“上海最貴公寓”這個名號，即將不再屬于均價58000元/平方米的華府天地。
“我們的售價初步定為100000元/平方米。”昨日，地處小陸家嘴－濱江沿線的湯臣國寶售樓人員對《每日經濟新聞》表示。同樣被稱作“上海頂級公寓式景觀豪宅”，與湯臣國寶一路之隔的鵬利海景，其工作人員昨日也稱：“定價肯定超過盛大金磐。”
上海方方房產工作室主任胡宗亙表示，僅從報價來看，它們將成為上海單價數一數二的樓盤。
不過《每日經濟新聞》調查發現，兩個樓盤的開盤日期已被一推再推。而種種跡象表明，眼下兩家樓盤正處于被動捂盤的尷尬境地。
開盤日期一推再推
“董事會還沒有決定鵬利海景公寓的開盤日期及正式售價。”昨日，上海鵬利置業發展有限公司營銷部總經理汪濟武透露。
《每日經濟新聞》昨日在現場看到，鵬利海景公寓正準備裝修外墻面，湯臣國寶其中兩棟的外墻面已裝飾完大半，已經達到預售條件。
而值得注意的是，早在去年8月23日，上海鵬利置業發布的一則公告稱，鵬利海景即將公開發售，并于2005年年底之前交房。“最近出臺的房產政策比較多，所以我們在開盤日期等銷售方面的變化也比較多。”鵬利海景售樓人員如是解釋。
類似的事情也發生在湯臣國寶。“湯臣國寶去年年底就達到了預售條件。”湯臣集團有關負責人坦承，“現在開盤時間初定于今年10月－11月。”而今年4月14日，該集團常務副總經理湯子嘉曾公開表示，為紀念浦東開發15周年，湯臣集團準備于當月推出每平方米售價超過1萬美元的湯臣國寶。
對此，湯臣國寶銷售部經理鮑海峰的解釋是，目前還不具備推盤條件，“我們的客戶都是特別消費群體，如果不是現房銷售，業主往往會抱怨配套等不夠完善。”
但業內人士認為該理由有牽強之嫌：“購買這類豪宅的客戶很多都是多次置業，一般不會急于入住。”
從“惜售”到被動“捂盤”
事實上，《每日經濟新聞》調查發現，兩樓盤遲遲不開盤其實另有原因。
“今年年初市場火爆的時候，市中心開發商紛紛延期開盤以待價而沽，如今行情的逆轉卻讓開發商陷入了窘境。”一位業內人士指出，隨著系列地產新政的出臺，今年3月以后，投資客紛紛出逃，上海高檔樓盤銷量開始急速下降，有的甚至連續數月成交量為個位數。
曾備受追捧的“明星”樓盤———盧灣區緊鄰新天地的淡水灣花園，截至昨日，其一期112套房源只售出58套。而與鵬利海景、湯臣國寶相鄰的盛大金磐，網上房地產統計數據顯示，從5月16日至8月16日，僅僅售出10套。
“目前，虹橋、北外灘、古北和小陸家嘴－濱江沿線等板塊的高檔樓盤銷售速度明顯放緩。”上海福納市場咨詢有限公司副總經理楊子江進一步指出，上海二季度高檔樓盤的銷量比一季度減少了15％－20%，三季度的銷量預計會繼續下滑。
與此同時，小陸家嘴板塊的豪宅均價也開始松動。據了解，今年2月，盛大金磐每平方米售價一度攀升到60000元。但截至昨日，網上房地產數據顯示，盛大金磐的累計住宅合同均價為29309元/平方米。該樓盤附近的財富海景，今年4月均價達到57000元/平方米，現在則為32031元/平方米。
“同一板塊樓盤銷售形勢的逆轉，讓湯臣國寶和鵬利海景不得不慎重選擇開盤時間。”一位注冊房地產估價師指出。
鮑海峰透露，開盤時，湯臣國寶將采取“先推出少量房源試探市場”的銷售策略。
對此，上述注冊房地產估價師認為，仍在捂盤的開發商顯然還有僥幸心理，所以會采取觀望態度。
而捂盤的代價是資金難以回籠。比如住宅面積約為10萬平方米的湯臣國寶，若果真以每平方米10萬元的價格出售，對湯臣集團來說就是數十億元的真金白銀。
兩樓盤價超紐約 有炒作之嫌
與一推再推的開盤形成鮮明對比的是，去年至今，這兩個樓盤的價格是“一漲再漲”。
去年10月中旬，新浪房產《北外灘較陸家嘴后勁十足景觀房成樓市潛力股》一文，對湯臣海景和鵬利海景預估價為40000－50000元/平方米。而今，價格整整翻了一番。
“這比紐約高檔樓盤的價格還高，不排除有炒作嫌疑。”一位業內人士認為。
一個例子是，盛大金磐開盤前對外也宣稱售價為100000元/平方米，但開盤之后，最高售價還不到60000元/平方米，而眼下，其部分房源價格還不到35000元/平方米。(李沖賢)
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