據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，對(duì)于已成為眾矢之的的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，“暴利”是最敏感的詞語(yǔ)，成本是最隱秘的話題。如果能透過(guò)房?jī)r(jià)、土地以及開(kāi)發(fā)商才最清楚的賬目，就不難發(fā)現(xiàn)，原來(lái)成本和利潤(rùn)不過(guò)都只是開(kāi)發(fā)商資本運(yùn)作游戲中的注腳。
樓盤(pán)成本知多少
李先生是1996年開(kāi)始進(jìn)入北京房地產(chǎn)業(yè)的， 近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉浮，一些常人或旁人看不清道不明的事情，在他看來(lái)都如同是禿子頭上的虱子。
李先生告訴記者，在房地產(chǎn)行業(yè)，收入是很容易了解和監(jiān)控的，而成本則往往更顯得撲朔迷離一些。所以，要想了解眼下?tīng)?zhēng)論不休的房地產(chǎn)利潤(rùn)問(wèn)題，就應(yīng)從房地產(chǎn)成本談起。
在公司的賬目上，一個(gè)樓盤(pán)的成本往往包括土地出讓金、主體建筑建安、基礎(chǔ)設(shè)施建安、配套設(shè)施等項(xiàng)目支出。而在李先生眼里，房地產(chǎn)的成本主要包括四項(xiàng)：土地、建筑工程、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及管理和營(yíng)銷(xiāo)支出。
土地是房地產(chǎn)成本中最具有彈性的一項(xiàng)，它往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商整體的成本和利潤(rùn)產(chǎn)生決定性的影響。在上世紀(jì)90年代的時(shí)候，協(xié)議轉(zhuǎn)讓幾乎是土地交易的唯一形式，很多開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候甚至不需要支付土地出讓金，更不用說(shuō)一些無(wú)償?shù)耐恋貏潛�。這使得一些樓盤(pán)的土地成本幾乎為零，成為了部分開(kāi)發(fā)商一飛沖天的原始動(dòng)力。
按照有關(guān)政策規(guī)定，自2004年8月31日以后，開(kāi)發(fā)商將主要通過(guò)“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌)三種方式取得土地，以前的協(xié)議土地轉(zhuǎn)讓方式將日漸淡出，成交價(jià)也一路水漲船高，甚至出現(xiàn)了數(shù)億元人民幣的天價(jià)。土地一夜之間成為開(kāi)發(fā)商需要特別關(guān)注的成本項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商們也紛紛抱怨房?jī)r(jià)的居高不下源于土地成本。而國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)則顯示地價(jià)因素只占到了商品房成本的兩成。據(jù)李先生講，雖然土地的價(jià)格因地段的不同而有所不同，但如果是通過(guò)“招拍掛”的形式，一般都占到了樓盤(pán)價(jià)格的1/4到1/3。
建筑成本也是具有不小彈性的，因?yàn)檫@與建筑的質(zhì)量和規(guī)格有著密切的聯(lián)系。例如，在主體建筑工程中，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)多層(七層以下)的住宅樓：磚混結(jié)構(gòu)約600元／平方米，框架結(jié)構(gòu)約750元／平方米；高層建筑(十層以上、有電梯)，約1400元／平方米，當(dāng)然，這還會(huì)隨著鋼筋配率和混凝土強(qiáng)度等級(jí)的高低而升降。但一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)將整個(gè)與建筑有關(guān)的成本控制在1/3以內(nèi)。
房地產(chǎn)的稅費(fèi)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)一般是固定的，由于北京的樓盤(pán)銷(xiāo)售中廣泛的使用了稅控系統(tǒng)和機(jī)打發(fā)票，所以按銷(xiāo)售款5.5%征收的營(yíng)業(yè)稅是雷打不動(dòng)的，而其它方面的稅種如所得稅則也是具有一定彈性的。
管理成本和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，為了力促營(yíng)銷(xiāo)人員加大樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)速度，開(kāi)發(fā)商往往使用返點(diǎn)銷(xiāo)售的方式，這部分成本約有15%左右。
資本運(yùn)作顯“高招”
通過(guò)對(duì)成本的測(cè)算，李先生告訴記者，就他的經(jīng)驗(yàn)而言，北京多數(shù)樓盤(pán)的利潤(rùn)可以占到房地產(chǎn)價(jià)格的15%到25%。而這一點(diǎn)，與政府有關(guān)部門(mén)公布的結(jié)果相似。國(guó)土資源部今年5月發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，目前，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30%～40%。例如，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重平均達(dá)到17.1%，其中最高的在二、三環(huán)之間，達(dá)到了20.4%。
但這一數(shù)據(jù)仍不能令廣大民眾信服，作為一個(gè)富豪數(shù)量連年占到“富豪榜”40%的行業(yè)，這一利潤(rùn)率似乎顯得有些太低了。
李先生告訴記者，造成這一錯(cuò)覺(jué)的原因，是人們往往混淆了利潤(rùn)率和資本回報(bào)率的概念。利潤(rùn)率是利潤(rùn)占到收入的比率，一個(gè)樓盤(pán)3到5年，25%的利潤(rùn)似乎并不比其他行業(yè)多出太多。但需要注意的是，在這個(gè)樓盤(pán)的成本中，有多少是開(kāi)發(fā)商自己的錢(qián)呢？可以說(shuō)，資金杠桿在開(kāi)發(fā)商的資本回報(bào)方面起到了關(guān)鍵性的作用。
例如，2003年以前，申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只要求有20%的資本金比例。按照2004年9月份出臺(tái)的新規(guī)定，資本金比例提高到不得低于35%。而據(jù)一些資料顯示，目前很多房地產(chǎn)公司真正投入的項(xiàng)目資本金仍然只占到總投資款的20%左右，多數(shù)公司利用一些拆借來(lái)的資金填一段時(shí)間，一旦貸款下來(lái)就立即抽款回填。余下的過(guò)程中，銀行貸款就起到了關(guān)鍵性的作用。將銷(xiāo)售款回填建設(shè)費(fèi)用，將下一期的貸款挪用上一期余下的工程，這樣的“資金運(yùn)作”在房地產(chǎn)業(yè)已屬見(jiàn)怪不怪的現(xiàn)象了。
據(jù)李先生介紹，他最初進(jìn)北京時(shí)，注冊(cè)的公司資本僅有2000萬(wàn)元，就開(kāi)始了項(xiàng)目的運(yùn)作。而今天他做的項(xiàng)目總價(jià)格已超過(guò)40億元，而他的公司注冊(cè)資本仍僅為1.2億元。這一切，都是“資本運(yùn)作”的結(jié)果。如果按照他的項(xiàng)目來(lái)計(jì)算，雖然樓盤(pán)的利潤(rùn)為20%，但資本年回報(bào)率高達(dá)100%，資本總回報(bào)率更是達(dá)到了驚人的700%，真可謂是一本萬(wàn)利！
這個(gè)數(shù)字當(dāng)屬驚人，而李先生開(kāi)發(fā)的不過(guò)是北京的一處很普通的樓盤(pán)，價(jià)格也屬中檔。據(jù)李先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不一定與樓盤(pán)價(jià)格成正比，例如價(jià)格較為低廉的經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)商的資本回報(bào)比普通住房更高。
據(jù)李先生介紹，政府首先會(huì)免收經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓金和市政相關(guān)配套費(fèi)用。在普通商品房中，四源費(fèi)(水、氣、熱等)約占售價(jià)100元/平方米；在項(xiàng)目推廣中，普通住宅需要投入最終售價(jià)3% 的宣傳費(fèi)。因此普通住宅項(xiàng)目在前期運(yùn)作方面的投入較經(jīng)濟(jì)適用房至少高出20%。以位于五環(huán)外、價(jià)位在3000元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算，以上4項(xiàng)就可以直接降低成本600元/平方米。
其次，經(jīng)濟(jì)適用房的資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率高。普通住宅利潤(rùn)回報(bào)周期大概在3-4年，而經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H為一到兩年時(shí)間，為普通住房的1/3左右。資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度越快，資本的年回報(bào)率就越高，而且由于有政府做保，貸款的難度更小，銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)也更小。
對(duì)于國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)新政，李先生還是很看好的，但他說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)玩的主要還是資金。對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈條的嚴(yán)加監(jiān)控，應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)真正能規(guī)范起來(lái)的關(guān)鍵。
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