiàng)目，吉普車廠地塊將成為華遠(yuǎn)重要的選擇目標(biāo)。
SOHO中國董事長潘石屹9月6日在一個(gè)活動(dòng)上邂逅新地產(chǎn)，提到吉普車地塊，潘石屹表現(xiàn)出了極濃厚的興趣，兩次從臺上專門跑下來與新地產(chǎn)交流。潘石屹和任志強(qiáng)的看法極其相似：這塊地的競爭一定很激烈。理由是北京市的土地，尤其是4環(huán)內(nèi)的土地已經(jīng)很少。“我們手頭上已經(jīng)基本沒地了。”潘石屹坦陳。
另據(jù)潘石屹透露，其他開發(fā)商的情況也基本差不多。比如首創(chuàng)，盡管買了很多地，但由于各種原因開不了工。“就今年首創(chuàng)就有4塊土地都開不了工。由于沒地已經(jīng)影響了首創(chuàng)的業(yè)績，首創(chuàng)都發(fā)公告了，把劉曉光急得臉上都長皰了。”潘石屹說。
此外，潘石屹從上市公司壓力的角度分析認(rèn)為，華潤也依舊還有繼續(xù)拍地的可能。“很多人認(rèn)為上次清河拍地，華潤拍的價(jià)太高。但是你想想，華潤作為一個(gè)上市公司，如果手中連地都沒有了，這意味著它將什么事情都干不了。因此，哪怕價(jià)高，它都要把這塊地拿下來。”潘石屹說。
至于具體買家的數(shù)量，潘石屹與任志強(qiáng)存在不同的看法，認(rèn)為也就10來家左右。“因?yàn)檫@塊地的總價(jià)太大，沒有一定實(shí)力的開發(fā)商，不會(huì)擅自參加。最后的競爭，肯定也會(huì)是在幾家實(shí)力最強(qiáng)的開發(fā)商之間進(jìn)行。”
潘石屹的觀點(diǎn)，得到了北京思源房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李國平的認(rèn)同。李認(rèn)為，這塊地的競爭，應(yīng)該主要還是在國內(nèi)的幾家房地產(chǎn)巨頭之間進(jìn)行，買家應(yīng)該不會(huì)超過10家，因?yàn)檫@塊地的總價(jià)太大，即使分期付款，也不會(huì)允許把付款的時(shí)間拖得太長，而國內(nèi)有這個(gè)實(shí)力的地產(chǎn)商并不多。
任志強(qiáng)：40億元不猶豫
在眾多的因素中，地價(jià)毫無疑問是開發(fā)商們最為關(guān)注的核心問題。
9月8日，素有“地產(chǎn)教父”之稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在接受新地產(chǎn)采訪時(shí)，對吉普車廠地塊價(jià)格進(jìn)行了一番深入詳細(xì)的分析。
任志強(qiáng)表示，由于吉普車廠塊地的建筑面積、具體規(guī)劃都沒有最后確定，而且北京市交通委員會(huì)還要對這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃評估，這些都會(huì)對最后的價(jià)格產(chǎn)生影響。任志強(qiáng)舉例說，北京市前些年的一些土地，政府收了10多億元的土地出讓金，最后，為了解決交通、市政等一些列問題，政府投入了20億元還不夠。“東直門項(xiàng)目就是這樣，政府收了8個(gè)億的土地出讓金，結(jié)果卻花了18個(gè)億去解決交通和市政配套問題。最后，政府不得不砍項(xiàng)目，減少項(xiàng)目的建筑面積。”任志強(qiáng)說。正因?yàn)榇耍沃緩?qiáng)估計(jì)等交評完后，吉普車廠的這塊地的建筑面積很可能要減少。“不會(huì)到90萬平方米，也有可能只有70萬平方米。這是一個(gè)很大的不確定性。”
同時(shí)，這塊地究竟是三通一平還是七通一平也沒有確定，而這二者之間每平方米還有好幾百元的差價(jià)。“還有，這個(gè)地塊的容積率、限高也沒有定。如果這些定不了，具體的建筑形態(tài)就定不了。比如是0.4還是5的容積率，建筑的形態(tài)是完全不一樣的，價(jià)值也是完全不一樣的。而在其他情況和條件都大體不變的情況下，給定規(guī)劃的條件，是決定這塊地商業(yè)價(jià)值和最后價(jià)格的最為關(guān)鍵的因素。因此，在具體的規(guī)劃條件沒有明確之前，價(jià)格是難以預(yù)料的，什么情況都有可能發(fā)生。”任志強(qiáng)說。
“假定最后是按照90萬平方米的面積出售，這塊地最后的總價(jià)超過40億元是很正常的，45億元也正常。如果清河的地都能拍到將近4000元/平方米，這塊地拍到5000/平方米太正常了。而且，清河的地是三通一平，這塊地如果是七通一平，總價(jià)達(dá)到40億元是肯定的。如果是七通一平，總價(jià)40億元，我肯定能接受。”任志強(qiáng)很肯定地說。
任志強(qiáng)并不擔(dān)心出如此高的地價(jià)款，后來銷售會(huì)出現(xiàn)問題。他認(rèn)為像吉普車廠這個(gè)地塊，即使建成后每平米賣到10000元，也很正常。因?yàn)橄襁@樣的地段，北京已經(jīng)沒有了，所以銷售肯定不成問題。
比照清河地塊，任志強(qiáng)算了一筆賬：清河的地價(jià)近4000元/平方米，再加上七通一平的費(fèi)用和建筑成本，最后得賣到7000元/平方米才能收回成本。所以，吉普車廠這塊地建成后，賣到10000元太正常了。“現(xiàn)在1000多萬一套的房子，在北京有的是，很正常。現(xiàn)在公園大道都賣到了4萬元/平方米，這塊地賣到2萬/平方米，有什么不正常？”任志強(qiáng)即使是在這種情況下，也不忘唱高樓市。
潘石屹：40億元是底限？
潘石屹一向是個(gè)直爽人，他毫不掩飾自己對這個(gè)地塊的熱切渴望。
按潘石屹的預(yù)測，這塊土地最后的價(jià)錢，基本上應(yīng)該是市場價(jià)。潘石屹對新地產(chǎn)稱，“90萬平方米的建筑面積，再去掉各種配套，可銷售面積還剩下80多萬平方米。按照4000元/平方米的樓面價(jià)，總價(jià)就是36億元。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的最高價(jià)也已經(jīng)4000元/平方米了。如果按照36億的土地成本總價(jià)，加上每平米2000元的建筑安裝費(fèi)，再把三通一平變成七通一平，每平方米還得花400元，最后建成了，每平米也得賣到7000多元。這基本上是成本價(jià)，不賺錢。最后要買到什么價(jià)，那就要看開發(fā)商想賺多少了。”潘石屹參考的，是現(xiàn)在吉普車廠地塊這個(gè)地段的房子每平方米大概是7000多元。
“最后會(huì)以什么價(jià)格成交，這還要看開發(fā)商個(gè)人對樓市的預(yù)期如何。如果對未來銷售看好，總價(jià)高點(diǎn)，到38億元也能接受，如果不看好，總價(jià)到36億元也很正常。但是有一點(diǎn)，只要總價(jià)超過35億元，這個(gè)地塊的總價(jià)肯定就是全中國最高的。”潘石屹分析。
同時(shí)，潘石屹認(rèn)為，考慮到這個(gè)地塊在今天的北京已經(jīng)十分稀缺，所以總價(jià)達(dá)到38億元也是正常的。但他認(rèn)為突破40億元的可能性并不大，因?yàn)榈貎r(jià)總金額太大，對開發(fā)商的資金壓力太大。“競爭雖然激烈，但畢竟大家在錢面前，還是會(huì)很有理性，不會(huì)發(fā)瘋。至于有的人預(yù)測總價(jià)會(huì)達(dá)到45億，甚至60億，這是不可能的。如果到了60億，那么樓面價(jià)就快到一萬了，這是什么概念？根本不可能。”也許是對地塊需求的積極性完全不同，與任志強(qiáng)一路唱高相比，潘石屹把地塊的價(jià)格和預(yù)期都壓得比較低。
潘石屹一面對新地產(chǎn)聲稱“如果總價(jià)超過40億，不會(huì)考慮”，另一面卻透露出已經(jīng)為于這塊地進(jìn)行了相當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備。“我已經(jīng)跟銀行交了底線，要跟銀行共進(jìn)退。只要不超過底價(jià)，我就舉牌。舉得太高了，銀行就有風(fēng)險(xiǎn)了，最后會(huì)把銀行也坑了。”潘石屹說。
他們的開價(jià)高低不同
在對地價(jià)的預(yù)判上，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對此的估計(jì)則顯得和潘石屹一樣較為“保守”。“首創(chuàng)目前還沒有決定是否參與角逐。但是40億元的總價(jià)偏高，36億元還算正常。”劉曉光說。
順馳中國董事局主席汪浩亦在9月8日對新地產(chǎn)表示，“順馳對這塊土地十分關(guān)注。對這塊地而言， 40億元的總價(jià)是很正常的，50億元也有可能，如果到60億元就太高了。”
在開發(fā)商做著各種準(zhǔn)備，進(jìn)行各種猜測的同時(shí)，北京各家房地產(chǎn)顧問公司的老總們對此的看法也迥然不同。
北京偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理?xiàng)钽诮邮苄碌禺a(chǎn)采訪時(shí)表示：“北京吉普車廠這塊地，每平方米的樓面價(jià)格達(dá)到4000元是很正常的。如果每平方米的樓面價(jià)格達(dá)到5000元，就偏高了。也就是說，如果按照90萬平方米的建筑面積計(jì)算，總價(jià)36億元應(yīng)該很正常，達(dá)到40億元也有可能，如果達(dá)到45億元就有些高了。圍繞這塊地的競爭一定會(huì)很激烈。”
楊泓同時(shí)向新地產(chǎn)透露，目前，關(guān)注這塊地的開發(fā)商很多，已經(jīng)有開發(fā)商在委托公司對這塊地進(jìn)行前期的調(diào)查。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰卻很看好這個(gè)地塊。他認(rèn)為，總價(jià)拍出40億元是很正常的，45億元也不算太高。“清河的地，每平方米樓面價(jià)都拍出近4000元/平方米了，如果按照這塊地90萬平方米的建筑面積計(jì)算，每平方米的樓面價(jià)格達(dá)到5000元也不算很高，拍出這個(gè)價(jià)錢也是完全可能的。”
而北京思源房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李國平對該地塊總價(jià)的預(yù)測更是達(dá)到了“天價(jià)”。“以這個(gè)地塊的綜合優(yōu)勢而言，我覺得每平方米的樓面價(jià)達(dá)到7000元都是正常的。這樣如果按照90萬平方米的建筑面積算，總價(jià)達(dá)到63億很正常。因此，突破60億元幾乎是肯定的。現(xiàn)在，它附近的富力城的價(jià)格已經(jīng)接近10000元/平方米了，等到幾年后這個(gè)地塊的房子竣工后，賣到15000元/平方米也是完全有可能的。”李國平對新地產(chǎn)說。
顯然，60億元的“天價(jià)”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出此前開發(fā)商們對記者的預(yù)測。對此，李國平表示：“現(xiàn)在，各個(gè)開發(fā)商在對媒體預(yù)測這塊地的價(jià)錢的時(shí)候，都是站在自己的利益角度來考慮，因此，他們很難說真話，真心想要這塊地的人，他們可能會(huì)把這塊地的價(jià)錢盡可能說低。”
會(huì)有拿地聯(lián)盟嗎？
此前，開發(fā)商在招標(biāo)之前，訂立攻守同盟的事情并不少見。這次，開發(fā)商們會(huì)再次聯(lián)合起來嗎？
對此，任志強(qiáng)的分析是，開發(fā)商之間形成拿地聯(lián)盟，互相合作很有可能。他認(rèn)為這樣可以節(jié)約開發(fā)商的成本，在國外比如美國就有，很正常。“這是市場的選擇。對拿地的來說，成本降低了，節(jié)省了資金。而且地價(jià)高了，最后一定會(huì)加到百姓身上，對老百姓是沒有好處的。”任志強(qiáng)說。
潘石屹也對新地產(chǎn)表示，如果總價(jià)超過40億元，開發(fā)商很可能會(huì)聯(lián)合起來拿地，形成拿地聯(lián)盟，比如各出20%或者30%的股份的形式。但是既然聯(lián)合起來，大家就得守規(guī)矩，守紀(jì)律，不能只顧自己出高價(jià)，損害大家的利益。“不能像孫宏斌一樣，像‘瘋了’一樣拿地。”對孫宏斌的拿地風(fēng)格，潘石屹顯然不能釋懷。
那么，開發(fā)商是否會(huì)在拿地之前秘密碰頭，達(dá)成秘密協(xié)議？對此，潘石屹向新地產(chǎn)透露，“坦率地講，拿地前，我沒有跟其他開發(fā)商碰過，碰了也沒有用。誰會(huì)對你說真話？這是涉及到每個(gè)人利益的事情，沒用的。但是我肯定是自己拿地，成不成都是我自己拿，不會(huì)與別人合作。”
對此，北京思源房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李國平則對新地產(chǎn)表達(dá)了不同的看法。“開發(fā)商以拿地聯(lián)盟合作拿地的可能性不大。如果合作拿地，開發(fā)商之前就得成立一個(gè)合資的公司，這是很麻煩的事情，而且，里面的各種利益關(guān)系，恐怕也不好協(xié)調(diào)。”李國平說。
骨頭放到碗里還是盤子里？
“8.31”之后，招拍掛日益成為最主流的土地交易方式。對北京吉普車廠這一超大地塊而言，將采取何種方式交易令人矚目。
在任志強(qiáng)看來，相對于掛牌和拍賣，北京吉普車廠地塊采取招標(biāo)的方式可能性較大。雖然國內(nèi)目前的招標(biāo)方式本身存在著很大的缺陷，但比較掛牌和拍賣，招標(biāo)還算是差強(qiáng)人意的選擇。
而潘石屹則分析，采取拍賣的方式可能性較大。因?yàn)橄胍@塊地的人很多，掛牌的人太多，最后一定會(huì)演變成拍賣。
“一群餓狼，多少頓都沒吃飯，你把骨頭放到碗里還是盤子里，都沒有多大的區(qū)別和意義。對這塊地而言，用什么方式都不管用，反正怎么都是搶。”潘石屹說。
潘的看法得到了北京各家房地產(chǎn)顧問公司老總們的認(rèn)同。
北京思源房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李國平對新地產(chǎn)表示，采取拍賣的方式可能性比較大。因?yàn)檎袠?biāo)很難杜絕腐敗和暗箱操作，公平性很難保證。而如果最后不能保證公平性，其他的開發(fā)商肯定不服，就很容易引發(fā)問題。
北京偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理?xiàng)钽舱J(rèn)為，對于像這樣純商業(yè)性的項(xiàng)目，拍地是越來越流行的交易方式，這樣也有利于陽光操作，保證公開公平競爭。如果像其他較為復(fù)雜、綜合限制條件較高的項(xiàng)目，比如奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目，采用招標(biāo)可能會(huì)更為科學(xué)。而對北京吉普車廠這種純商業(yè)性的地塊而言，顯然采用拍賣的方式更為合適。
北京中原房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李文杰亦表示，拍賣是最市場化的方式，也是現(xiàn)階段大家公認(rèn)最公平的方式。同時(shí)，招標(biāo)背后往往會(huì)有行政力量的影子，這就很難保證土地交易過程的公開、公正和公平。
“花落誰家”？
而最令人關(guān)注的是，北京吉普車廠這塊建筑面積達(dá)90萬平方米的肥肉，最后將“花落誰家”？
此前，曾有業(yè)內(nèi)人士稱，富力和順馳已經(jīng)透出風(fēng)聲，要“勢在必得”。北京富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長謝強(qiáng)也曾對媒體透露，富力集團(tuán)上市后也增加了資金儲(chǔ)備，可以用于購買土地。如果市場良好，價(jià)格合適，富力都考慮進(jìn)入。因此，下半年富力還會(huì)積極參與土地拍賣，對北京吉普車廠地塊，富力會(huì)非常有興趣。
而順馳、萬科、首創(chuàng)和華潤的高層在接受新地產(chǎn)采訪時(shí)，對此都諱莫如深。他們無一例外地表示，此事過于敏感，現(xiàn)在不便于透露。
相比之下，任志強(qiáng)倒是坦誠得多。在新地產(chǎn)的追問下，老任為記者逐一作了詳細(xì)點(diǎn)評。
“我覺得潘石屹是最大的可能之一。他有外資基金，已經(jīng)簽了合作協(xié)議，資金應(yīng)該不成問題。而且，這個(gè)項(xiàng)目，也很適合他做。至于順馳、富力、萬科和萬通，我覺得希望不大。”任志強(qiáng)說。
在他看來，順馳已經(jīng)在全國圈了很多土地，占用了大量的資金，對他們而言，現(xiàn)在最重要的是資金問題。而這塊地，占用的資金將非常巨大，這對順馳而言是最大的障礙；富力在京津地區(qū)則已經(jīng)有5個(gè)樓盤，雖然這5個(gè)樓盤前期的銷售情況可能會(huì)比較好，但是僅僅看前期的銷售的量，往往是不能說明什么問題的，后期的資金回籠情況，還說不好；至于萬科，可能性也不大。因?yàn)槿f科不善于在城市中心蓋高樓，不適宜于操作像吉普車廠這樣的項(xiàng)目。萬科的長處在于在城鄉(xiāng)結(jié)合部分建造社區(qū)。任志強(qiáng)打一個(gè)比喻，如果說華遠(yuǎn)是百貨店的話，萬科就是專賣店；而萬通，任志強(qiáng)估計(jì)更不可能。他甚至認(rèn)為在北京所有的拍地，萬通都不會(huì)參加。主要原因是萬通跟泰達(dá)合作，在天津的土地儲(chǔ)備很充足，而且這些土地的證照也都全了。“它不缺地，也沒有必要去花這么大的成本拿地。”任志強(qiáng)分析。
“而華潤，很多人認(rèn)為上次清河拍地，華潤已經(jīng)拍出了天價(jià)，所以這次華潤的希望不大。但是，華潤的背景是相當(dāng)深厚的，它的融資能力很強(qiáng)。華潤能融動(dòng)的資金，能達(dá)到100億元。”在這種情況下，任志強(qiáng)直言華潤這次會(huì)有什么動(dòng)作難以預(yù)料。任志強(qiáng)還表示，像漢斯、凱德置地、和黃這樣的外資有很強(qiáng)的資金實(shí)力，也最喜歡超級大盤。因此，也會(huì)對這塊地非常感興趣。當(dāng)然問題的另一面是，如果總價(jià)過高，影響了利潤，他們會(huì)慎重考慮。“因?yàn)橥赓Y對利潤的要求較高。”任志強(qiáng)分析說。
與任志強(qiáng)的逐個(gè)分析不同，潘石屹快人快語，對自己充滿自信。“如果市場平穩(wěn)，這個(gè)地最后應(yīng)該花落我家。我都多少年沒拿地了，輪也輪到我了。同時(shí)這塊地離CBD很近，也正適合我這樣的公司來開發(fā)。”
潘石屹表示自己已經(jīng)為此解決了資金問題：“我之前就跟兩家銀行打過招呼，他們都非常看好這塊地。都爭著要貸款給我。因?yàn)槲业馁Y金很良性，4年在銀行都沒有一份錢貸款。我的土地也沒有在銀行抵押過。”潘石屹聲稱如果拿到地，今年就能動(dòng)工。
最后，潘石屹還向新地產(chǎn)透露，他已經(jīng)為這個(gè)地塊想好了最后的規(guī)劃形態(tài)。“它絕不能建成一個(gè)單一住宅，否則肯定是會(huì)死掉的。90萬平方米就是一個(gè)小城市。所以，這個(gè)地方，不但要有住宅，還要有商業(yè)，有健身，有娛樂，它必須是一個(gè)大的綜合體。”看起來，潘石屹為這塊地真得沒少下功夫。
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