房屋交易“陰陽術”
一份合同顯示買賣雙方真實的成交價格；虛高房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；填低房價合同交給房地產交易中心過戶，以便少交稅。
本報訊 前幾年在業內“流行”而后被明令禁止的“陰陽合同”，現在仍在“地下”有所動作——同一宗房產交易，卻簽三份成交價格不同的合同，而且三份合同還各有“妙用”。
【案例回放】
一套房有三個價格
近日，鐘先生在海珠區看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據談妥的40萬元的價格簽訂了買賣合同�？墒�，在簽訂合同的時候，中介還多準備了兩份合同。中介向其解釋道，因為鐘先生是以銀行按揭的方式購房，為了能夠多貸款，可以簽訂了一份成交價格為44萬元買賣合同，用于向銀行申請貸款；另外一份可以用來登記備案和繳稅時用，成交價格可以寫少點，36萬元就可以，這樣就能少交點稅。
【權威解讀】
情節嚴重可能坐牢
業內人士指出，簽訂“陰陽合同”進行偷稅的行為不僅損害國家的利益，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。
據法律界人士介紹，由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易時，在不滿足免除土地增值稅的條件下，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。廣東威戈律師事務所的張啟軍律師指出，虛報房價并發生偷稅或“超貸”的行為，情節嚴重的，會造成刑事犯罪。
據了解，財政和地稅等相關稅務管理部門，對于納稅人申報的“實際成交價格”也會進行審查，一旦查出存在偷稅行為，會作出相應處罰。而如果虛報房價以騙取高額貸款的行為被銀行發現，則銀行會向當事人追討貸款。
【行業呼聲】
中介機構當自律
廣州中原地產項目拓展總監黃滔認為，這種做法僅僅在圖表面利益。大多數中介最開始是為了達成交易，就替買家想出這種手段，有些買家可能會貪圖一時的便宜而聽信中介，但造成糾紛后最終結果大多是雙方解除合約，這對中介來說就是“吃力不討好”；此外，這種違規操作的行為還容易造成房地產交易市場的混亂，使得行業的聲譽和誠信度下降，特別是因為這種違規操作行為而引起糾紛的事件，對公司和行業的打擊是很大的，有些市民在進行交易時，就不得不對中介公司產生懷疑，可能導致中介公司的業務和信譽大大受損。他同時表示，針對這種違規操作行為，目前許多中介公司已經明確不予以承認，一旦被發現，該中介經紀人員將被上報黑名單，以后將不得從事中介職業。
廣州市房地產中介服務管理所的負責人表示，中介公司的這種做法屬于違規操作，擾亂了市場秩序。市民若遇上該類情況，可以向中介服務管理所投訴。中介的違規行為一旦被查出，將在國土房管局的網站上公布，并受到相應處罰。
“陰陽合同”為何禁而不止？
據業內人士介紹，“陰陽合同”現象前幾年在行業內一直“流行”，現在仍時有冒頭，其中有深層次的原因。
據分析，一方面，追逐經濟利益以及法律意識的淡薄是造成“陰陽合同”、“虛報房價”現象屢禁不止的主觀原因。
此外，房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性使得杜絕房價虛報存在一定難度。目前的房地產成交價格申報制度還有待完善，而對房屋價格的評估又涉及到諸多復雜因素，難以做到百分百的“客觀”，導致投機者有機可乘。
有業內人士認為，《城市房地產管理法》雖然規定了國家實行房地產成交價格申報制度，但并沒有具體的實施細則，執行起來必定會有所疏漏。此外，盡管相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估系統，但是一般都用不上評估的手段。就算評估了，雙方申報的價格也還會作為一個很重要的參考值，讓最終的評估價格貼近買賣雙方的預期。(記者/張睿 實習生/何建祖)
打印本頁
