編者按：當前，在有關房地產“泡沫”和住房價格問題的討論中充滿了概念混亂，一些對策建議也不得要領。不少房地產問題“專家”，在概念上把居住問題和購房問題混為一談；把消費、儲蓄、投資行為混為一談；把住房的消費價格和儲蓄——投資的資產價格混為一談；以至于把房屋價格和解決中低收入家庭的居住問題混為一談。一些媒體關于住房價格的討論就像是在上演一幕現代版的《皇帝的新衣》，許多人并沒有說出實話，宣傳形象和利益行為各不相關。可以說，房地產話語市場的“泡沫”可能比房地產市場本身的“泡沫”還要令人擔心。
作為一個深具社會責任感的經濟學者，中國社會科學院工業經濟研究所副所長、博士生導師、中國經營報社社長金碚先生撰寫的這篇報告，以嚴謹的經濟學語言澄清了“關于住房供求和價格方面的幾個問題”，從經濟學的角度深刻地剖析了中國的房地產市場，從而提出最準確的政策建議。敬請關注。
什么是居住住房和住房價格？
如果談論住房價格，首先要明確，我們要解決的究竟是居住問題還是住房買賣問題？作為生存的需要和基本權利，人們需有居住之所，住房是居住的物質條件，但住房產品的功能不僅僅是滿足居住者的當前消費需求。從市場經濟的性質來說，只有租房自住才是純粹的消費行為，而購房則是儲蓄——投資行為（這就如同買１００斤米自食是消費行為，而買１００００斤米就是儲蓄——投資行為了）。更嚴格地說，在全部購房款中，只有相當于現期房租的影子價格的那部分支出才是消費，其余購房款則體現的是儲蓄——投資行為。
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例如，購買一套１００萬元的住房，如果這套住房的年租金是５萬元，那么，在這１００萬元的房款中５％（５萬元）是消費支出，９５％（９５萬元）是為了將來的消費而進行的儲蓄——投資。如果買房只是為了現在和將來自己居住，這９５％的房款就是純粹的儲蓄行為；而如果期望未來房屋漲價或出租而獲益，就是將儲蓄轉化為投資行為，預期投資收益就是未來的房屋租金和級差地租或者其資產增值形態。
產生級差地租的主要原因不是住房所有者自己的行為，而是其他人（包括政府）的行為。例如，在住房附近修了路、發展了交通設施、改善了環境、偏僻的地方成為繁華地帶等都會導致級差地租提高。實際上，只要經濟增長，房價（實際上是房地產的“經濟租”）就會搭車上升，水漲船高是房地產價格的長期動態規律。所以，對房屋投資（購房）就是對經濟增長的投資，期望分享經濟增長的利益。
特別值得一提的是，中國將會有長期強勁的預期經濟增長，而中國各城市的預期經濟增長更快。對預期經濟增長進行投資會在很大程度上表現為房地產投資，這也是許多資金包括海外資金有可能大量進入中國房地產領域的根本原因之一。
從以上討論中我們可以看到，住房有雙重價格：房屋交易價格和租金價格。作為消費資料，住房的價格是其租金（為了當期消費的支出；實際上即使是住自己的房子也是有“租金”機會成本的）；作為儲蓄——投資行為的表現才是購房價格（不是為了當期消費而是為了未來的消費）。貸款購房也是儲蓄——投資行為（而不是像一些人所說的那樣是“花未來的錢滿足今天的消費”），只不過是借了別人的儲蓄資金來進行投資，在本質上也是實現了儲蓄向投資的轉化。
中國人的購房偏好和政府的作為
中國人的儲蓄——投資傾向是全世界最高的，而且現在又沒有其他更好的個人投資渠道。個人進行住房投資所需要的專業知識相對不高，房子可以看得見、摸得著，最符合中國人注重實惠和“眼見為實”的心理傾向。所以，大量個人儲蓄——投資資金進入房地產市場是中國太平盛世的一種難以抗拒的經濟——文化現象。
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正因為這樣，我國的私有房政策僅僅實行了短短十幾年，現在的私有房率已經大大高于許多發達國家。可以類比的是：中國的固定資產投資增長率也是非常高的，２００４年固定資產投資比上年增長２５．８％。個人購房實際上也就是家庭的“固定資產”投資，表現出比較高的增長率是當前中國經濟的一個客觀趨勢。
與此相關的一個現象就是，我國一些城市特別是大城市，房價高企，但住房的租金卻并不很高。有的城市的租金／房價之比已經低到似乎住房已經完全沒有投資價值但仍然熱銷。這也表明，我國居民總體上對于住房的儲蓄傾向和投資愿望偏高，而消費傾向偏低。何況還有大量的可租房屋沒有進入市場，一旦進入將進一步抑制住房租金水平。
較高的房價是經濟繁榮（可以是真實繁榮也可能是虛假繁榮）的表現。實際上，無論是政府、銀行、開發商、建筑商、供應商、私有房者、已貸款購房者，以及“炒房”人，都希望房價一直上漲而不要下跌。他們如果反對房地產市場“泡沫”，原因也并不是怕它現在漲而是擔心它將來跌。尚未購房而準備購房的人當然希望房價低些，但他們一旦購了房，即使是貸款購了房，也立刻變為希望房價漲起來。換句話說，準備買房的人也總是希望購買預期“會漲價的房子”而不會購買預期會跌價的房子。所以從動態看，幾乎所有的購房者都是住房預期漲價的支持者。根本的原因就是購房是儲蓄——投資行為，而不是單純的消費行為。
地方政府其實有一百種方式可以把房價降下來，但沒有哪個政府真的會那樣做。因為，政府因房價下跌而承受的壓力，遠遠高于因房價上漲而承受的壓力。盡管房價過高可能會受到輿論壓力和宏觀經濟風險的壓力，但房價如果長期低迷就不僅僅是輿論壓力，而且有更現實的利益壓力了。從這一意義上說，政府即使真的想把房價降下來，它也是面對著被房價上漲所“劫持”的成千上萬的“人質”而左右為難。如果能實現“穩中有升”，恐怕就是最理想的了。
房價和解決低收入家庭居住問題是什么關系？
解決中低收入家庭的居住問題是政府的責任。但是必須明確，房價與解決中低收入家庭居住問題關系的實質。無論是否有消費需求，只有具有儲蓄——投資動機的家庭才購房，關注房價；而以消費動機為主的家庭主要的行為表現是租房，更關切的應是租金價格。所以，政府如果是考慮解決中低收入家庭的居住問題，那么，重點應關注的是租金價格，其次才是房價。中低收入家庭如果能夠以較低的價格方便地租到住房，實際上也就可以產生抑制房價的作用。
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但是，現在由于對住房關系的認識不清，導致了各種矛盾和混亂的社會心理暗示。例如：１．老百姓受到的暗示是：住房要全面私有化，要居住就只能買房。這就把幾乎所有的家庭都趕到購房市場。把本來只具有消費需求的家庭也推向住房的儲蓄——投資領域。所以，購房大軍浩浩蕩蕩，而租房者如陷社會邊緣，在自有房者面前充滿自卑，心情忐忑，也不得不加入購房者行列。如果解決居住消費問題只有買房一條路，億萬家庭形成了巨大的購房需求（即使僅僅是心理傾向），房價豈能不高？
２．老百姓得到的另一個暗示是：政府可以和應該提供“經濟適用房”來解決低收入家庭的居住問題。但購買經濟適用房仍然是儲蓄行為，儲蓄轉化為投資仍然可以獲得投資利潤。一方面是很高的商品房價格；另一方面是被政策壓低價格的經濟適用房供應。潛在的級差利益巨大。所以，經濟適用房政策總是刺激投資（購房）資金的進入，甚至是違規迂回進入，由此所產生的投資需求幾乎是無限的。
３．買房當然與收入水平有關，但與儲蓄傾向的關系更大。中國人的儲蓄傾向本來就是全世界最高的，現行政策實際上又是在暗示人們多多進行“居住儲蓄”（買房），而不主要是滿足居住消費（租房）。這種政策暗示非常符合中國人的傳統偏好，所以，我國的住房私有化改革進行得出人意料的順利，幾乎沒有遇到像企業改革、醫療改革等其他改革那樣的困難和阻力。其市場表現就是：房價越來越高，而租房市場的建設和規范遠遠滯后。“買房，買房！一輩子的目標就是買地買房！”中國人的傳統，老百姓的心愿，左鄰右舍的攀比，政府為之加油。房市如何不熱？人們預期：除非金融體系崩潰，房地產價格長期將一路上揚。
４．現在媒體宣傳所形成的輿論似乎是：一方面說要支持和鼓勵個人買房，讓居者有其屋；另一方面說要抑制房地產投資過熱，嚴格土地供應；同時又說希望房屋市場價格低一些，但許多措施的意圖又是試圖用提高成本——價格的方式來抑制需求。殊不知這些宣傳的經濟含義是相互矛盾的：增加需求減少供應，怎么能降低價格？而且，如前所述，支持和鼓勵個人買房解決居住問題（即使是中低收入家庭的購房），本身也要求形成房價上漲的預期。而試圖用提高成本——價格的方式來抑制需求，則更是同壓低房價滿足中低收入家庭住房需求的宣傳目標直接矛盾。
實際上，各級地方政府所做的大多數的事情都是推動房地產真實價格上升的，例如，修路建橋、發展公共交通、維護社會治安、綠化美化環境、引進人才和資金、土地和城市規劃等等，其實際經濟效應顯然都是推動房價上漲。
所以，決不能把房價問題與解決中低收入家庭居住問題混淆起來。因為，住房價格上漲的意義不同于一般消費品價格，其上漲的經濟學實質不僅僅是房屋交易價格的提高，而且是私有房產的升值。所以，對于房價，不僅關系到是否“買得起”，而且關系到是否“能升值”。
如何看待住房的真實價格名義價格和“價格指數”？
當前，一些城市住房價格的上漲既有真實價格提高的因素，也有名義價格上漲的因素。房屋真實價格的上漲取決于土地供應和價格、建房的成本、周邊環境的改善、稅費成本、實際需求等因素；而名義價格的上漲取決于貨幣金融政策（包括匯率政策）、社會心理預期、從眾投資（投機）行為等因素。如果我們的政策不能區別住房的真實價格和名義價格，就很難取得預期的效果。
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其實，最簡單不過的市場原理是：在需求旺盛（或者具有一定需求剛性）的條件下，一切限制供給或者提高成本（包括增加稅費）的措施都會推高真實價格；只有增加供給或者降低成本才能降低價格。而如果試圖用推高真實價格的手段（例如直接或間接增加成本、限制供應等）來抑制名義價格，則依賴于非常特殊的市場供求條件和社會心理預期，其持續性效果是很不確定的。
特別需要指出的是，與其他產品不同，房地產是嚴格的地方性產品，房地產市場只有地方市場，沒有現實的“全國市場”。“全國房地產市場”不過是一個概念性市場，在產業分析中不是可定義（界定）的。因此，用一些城市中的某些房地產的銷售價格變動來推斷全國房地產的“價格指數”，以為那就是全國房地產的“價格水平”，其實并沒有什么實際意義，最多不過能提供一些虛幻的分析印象。
世界上確實發生過房地產價格的嚴重“泡沫”現象，我國在上世紀９０年代也發生過，但幾乎從來就沒有哪個國家會發生全國的房地產“泡沫”現象，而只會有地方性（通常是在少數一些中心城市）的房地產“泡沫”現象。當前，我國一些城市的住房價格上漲過快，有可能影響這些地區的經濟穩定，但籠統地談論全國的房地產價格水平其實很難判斷是過高還是過低。實際上，全國的房地產價格水平也不可能大起大落（試想要有多大的資金量和投資意愿才能把中國各地區所有的住房銷售價格都“炒”得大幅度上漲？）。總之，刺激房地產價格也好，控制房地產價格也好，都是地區性（而且通常是城市經濟）的政策調節和市場秩序問題。
對于居民住房政府應該做什么？
政府解決中低收入家庭居住（消費）問題的最直接手段是：調控住房租賃價格，增加出租住房的供應量，包括直接提供廉租公房。只要有一個活躍的出租住房的市場，政府又能有效調控租金水平，一般住房的交易價格就不會成為突出的問題。因為如果要滿足住房消費，居民可以在買房和租房之間進行選擇。即使房地產市場出現“泡沫”，也不會直接影響居民的居住消費。
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政府建經濟適用房和提供廉租公房（或者鼓勵企業提供廉租房），實際上都是補貼行為（以優惠利率提供購房貸款也是一種補貼）。但是，兩者的經濟性質是有區別的。廉價租房，是對居住消費的補貼，最容易操作，也比較容易做到公平，即真正補貼到低收入并且確實有現期居住需求的家庭。而建經濟適用房，則是對儲蓄——投資行為的補貼。操作過程中要解決兩個比較困難的問題：第一，補貼的合理性，例如，“低收入”是一個動態現象，如果低收入家庭購房一年后成為高收入家庭，怎么辦？又如，如果連經濟適用房也買不起的家庭是否就失去了享受補貼的權利？如何防止高收入者利用低收入家庭的名義套購經濟適用房？第二，房屋是長期耐用品，如何防止經濟適用房發生躥貨轉售現象？也就是說，經濟適用房上市交易（導致價格雙軌現象）的管理問題是相當復雜的，如果缺乏嚴格有效的管理，補貼就會變為不當牟利，甚至導致腐敗。所以，與建經濟適用房相比，提供廉租房更容易做到補貼合理到位。
總之，對于個人住房問題，政府的主要責任是：第一，對家庭住房消費行為：政府有責任保證低收入家庭有房可住，至少能夠租得起房，或者直接提供廉租公房。第二，對于家庭住房儲蓄行為：政府有責任支持實現家庭私有財產的保值，也就是要穩定房價。因為房產是一般家庭最大的私有財產，也是惟一重要的可以保值升值的實物資產。而且，家庭住房儲蓄行為還可以解決未來的住房消費問題。第三，對于家庭的住房投資行為：政府要支持投資者獲得合理的盈利，包括改善基礎設施，優化美化環境，支持房地產價格的長期合理增長。而且，支持家庭住房投資，也是增加未來住房供應的途徑（當期的投資需求可以增加未來的供應）。
而對于短期投機的“炒房”者，并不反對他們合法獲利，但要規范其行為，防止其擾亂市場，避免引起一些地區房價暴漲暴跌，損害一般家庭的住房消費、儲蓄和投資利益。對于操縱房市，甚至非法牟利的行為，則必須嚴厲禁止和處罰。(作者：金碚)
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