住改商”樓盤的高回報、低風險讓不少投資者獲益頗豐，新建商務型住宅也一度成為市場熱點。而如今隨著住宅“禁商令”的實施，商務公寓的風頭受到沖擊，而與之條件類似卻擁有寫字樓“身份”的公寓式寫字樓開始大舉入市，頗受中小型企業關注。
“住宅商用”概念不靈了
寫字樓式住宅興起于自2002年“住宅禁商”解封后， 這些物業屬于住宅性質，卻紛紛以“宜商宜住”的寫字樓公寓形象出現。由于地理位置多數位于天河北、珠江新城、老城區的東風路、環市路等黃金地段，又具有臨街性質，對于尋求低成本辦公環境的中小企業極具吸引力。其售價也高于同地段的住宅，開發商、投資者和企業三方都對這種“住改商”樓盤青睞有加。
但隨著今年5月1日起的禁止住宅商用政策實行，商務式、宜商宜住式公寓型住宅已受到較大沖擊。盡管“禁商令”對現有的“住改商”物業的影響尚未顯現，但此類物業的租賃前景已經蒙上了一層陰影。中介人士紛紛預計此類物業的整體租金將短期內下降，投資者的熱情也會因此減退。
另外一方面，不少在建在售的商務公寓也出現了短期的停滯。海珠區昌崗路某在售投資性公寓5月份開盤時認購極為火爆，售價高達6000元／平方米，而日前該項目負責人在接受記者采訪時也坦言，近期售樓部已經很少出現企業買家，投資者也開始觀望，倒是附近的藝術人士因其工作室無須工商登記未受到政策影響。據了解，珠江新城區域的幾個商務公寓項目短期內的銷售同樣不甚理想。
弊端不少難有作為
住宅商用是一把“雙刃劍”。某商務公寓負責人表示，寫字樓公寓通過商務概念提升住宅的價值，住宅的貸款成數比寫字樓高兩成、又享受1.5％的契稅優惠和貸款利率優惠，管理費更是遠遠低于寫字樓，符合中小企業控制成本的要求。而且近兩年新推出的寫字樓公寓普遍以公共會議室、商務中心及提供管家式服務作為賣點，商務環境甚至超過了不少乙級寫字樓的水平。
而住宅商用的固有弊端是無法克服的。某開發商表示，對企業而言，由于“住改商”樓盤及商務公寓為住宅用途，不僅電話、網絡等基本配備不及寫字樓，在用電負荷、電梯及停車位使用等方面往往是超負荷運轉。對于投資客來說，物業長期的超負荷運轉也大大降低了住宅硬件配套的使用壽命，折舊期大為縮短，不利于物業的保值增值。
而住宅商用的致命缺陷在于，有關部門對于私自改變房屋用途的“住改商”并沒有明確認可，僅僅對由于歷史原因已經形成了商業氣氛的“住宅商用”有所松動。今年以來，北京、上海已經明令禁止“住改商”或為“住改商”設置極高的準入門檻，定位于中小企業的寫字樓公寓只得另覓賣點。
或被公寓式寫字樓取代？
“禁商令”沖擊了商務公寓市場，卻成為中低端商用物業的絕對利好。中原地產分析人士稱，今年是廣州地產的“寫字樓年”，兩年內將有上百萬平方米的寫字樓巨量入市。而廣州市目前擁有數十萬家中小型企業，是廣州市寫字樓的主要用家。住宅禁商后，這批龐大的用家回歸寫字樓市場，有相當一部分企業將選擇與商務公寓定位幾乎相同的公寓式寫字樓。
本月初開始接受意向登記的越秀城市廣場就是公寓式寫字樓走俏的典型，該物業北塔以公寓式寫字樓為賣點，使用分體空調，可24小時辦公。每個單位還配有獨立洗手間，整棟樓使用公共會議中心。據介紹，該物業目前已經登記了五六成，中等規模企業對北塔公寓式寫字樓格外中意。與越秀城市廣場類似的公寓式寫字樓在天河區的普遍租價在60—70元／平方米左右，比“住改商”項目高30％以上。
據了解，越秀、天河兩區內不少中小企業正積極尋找合適的公寓式寫字樓，中原地產寫字樓部表示近期每天都有幾百個求租電話。越秀城市廣場負責人表示，早期公寓式寫字樓在廣州已占據了1／3以上的創業企業市場，新建公寓式寫字樓由于檔次和價格都有大幅提升，面向的客戶群體也開始轉向成長型中小企業。
有業內人士分析，目前廣州的寫字樓客戶群體已經分化，甲級以上寫字樓通常面向國內外大型企業總部，公寓式寫字樓將主要吸納中小規模企業。相比豪華寫字樓，公寓式寫字樓的營商成本大幅降低，特別是管理費可低至10元／平方米以下；而在公用設施配套等方面，又強于兼顧住宅功能的商務公寓。公寓式寫字樓因此有望成為中端寫字樓市場的一股新勢力。
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