論壇現(xiàn)場
我覺得旅游地產(chǎn)很多人，表現(xiàn)出兩種特征。一種是狂熱，還有一種就是保守不敢接受。我認為總的來說是剛剛開始，蛋糕剛剛開始的過程中發(fā)酵的過程肯定會伴隨著一些混亂這是很自然的。
主持人王維波：旅游地產(chǎn)在中國處于一個初級的起步階段，它對相關產(chǎn)業(yè)的要求是不是會越來越高？
王巖：這個問題實際上剛才幾位老總提了很多了，特別是旅游和地產(chǎn)一定要分開談，我想正是回答了你這個問題。目前來看旅游要有自然環(huán)境，地產(chǎn)是地、是房要居住，有機的結合起來稱之為旅游地產(chǎn)。地產(chǎn)商開發(fā)項目的時候要經(jīng)營，同時做酒店，都是自己經(jīng)營，物業(yè)管理等等都是自己做，這些要求肯定是越來越細，越來越獨立。
接著剛才幾位老總說的觀點我覺得受益匪淺。從整個中國的旅游地產(chǎn)他們都談了很多，我僅僅是在北京旅游地產(chǎn)中做別墅項目，現(xiàn)在剛剛開始摸索，我想這個市場是我們被動的被推向了這個市場，當大腕都在做非常知名、非常宏觀的市場的時候，因為像北京的老總都去外地，非常優(yōu)美的風景區(qū)去做，有的項目已經(jīng)成型了，這是旅游地產(chǎn)中的高端產(chǎn)品。對于凌總代理的酒店式公寓，雖然說總價非常低它的單價實際上也是非常高的，是一種投資，所謂投資就不是老百姓能消費得起的，它還屬于高端產(chǎn)品。整個旅游地產(chǎn)發(fā)展也是從高端開始發(fā)展的。
剛才張總說的是2001年已經(jīng)正式開始大家炒作這個事情，我是從去年開始拿的地，我們也感覺到了這個市場被動的被推向了旅游地產(chǎn)，但是我們僅限于在北京，嚴格說我們是北京的旅游地產(chǎn)，給北京人準備的，給在北京居住的人準備的。這個概念是純粹的度假概念，可以說從旅游地產(chǎn)大概念中我們可能更加提前進一步要細細分了，要度假，我們的概念別不是想讓所有者每年去住一天、住兩天、住一個月，我們是希望你每周都去。
經(jīng)緯時代總經(jīng)理凌一準
近幾年產(chǎn)權式酒店的發(fā)展，這個發(fā)展已經(jīng)是很成熟了，我曾經(jīng)在一個很小的餐廳里吃飯。有一對50歲左右的中年夫婦，他說我走了好遠看到一個酒店式公寓，每年交5萬塊就行了，他也在逐步接受旅游地產(chǎn)的概念，只不過他是第一次接受。舉個例子買經(jīng)濟適用房，我記得天宏集團開發(fā)的回龍觀項目都排號，反反復復經(jīng)過這幾年，大家都知道經(jīng)濟適用房都是有產(chǎn)權的。
通過偶爾碰見這對夫婦的談話，就是說在北京旅游、度假已經(jīng)深入人心了，我想這個代表是很普遍人群的呼聲，而不是說我要去國外甚至更遠的地方去度假。他就是指的是北京的郊區(qū)，我想北京在中國來講是屬于大城市了，北京的市場對旅游地產(chǎn)還是應該是首當其沖，應該也發(fā)展起來，除了發(fā)展自然景觀外我想北京郊區(qū)它也有一定的度假資源，首先旅游不能僅僅限于山、水之類的，還有一些比如北京的平谷，平谷相對密云和懷柔來講不太被人注意，平谷是以果園著稱，它的桃樹已經(jīng)達到了22萬畝，這也是一種資源。桃花節(jié)今年平谷區(qū)旅游局的推廣力度也非常大，前天桃 花已經(jīng)怒放。這也是一個非常好的旅游資源。
就目前北京郊區(qū)的旅游地產(chǎn)，可以說帶引號的旅游地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展的相當成熟了，所謂的農(nóng)家院就是典型的代表，他們已經(jīng)有執(zhí)照了，每個區(qū)域都要發(fā)執(zhí)照的，是很正規(guī)的規(guī)范性管理。甚至在平谷有一個非常偏遠的山吧據(jù)說中央電視臺也有去拍攝。這就說明對地產(chǎn)和旅游的需求已經(jīng)發(fā)展到要結合在一起的時候了。我想旅游地產(chǎn)實際上嚴格來講還有一個細分，怎么度假。度假就不是旅游了，我的觀點是你旅游要去很遠的地方，每年可能去幾次。我們現(xiàn)在在北京、平谷、密云大量開發(fā)度假地產(chǎn)，你每周都可以去真正實現(xiàn)5＋2。
咱們再講講常規(guī)的別墅，開車要很遠，要在那兒買一套大的別墅去那兒居住要去那兒5＋2，就是他的經(jīng)濟水平需求水平已經(jīng)發(fā)展到了這個程度，他們是有這樣的欲望要有這樣的生活需求。我們首家在北京做出以100平米的別墅推向市場讓更多的消費者，更多群體能夠接受，我們體口號是“為高質(zhì)人群解決的度假生活”。
主持人王維波：劉博女士對旅游地產(chǎn)也有很多研究，他也是跟張總幾年前在海南一起去掏過金的人。
劉博：很遺憾今天來晚了，張總、黃總精彩的演說沒有聽到。剛才那幾位老總講的非常好，我本身也不是做旅游地產(chǎn)的。我們公司也不做旅游地產(chǎn)，可是我覺得旅游地產(chǎn)整個發(fā)展前景從我本人角度來講我覺得非常看好。就是說旅游地產(chǎn)首先這種形態(tài)，經(jīng)濟形態(tài)它是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度或者基本上在開發(fā)的過程中達到了一定的飽和度，在邊緣產(chǎn)生的一個新的市場。我覺得它的商業(yè)模式也確實非同于我們常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)，它主要是以經(jīng)營這樣的形態(tài)為主線。
從地產(chǎn)商作為投資人，轉化成一個經(jīng)營者，我覺得在投資這個概念上我覺得是一場革命，因為它把單一的產(chǎn)品轉化成長期經(jīng)營的東西，他需要投資人在這個行業(yè)里有較高的水平。而且從事旅游地產(chǎn)的投資人可能對整個自然資源和人文資源的整合能力也要求比較高。因為旅游的概念它第一是文化，第二是純自然的資源。如何把這兩者結合起來？而且在整個經(jīng)營環(huán)節(jié)中有自己獨特的東西，這是旅游地產(chǎn)走向成功的一個必須要具備的條件。
就是說從自然的角度來講，我覺得中國的自然資源是非常豐富的，比如西藏這個地區(qū)除了它超自然的，在國外所不具備競爭力的，比如它的生態(tài)環(huán)境，它的自然高度等等，雪山等等。這些東西以外它還有中藥的東西，這些獨享的資源能跟地產(chǎn)結合起來，它節(jié)變成了一種新的商業(yè)模式，它就擺脫了房地產(chǎn)從開發(fā)投資、到賣房子賺錢的過程，它變成了一個長期的東西。實際上它是一種提升，我認為它是一場革命。
另外旅游地產(chǎn)最有生命力的東西還是文化地產(chǎn)，就是一個國家文化的主線。比如中國北京具有千年文化歷史的古都它經(jīng)受了這么多文化的積淀，像頤和園、故宮它都是世界文化遺產(chǎn)，經(jīng)過包裝整合以后它賣的不是門票，賣的是中華民族5000年文化的精神。我覺得在地產(chǎn)旅游行業(yè)里最有前景的，我看好的是歷史文化遺產(chǎn)。可能現(xiàn)在黃總現(xiàn)在在整合的西北的，還有紅村，我覺得非常有眼光，因為這確實是歷史文化遺產(chǎn)，世界文化遺產(chǎn)。他把幾千年的文化整合包裝以后，賣門票，我覺得旅游地產(chǎn)對一個發(fā)展商來說確實是要求要有一定眼光的。他把一個國家的、民族的東西最后整合包裝成企業(yè)長期受益的東西這個發(fā)展商一定是有眼光的。
把人的消費心理和這個投資有機的結合起來，我覺得這點發(fā)展商是比較有眼光的。所以前景從這個角度來說我是非常看好的。
張寶全：我補充一點，我覺得剛才討論里有兩個詞，一個是峰值度假，一個是產(chǎn)權式酒店。產(chǎn)權式酒店是對消費者進行出售大家共同受益。峰值度假是消費者，峰值度假應該是一個集團比如一年買多少天，在一個固定的物業(yè)里你可以隨意選，你可以獲取多少的度假時間。峰值度假的形成需要很多為它提供的物業(yè)，這樣的物業(yè)有產(chǎn)權的也可以有非產(chǎn)權的。峰值度假我覺得可以作為一個物業(yè)的形式加盟進來，這需要我們有很多這方面的政策的配套。這種政策的配套完備以后，有了法律保障，我覺得它是兩方面都能做到。那么我們的峰值度假和產(chǎn)權式酒店才能共同成長起來。
世外桃苑總經(jīng)理王巖
嘉賓主持張向東：現(xiàn)在從旅游局來說，酒店這行業(yè)要細分的話不應該算地產(chǎn)。我們談旅游地產(chǎn)更多的是帶有產(chǎn)權出售的比如說張總的紅樹林，如果說是旅游地產(chǎn)的話應該不是屬于這個范圍，現(xiàn)在很多包括國家旅游局，把好多旅游定位地產(chǎn)很有意見。我們說的旅游地產(chǎn)，應該說比較細分的是帶產(chǎn)權的投資的那種，就是產(chǎn)權式酒店。這又涉及到一個旅游和度假的問題，咱們是叫旅游地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)？這個也是有爭論的。因為旅游是一個短時間的東西。比如今天我在海南呆幾天，三天以后可能去廣州了。
凌一準：這是對業(yè)態(tài)的鑒別。
嘉賓主持張向東：對于中國人的產(chǎn)生思想來說，作為一個中國人他不是為自己活著，小時候為父母活，老了以后為自己的子女和下一代的人活著，我覺得這種情況下，中國傳統(tǒng)思想的情況下，你們各位覺得度假地產(chǎn)，無論是老人或者是成人，或者是小孩去一個地方住半個月，或者是一年半載，覺得這種情況會不會蔚然成風，因為這個涉及到未來度假地產(chǎn)的發(fā)展。這個對度假地產(chǎn)有影響嗎？
張寶全：說到以后中國人會不會像外國人一樣帶著全家去到哪里獨家3、4天或者一個星期，我覺得這一定是個趨勢。剛才我講了，中國人現(xiàn)在正在從傳統(tǒng)的生活形態(tài)向一個新的生活形態(tài)轉移。我們以前傳統(tǒng)的生活形態(tài)就是為了掙錢、養(yǎng)家，我們今天主要是為了生活，這就有很多面了。你自己的生活、你和家人的生活、你和朋友之間交往的層面的生活。從國家來講，國家經(jīng)濟發(fā)展是非常快速的，包括現(xiàn)在盡可能的把公共假集中起來放了很長，這樣會使我們這種旅游度假的時間延長了，這樣旅游度假經(jīng)濟也可以通過這個方式促進起來。所以我想這一定會成為未來的一個趨勢，正因為按照這樣的判斷，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟來看，我們現(xiàn)在為這個經(jīng)濟所做的準備太欠缺了。這種準備度假就涉及到房產(chǎn)，因為度假是需要住下來的，但是旅游不需要。比如紅村，如果說哪天把村民的房子弄出來大家去住住，這樣發(fā)展我想會更好的。我想將來周邊會起一些新的產(chǎn)權式酒店之類的。我想旅游度假最最重要它能夠興起的原因它還是企業(yè)經(jīng)濟的到來旅游是最典型的企業(yè)經(jīng)濟的代表。
當一個人目前開始對旅游文化追求的時候已經(jīng)進入了一種精神和文化的追求。我想這個發(fā)展的勢頭會非常快，非常迅速，這就是到一個觀念和時機到來的時候中國的市場是非常大的，一旦起來會非常厲害的。所以為峰值度假這樣的一個經(jīng)營項目或者經(jīng)濟形態(tài)能夠出現(xiàn)的話我們需要能夠提供這樣的酒店，這樣的酒店并不是五星級酒店，所以峰值度假是面對大眾的。針對大眾的消費就是一般的酒店，包括將來我們個人自己購買的一些物業(yè)，或者你自己在哪里建起來的。我覺得這樣的一種方式其實也給中國人帶來了投資機會，必然給我們將來的旅游度假帶來多層面、多元化消費的可能性。
黃怒波：關于旅游度假的問題現(xiàn)在應該這么看，它是處于一個旅游邊緣化的概念。但是世界旅游組織界定實際上它是把度假放在旅游這個大概念下。什么叫旅游呢？當然包括度假了。在美國歐洲的界定一般說除了工作以外的目的地離家80公里以外的都叫旅游。中國有過界定，大概原來界定是100公里還是200公里，但是這些都不重要了。大家已經(jīng)意識到了除了工作以外，到一定的距離之外都算是旅游了。這個概念就解決的到底了旅游地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)里了？這樣的話可能概念是不容易出現(xiàn)很多沖突的。否則講度假地產(chǎn)可能還有別的地產(chǎn)。
在這個趨勢上，剛才幾位老總講的非常或。現(xiàn)在實際上意識形態(tài)其實在生活方式里已經(jīng)不重要了。比如互聯(lián)網(wǎng)、交通、方方面面的解決，人們的生活方式已經(jīng)不再具備很多的民族色彩和藝術形態(tài)色彩了。可能在歐洲或者美國興起一種生活方式，中國不一定模仿中國也會興起，就是它的經(jīng)濟已經(jīng)走在了這個平臺上了，經(jīng)濟改變了人們的生活。這個我們看到的是，如果現(xiàn)在在美國或者歐洲發(fā)生的，也可能它一定會在中國發(fā)生。比如說很簡單的例子，所有人都穿西裝，西裝不是中國的服裝，這就是國際上生活方式普遍認同的標準。像旅游地產(chǎn)這樣的，或者產(chǎn)權式酒店也好，峰值度假也好，這種方式在中國一定會有一個高潮的到來這是我的一個很大的判斷。這個方面實際上還有一個大的決定性，就是中國的南北差異特別大，這種遙遠的地域差異和文化差異，給旅游地產(chǎn)以后的高潮來到提供了一個巨大的潛力。人們?yōu)槭裁磁艿轿鞑厝ゾ褪且纯茨莾旱穆糜危袊@么大的國家具備了這么大的機遇和市場。
所以我想旅游地產(chǎn)在中國還是剛剛起步，還不能提到泡沫這個程度上來。
主持人王維波：比如第二居所或者異地購房它屬不屬于旅游地產(chǎn)的范疇？
黃怒波：嚴格的講第二居所也有區(qū)別，有的第二居所比如在上海可能他在那兒有工作，這我認為就不應該是了。但是他如果為了度假，比如我就在海南有一個別墅，這肯定是屬于旅游地產(chǎn)了。當然有一個區(qū)別了，旅游地產(chǎn)實際上要強調(diào)它的經(jīng)營性。可能很多酒店，酒店業(yè)簡單的不能劃到旅游里面去。在這些方面我想是經(jīng)營性的、還是出售產(chǎn)權式的這個要區(qū)別開。
劉博：剛才說了產(chǎn)權酒店？我覺得這個問題這么看，其實解決了兩方面的需求。一是觀光旅游，就是我們剛才說的可能跟產(chǎn)權沒有關系的這種模式。就是說我到這兒是短暫的停留，不需要在這兒長期的逗留我可能不必要在這兒置業(yè)，我也談不上產(chǎn)權不產(chǎn)權的問題。第二點，異地投資不能納入到旅游地產(chǎn)的范疇。因為它是一種投資，當你擁有了一定的資產(chǎn)的時候，你這種投資是沒有區(qū)域的定論的。不能說我是北京人只能在北京買房子，不能到其他地方買房子。我覺得各方面的需求就像黃總說得，中國地域非常遼闊，每個地域緯度所處的生態(tài)環(huán)境、人文等等都是不一樣的。比如說我就是很喜歡南方，我可能到南方置業(yè)，但是不未必就考慮到每年必須要住的，他也許是投資的心理，也許是兼有度假的概念，這個東西是很難界定在旅游地產(chǎn)的范疇。
另外我覺得中國人現(xiàn)在開始越來越注重生命的質(zhì)量和生命的價值。這個覺醒也是人精神層面的覺醒，這個覺醒可能會帶來消費觀念的變化，這個變化可能會對旅游地產(chǎn)有一個非常大的促進和推動。人的生活質(zhì)量高，無非這一生就是用時間和空間構成的，一個人除了在一個地域里呆了一段時間以外總是想走出去看一些文化和自然的東西。把它納入到旅游資源里統(tǒng)一整合，那我覺得這個東西就變成的一個很系統(tǒng)的東西。旅游業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)鏈。
嘉賓主持張向東：我想問劉總一個問題。您一直是在北京這邊是文化地產(chǎn)的倡導者，咱們今天的話題是旅游地產(chǎn)，提到泡沫大家就會想到地產(chǎn)，我想問旅游有沒有泡沫94年以前海南的旅游經(jīng)濟跟目前的旅游經(jīng)濟有什么區(qū)別？第二個問題，剛才說了文化，海南我不太熟悉，談文化好多地方都打文化牌，也是為了旅游業(yè)。比如山東的有一個迎蓮節(jié)，那時候人非常非常多，像曲埠那個地方就是有一個特殊的節(jié)日，然后整個一年就去了，這樣的經(jīng)濟會不會是一種泡沫。
劉博：海南10年前發(fā)生的不是旅游泡沫是經(jīng)濟泡沫，海南經(jīng)濟泡沫的主要的特征是什么呢？它制造了一個虛無的市場。比如說海南當時的房地產(chǎn)炒的非常高，張總比較了解這個歷史。為什么呢？實際上是沒有真正需求的支撐，而且這個利潤的環(huán)節(jié)是人為做起來的。不像北京房子賣到1.5萬，但是成本確實各個環(huán)節(jié)都是真實的，需求也是真實的所以沒有泡沫。
再談第二個問題旅游地產(chǎn)的泡沫，我覺得旅游地產(chǎn)它只是一個概念，它只是經(jīng)濟形態(tài)發(fā)展到一定時期出現(xiàn)的一種地產(chǎn)形態(tài)。你不能把它看作一個經(jīng)濟形態(tài)，它只是一種協(xié)定而已，就像現(xiàn)在人講房地產(chǎn)有泡沫，我覺得房地產(chǎn)的泡沫也不是說你說有，就有，你說沒有就沒有的問題，是市場需求所定的。有需求我認為就是符合經(jīng)濟規(guī)律的。經(jīng)濟是由市場需求定的。
嘉賓主持張向東：我想問旅游經(jīng)濟有沒有泡沫。
黃怒波：旅游經(jīng)濟它是我們國家應該說最傳統(tǒng)、最容易進入的一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，這個經(jīng)濟不會發(fā)生泡沫，泡沫產(chǎn)生就是虛無的投機性產(chǎn)生的。旅游很難進行投機行為，因為景區(qū)就這一個，這個人占了別人就進不來了。這個行業(yè)不太容易產(chǎn)生為投機目的而進行投資的目的，這里要找出商機要說找出它的文化含量。沒有一個國家打擊旅游經(jīng)濟，因為它是最容易的行業(yè)，勞動最密集型的，對勞動的要求是最低的，但是對社會的效益反應是最快的。比如說先開一個酒店，這肯定需要很多員工，如果海南有10座這樣的酒店，中低層的勞動力就不夠了，所以全世界沒有一個國家對旅游經(jīng)濟進行壓制。在最初級的經(jīng)濟形態(tài)里，一般不會產(chǎn)生泡沫。大量的就是股票、證券、房地產(chǎn)這些利潤非常巨大的行業(yè)。所以我想旅游經(jīng)濟永遠也不會產(chǎn)生泡沫，它最大的危險可能就是不可抗力、像戰(zhàn)爭、突發(fā)事件。
酒店業(yè)到2008年這個階段可能會大量的上來，08年以后可能有一定的簫條期。旅游經(jīng)濟不會有泡沫的出現(xiàn)。
張寶全：我個人認為什么是泡沫？一個是供大于求，還有一個是供應脫離需求。所以我想旅游經(jīng)濟也好，旅游地產(chǎn)也好，現(xiàn)在需求發(fā)展很快，我們的供給是遠遠跟不上。第二供應脫離需求就是做一些莫名其妙的東西沒有人消費。我覺得旅游地產(chǎn)大部分還是在自然的狀態(tài)中形成的，它不像城市的房地產(chǎn)，城市的房地產(chǎn)就是找一塊地蓋一個房子有可能供應特殊需求的，結果做出來根本對不上號可能賣不出去，因為供應脫離需求太多了形成泡沫。所以我覺得旅游地產(chǎn)或者旅游經(jīng)濟不太可能出現(xiàn)這樣的情況。因為旅游它是體驗經(jīng)濟，它的核心是自然資源和人文資源，是圍繞人們的體驗價值構成的。它是在自然的狀態(tài)中逐步形成的。
但是也有在另一個地方帶著這樣的觀念通過龐大的投資來實現(xiàn)的比如拉斯維加斯它是完全通過資本的行為重新營造以娛樂為核心的，構成的這樣的一個特殊的度假包括博彩形成的這樣一種東西。像這樣的形態(tài)中國不大可能，所以中國的旅游地產(chǎn)和旅游經(jīng)濟總體還是在自然的狀態(tài)中，依據(jù)不同的自然資源和人文資源逐步發(fā)展起來的。現(xiàn)在的問題是我們不能很系統(tǒng)的整合我們的資源。我覺得特別是我們在經(jīng)濟開發(fā)過程中，最大的甚至有時候破壞人文和自然資源這個要特別注意，這可能會傷害一個城市的價值。人文資源一個城市也是一樣有沒有人來玩兒，就是有這樣的資源但是沒有很好的整合。
比如我上個禮拜去了南州，去了天水，到那兒以后我覺得真可以用非常難過這樣的詞來形容。因為我是91年去過天水，我最難過的是什么呢？就是天水的人把老街道，他們認為是落后的象征，他們就千方百計的想用非常廉價的東西掩蓋它。我覺得最典型的就是拿垃圾把我們的文化毀掉了。我到那兒是住天水最好的酒店，在一個高速公路的時候堵了，我下了車進了酒店的時候，我看了一下那塊街，我覺得很奇怪，那個街上我看到的安徽了碼頭墻、江浙一帶的騎廊，這不是北方建筑所具備的東西。第二天早晨我判斷這原來是一條老街，現(xiàn)在這個街都是現(xiàn)代的房子貼上瓷磚，在外面做了一些木廊這些根本不是北方的特色。后來一了解這個陽光街是老街，全部拆遷了，后來我去了一個地方，這一小段進去看了以后，其中有一個明代的建筑。柱子非常非常好看，但是顯然沒有保護，盡管如此我覺得那個建筑也非常非常美，可是真正這樣的建筑沒有幾個。
你能看出來這個城市的人民，他不知道它的城市資源是什么，我覺得如果這些能夠保留下來，能夠給這個城市未來帶來多少錢？沒有人考慮。現(xiàn)在大家都把這些建筑搞成廉價的現(xiàn)代的建筑，這是讓我難過的地方。我看了他們那兒的西黃廟，現(xiàn)在正在修，我最擔心的就是把我們的“真古董拆掉了”。我又看到個戲樓這個戲樓按照原樣保存的話，你可以看得出來一、二百年前，天水的人是怎樣生活的？其實建筑是我們生活的一個化石，結果把這個都給毀了，我回來以后真的感覺很痛苦。所以旅游地產(chǎn)也是一樣的，千萬不要廉價的現(xiàn)代的概念，滿足現(xiàn)代人意中感官上的低層面的需求來營造。我認為旅游地產(chǎn)的本質(zhì)就是企業(yè)經(jīng)濟，就是自然和人文。這樣一種東西給我們的精神、愉悅，通過這樣的質(zhì)感給我們帶來的愉悅這是我們體驗經(jīng)濟的核心。
所以我想正因為中國旅游經(jīng)濟沒有很好的發(fā)展，所以我們很多城市在自己為了追求簡單的工業(yè)指標把很多資源毀了真的太可惜了。我去了天水城10幾年存在的天水城我想現(xiàn)在已經(jīng)不存在了，這種文化不可再生時間給你留下的質(zhì)感、時間里存在的空間不是有錢能造出來的。
嘉賓主持張向東：請問凌總和王總，在你們兩個項目里你們的產(chǎn)品是有一定的相似的地方，從你們二位的推廣和介紹的產(chǎn)品理念有點不太一致。凌這邊主要是理財、回報的角度出發(fā)的。王總的產(chǎn)權別墅講究的是5＋2的生活理念，就是享受這樣的生活。就是平民5＋2的生活。想請您二位詳細介紹一下地
凌一準：旅游度假這是一個很好的消費方式，我剛才講到了峰值度假到國外是很成熟的，到了中國產(chǎn)權式酒店變成了投資，我想旅游業(yè)還會發(fā)展，但是產(chǎn)權式酒店是滯后還是超前這是一個值得探討的話題。根據(jù)我們的理解，中國的廣大消費者因為經(jīng)濟發(fā)展的歷程決定了他對錢的使用還是帶有比較強的增值、保值的目的。不同的產(chǎn)權酒店可以帶來不同的附加值享受。比如我舉兩個例子，一個是天下第一城，是在香河，它是在一個土地上通過大量的資金造一個差異化的景觀，投了30億，然后是九門、整個完全復古，3600多畝。這樣的項目做出來之后，老百姓還是帶有一種投資的目的購買它。購買的同時獲得一個附加值的享受，也就是說可能有幾天在這個地方進行度假、消費，投資的同時獲得一種消費。這是中國的傳統(tǒng)文化給我的熏陶和感染，就是它不是完全承載歷史的信息，但是提供了一個近似的環(huán)境。這種感覺也是一大奇跡也是表現(xiàn)了現(xiàn)代人對中國古代文化的尊重。再有一個我們在良廣大街推的一個項目，這個酒店買的話你所獲得3－10天的免費入住這兩個附加值是不一樣的。
我先不去分析購買者的目的是什么，但是所有的投資者都不會在一個產(chǎn)品里購買，為什么？就是因為他覺得他想獲得不同的附加值。這個意義就表達了一種趨勢就是旅游度假的趨勢，可能也是未來發(fā)展的主流。
再一個我想談的問題，我想補充一點，無論是投資型的酒店，產(chǎn)權式酒店一定是投資了，峰值度假也是帶有投資行為的。我10年前買一個房間5美金，20年后變成500美金它也是帶有投資性的，只是風險性不一樣。可能現(xiàn)在市場所接受的，我們認為它還是偏向于對產(chǎn)權未來所帶動增值效益為基礎，連帶有旅游度假這樣的消費或者享受。這是我們認為在現(xiàn)階段未來的時間內(nèi)的發(fā)展趨勢，我們是以這種消費和推廣的方式去進行。現(xiàn)在很多產(chǎn)品可能也講回報率，這樣的產(chǎn)品可能也是另外一個分支。我想可能就是渠道不一樣吧，可能對市場認識不太一樣。
再一個買產(chǎn)權酒店也好還是峰值度假也好肯定是有投資的意識的。理論上這些都是存在泡沫的可能性的，我們給多的是給客戶提供更安全的保障。第二點，作為我們顧問公司來講要對業(yè)態(tài)進行詳細的研究，就是你買酒店的時候不要看它的土地成本。真正決定它值多少錢是未來經(jīng)營的時候它的現(xiàn)金流。
王巖：我的意思是，因為我們的產(chǎn)品確實不太一樣。我們的產(chǎn)品推出的理念和概念不是本著大家的熱點去做的。實際我們很自然是被動的被推出的，舉例子像小公寓一樣。市場發(fā)展到那種程度了，某一個項目同樣的面積可能賣不動了可能改小就有人買了，是被動發(fā)展的。市場需求是年輕人需求越來越高，他們的收入很少，他們的需求就是買這種產(chǎn)品。實際上我們這種產(chǎn)品嚴格來講不是從旅游業(yè)變化里的，我們純粹的就是地產(chǎn)，我們只不過是利用了旅游了。
說到這兒，再說說我們認為旅游地產(chǎn)的概念。一個就是自然，旅游地產(chǎn)利用的就是自然環(huán)境，要么就是挖掘文化產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在我們在平谷、密云開發(fā)小別墅真正的小獨棟我們的文化概念比不上九寨溝、平遙這些地方。自然環(huán)境也比不上三亞，但是我們只是提供別墅生活，提供人們對居住需求的一種生活方式。我想這個東西今天把我邀請到這兒，上升到旅游層面了，因為我們這個期間也做了一些旅游的概念，因為我們本身世外桃苑是處在平谷區(qū)旅游區(qū)的核心，我們是在地質(zhì)公園內(nèi)沒有任何的項目被開發(fā)，因為那個地方不允許再批地了。周邊所有的平谷的旅游景點都在這兒。我們是利用了旅游價值我們做的是純粹的小別墅居住，我這兒投資的概念比較小，是提供的需求方式。
剛才張總編提到，有沒有人說經(jīng)常性的在那兒居住一段時間，實際上我這個產(chǎn)品里已經(jīng)很明顯的表現(xiàn)出來了，我的項目去年銷售已經(jīng)入住了。經(jīng)過這次桃花節(jié)，已經(jīng)有購方的三分之一業(yè)主在那兒居住，居住了兩個周末，是全家在那兒居住。很明顯大家對這個需求是有了，我們調(diào)查密云和懷柔5000人第一平米的別墅那是很貴的，是另外一個消費層次。這些別墅都是什么人住呢？都是一些年齡偏大的人居住，他們每周5天在別墅2天在城里生活。已經(jīng)達到了這種生活水平，只不過是市場上沒有人一一列出來，證實他，實際上已經(jīng)有了，而且是在逐步的加大。
隨著北京規(guī)劃的發(fā)展，高速路的發(fā)展到2008年每個郊區(qū)縣的縣城都能通到高速路直線路程都能保證一個小時。目前到平谷要一個半小時高速路通了以后要保證一個小時，一個小時這種旅游，更多的發(fā)展我想他就是去居住，這是他一種生活方式。而且通過我的推廣我更多的接觸到了一些自由職業(yè)者有電視臺的主編、也有一些在家自己寫作的人士，包括我那個項目附近就有一個畫家村。很多人在那個山上購買了自己的居所。我們這個是正式的商品房的開發(fā)，其實小獨棟別墅的它是一種發(fā)展的需求。轉回旅游泡沫的主題，我想旅游地產(chǎn)是發(fā)展的。因為城里的別墅可以說100公里以內(nèi)的房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展的很成熟了，大家不得不往外走了。
為什么腳底下就有金子要跑到很遠的地方呢？我們在100公里的地方做這個產(chǎn)品，我想也是因為這個旅游市場是發(fā)展的而不是泡沫。我想泡沫還是蛋糕，有沒有泡沫，我有不同的觀點。我想每一種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展多少都會有泡沫，需求跟不上了就會有泡沫。01年以前一些旅游地產(chǎn)的項目也關門大吉了，這就是泡沫，它就是被市場、被時間已經(jīng)證實了被淘汰出去了。當然更大的、更多是發(fā)展的，所以我的觀點是旅游地產(chǎn)是發(fā)展的。隨著我們真正的小獨凍陸續(xù)的推向市場那么大家會看到真正的需求，因為我們已經(jīng)真正的體驗到了。
主持人王維波：旅游地產(chǎn)存在一些發(fā)展的瓶頸，請問黃總跟張總，比如產(chǎn)權分散會不會阻礙地產(chǎn)項目實現(xiàn)旅游化的障礙？
黃怒波：旅游地產(chǎn)另外一個功能或者它的產(chǎn)生的原因或者附加值就是提供新的理財方式、投資平臺。這也有它的原因，咱們國家的投資手段品種太少，理財?shù)钠贩N太少，股市這么爛、利息倒掛。中國老百姓的儲蓄率特別高，他們沒有辦法，到處在找投資平臺。在產(chǎn)權式酒店也好、峰值度假賣會員制也好，為什么上那么多當，還有人加入？這還是有一種心理，還是投資的心理。在這個方面應該說現(xiàn)在在中國還談不上分散的產(chǎn)權式至于旅游地產(chǎn)這個概念。因為中國現(xiàn)在很難目前形成一個主流，問題就存在誠信、和信譽和法制上。就是沒有相關的法制規(guī)定出現(xiàn)欺詐行為的處罰條款都沒有出來。絕大部分受眾很難接受產(chǎn)權式酒店、峰值度假的概念。所以目前來說如果說制約旅游地產(chǎn)最大的瓶頸還是我們國家的相關立法和規(guī)章制度。還有就是針對這個產(chǎn)品公眾認識的利弊的問題。
張寶全：我們今天看到很多峰值度假負面的東西，實際上峰值度假是非常適合中國人的，而且在中國是具有非常大的投資前景的。就是投資峰值度假和小費度假的人群，這個中國政府要關注，否則會制約我們國家的旅游經(jīng)濟的發(fā)展。比如有一些獨立的或者零散的建筑，他現(xiàn)在不能進入投資領域，就像現(xiàn)在很多錢只能存銀行，買股票不是培養(yǎng)我們的投資概念是培養(yǎng)我們的投機概念，買股票只能買漲不能買落，投資不是這樣的。中國這么大，我想民間的資源和資本都很好，如果不能夠通過一些政策系統(tǒng)化扶持的話使我們這些旅游地產(chǎn)的價值不能很好的發(fā)揮。包括我們不要看簡單的發(fā)展商蓋的樓，凡是有獨立產(chǎn)權的或者多少年產(chǎn)權的真正通過法律方面的完善建立峰值度假的集團體系，把民間零散物業(yè)加盟起來，通過一個集中的經(jīng)營機構對這些物業(yè)進行峰值獨家的經(jīng)營這是一個非常龐大的產(chǎn)業(yè)，也會對民間老百姓的房子有一個投資回報。另外使不同的需求者會從不同的需求層面得到滿足。
峰值度假不僅僅是適合于國外而且非常非常適合中國，因為中國人太多，房子也多。能充分的把人這個市場和自己房子的物業(yè)，把它利用起來滿足我們快速增長的旅游需要。我們利用現(xiàn)有的資源通過政策的整合形成一個產(chǎn)業(yè)，就會立馬發(fā)揮效益。我覺得我們還是應該關注，真正地產(chǎn)商通過地產(chǎn)的開發(fā)，通過不同的行業(yè)發(fā)揮出來，真正旅游地產(chǎn)最大的發(fā)展還是在民間。
嘉賓主持張向東：剛才張總談到中國人多，我這兒有不同的看法請教張總。中國人是比較多，但是能夠享受旅游的人并不是很多。再一個中國目前的假日集中的就是五?一、十一、春節(jié)以外平時很多旅游景點是很冷清的您對這樣的矛盾怎么看的呢？
張寶全：剛才主持人說中國旅游人不多，不對，是非常多。包括香港地區(qū)，亞洲經(jīng)濟風暴以后中國人去香港旅游是對香港經(jīng)濟發(fā)展的一個很大的支撐。我想應該說中國這樣的旅游消費群體是非常非常大的。為什么一些地方很多東西就一下子就過了，不能很好的發(fā)展起來呢？我剛才講了就是缺乏旅游文化。我們往往把文化認為就是一個形式，就是寫個字，或者畫個畫，覺得這是我們當?shù)氐奈幕Ｆ鋵嵨幕俏覀兩畹姆绞胶蜕畹男螒B(tài)。比如紅村，它建筑的方式、居住的方式。比如建筑窗戶都很小，很高，為什么呢？因為商人全國各地到處跑，老婆在家里，男人在外面，門太大不安全，這些文化都決定的建筑的形式。所以我們通過這些來看，是把我們的生活方式、形態(tài)都展現(xiàn)出來了。
比如我剛才講了天水，他們往往是把一種文化互動當作文化對待，而把真正的文化就是我們的生活方式和情感方式不認為是文化。我希望消費的是不同，而不是共同。現(xiàn)在每一個城市如果都一樣的話，你就覺得沒什么意思了。所以不同的文化形態(tài)構成的不同的生活方式，不同的生活形態(tài)這就是我們的文化的本質(zhì)。這種本質(zhì)就是我們需要弘揚。
剛才說那兒有一個桃花節(jié)，如果僅僅幾天熱。我想假如這些東西通過一種方式，或者其他的方式的關聯(lián)真正構成一個文化的鏈條這就變成文化的很重要的部分了。但是如果不能構成僅僅搞一個互動，互動的時候大家參加一下。比如說威尼斯、嘎納它就是變成了會展經(jīng)濟了。法國嘎納一個很小的小鎮(zhèn)，它就是因為一個嘎納電影節(jié)而聞名于世。嘎納是從藝術角度來評判的，這樣它也開始把這個小鎮(zhèn)從電影節(jié)擴展到像地產(chǎn)發(fā)展，說明人家已經(jīng)把它發(fā)展成為一種文化的鏈條了。它沒有非常好的歷史文化資源，它就是因為電影節(jié)而擴展的。所以我們中國旅游經(jīng)濟的興起我們不僅僅要關注旅游地產(chǎn)的硬件建設，也要關注旅游文化的建設，真正的旅游文化不能解決我們的旅游地產(chǎn)不能發(fā)展好，旅游經(jīng)濟也不能發(fā)展好最后可能造成供應和需求的不對應。
旅游就是脫離我們的工作，脫離我們原來工作的形態(tài)，就是通過旅游獲取一種新的感受，這時候我們需要找個地方度假放松心情。因為我們老在城市居住，這個城市給你提供的競爭、壓力等等，所以你想忘卻這些東西包括想消費一些跟城市不相干的東西。我希望通過這些把我的生活方式排斥出去，這完全是文化上的東西。如果我們這些不能解決的話光有皮毛沒有本質(zhì)。
所以我想簡單講貧窮的時候是要用財富的概念、物質(zhì)的概念對待旅游。我覺得今天起已經(jīng)開展返璞歸真了，我做的紅樹林酒店它評了金枕頭獎，比如說舉個小例子，紅樹林酒店走廊沒有空調(diào)都是通的。中國所有的酒店唯一的一座酒店在走廊里你能看到大海、看到山就是紅樹林酒店。特別是三亞這種地方是比較干燥的，只要有陰就很涼。紅樹林酒店就是讓你在不同的角落體驗自然、親近自然。你能在房間里聽見海浪聲、看得見海，包括很多不朝海的房間我們都取消了，就是營造一種自然文化，你在我這兒度假的時候每一個細節(jié)我都盡可能的把這樣一種自然的信念傳達給你，我覺得它就是一種文化層面的締造了。我們很多旅游物業(yè)剛才講了用地產(chǎn)商的心態(tài)做，而不是用真正的旅游業(yè)的形態(tài)規(guī)律做它就會出現(xiàn)一種相背的局面出來。我們的酒店是在各種細節(jié)上滿足旅游文化的營造。我們?nèi)绻P注旅游文化的話，我們用這樣的觀點重新回看我們以前的東西，我覺得我們只是做了一種皮毛、形式上的東西，根本沒有締造我們的旅游文化。
凌一準：剛才談到瓶頸問題，我補充一下。我覺得真正阻礙這個市場發(fā)展的瓶頸是缺少張、黃總這樣的經(jīng)營者。因為市場是需要品牌集成商。我感覺地產(chǎn)商做旅游，對旅游業(yè)而言是新試點。但是這里出現(xiàn)很多問題，如果開發(fā)商不能做到對旅游地產(chǎn)或者項目做一個很好的管理的話，這不僅給自己給所有的投資者都是一個風險。所以我覺得未來如果這個市場能夠真正發(fā)展是需要有這樣一批投資商應聲而出的。
主持人王維波：今天到場的媒體朋友有沒有什么問題可以提問？
問：我是來自清華大學紫光傳媒的。因為地產(chǎn)是代表一種生活方式，而且是一種比較新鮮的體驗的生活方式，它對區(qū)域品牌和區(qū)域城市形象推動這塊請幾位地產(chǎn)商講一下自己的見解？
張寶全：我剛才講城市資源是自然資源和人文資源。這兩點是通過什么體現(xiàn)呢？首先通過旅游里來體現(xiàn)。實際上我們向旅游消費者就是賣這個。品牌的營造很重要，甚至于人文資源構成了城市的核心的競爭力也構成了這個城市的特點和特色。比如說像北京的長城也好、西安的兵馬俑等等這已經(jīng)成為這個城市一個歷史文化項目，也成為未來人文資源的一種象征。還是講現(xiàn)在很多城市特別是不發(fā)達的地區(qū)，偏遠的城市正在把這個城市的歷史文化項目正在毀滅的，我想3、5年一定會覺得這肯定是一個錯誤的和后悔的事情。
黃怒波：旅游地產(chǎn)尤其對邊緣城市的品牌提升特別重要。像一線城市，像北京、上海這樣它的品牌地位是別人不能比擬的。但是對于發(fā)展中的城市尤其是西部城市來說它恰恰擁有的優(yōu)勢就是旅游資源。如果旅游地產(chǎn)在這兒方面首先取得突破，這些突破可能將會給這些城市的品牌和城市競爭力帶來至關重要的作用。
嘉賓主持張向東：還有誰要提一些問題？
問：剛才張總說可能會有兩種泡沫。一種是供大于求，一種是供應脫離需求。我想請問現(xiàn)在在旅游地產(chǎn)里跟需求脫離的供給多嗎？
張寶全：我認為目前旅游這方面的投資我個人認為跟需求脫離狀況很小很小，往往是之前的。一個是中國人旅游的需求可能沒有上來，剛才講了可能是先發(fā)吧，發(fā)對了可能就是找到了很好的時機，旅游成為我們一種文化和需求的時候，包括旅游投資人也這種意識的時候，假如我10年前建紅樹林肯定不會建成現(xiàn)在的這樣樣子。所以我想目前來看，當然旅游市場真面臨啟動的時候，我們也開始按照市場規(guī)律運營的時候我個人認為，絕不可能出現(xiàn)這兩種情況，就是供大于求或者供應脫離需求。但是這往往在市場剛啟動、未啟動，有這個意識了，想搬到中國來找不到很好的方式，這種比例從投資的總額來講是很小很小的。包括像北方有一些這樣的情況，一看到南方的項目很好，就到北方做，但是沒有考慮北方的氣侯原因。旅游文化的不成熟，簡單考慮，他是沒有針對北方的旅游特點進行改良或者考慮的話，他很可能以后運營的過程中會發(fā)現(xiàn)這樣的情況。但是任何行業(yè)發(fā)展過程中前面一定會有先例或者先驅者，先驅者大部分可能是成功的，但是有一小部分也會給我們帶來他失敗的經(jīng)驗，這種經(jīng)驗也會促進我們行業(yè)的發(fā)展。
嘉賓主持張向東：：凌總的經(jīng)緯公司，代理的是產(chǎn)權式地產(chǎn)？剛才這位記者的問題您在結合您的項目補充一下？
凌一準：我還是贊同張總的說法。拿我們這個項目舉例。比如天下第一城它是一個旅游地產(chǎn)項目，這里有7、8個三、五星級的酒店，它前期經(jīng)營還是比較困難。因為蓋好之后它的人流、客流都會有一定的問題。后來我們探討之后就是用產(chǎn)權的方式讓人們享受投資受益的同時可以參與消費。這個市場達成以后效益馬上產(chǎn)生了，人氣帶動人氣那么就會越來越旺。天下第一城去年是開期第一年，開會的人數(shù)是全國最多的。現(xiàn)在比如說20國財團會議今年9、10月份在第一城召開。去年國際微觀會議也在第一城召開。我們做的項目里，確實對項目的品質(zhì)、它的發(fā)展的趨勢還有市場的結合度要進行比較全面的評估。這是我們做的一個項目。
另外一個項目在朱市口大街，朱市口大街以前之所以繁榮就是因為也大量的外地人的存在，那兒以前有大量的旅館，很多人在北京旅游就想住在二環(huán)以里，住朱市口改成兩廣地區(qū)以后人氣打響了。很我外地人到北京還是希望住在二環(huán)以里，但是我們社會發(fā)展了城市發(fā)展了業(yè)態(tài)也應該發(fā)展。再做旅館肯定是沒有前途的，我們跟戴斯集團合作，做現(xiàn)在這個酒店，現(xiàn)在反饋就非常非常好。我們計劃如果有3－5家酒店，酒店可能會吸引大量的外地游客，這樣會帶動周圍的餐飲和消費的上升。首先要解決人從哪兒來的問題？我覺得我們做這個酒店的時候美國戴斯集團也非常專業(yè)，他對我們的市場調(diào)查報告進行了詳細的審核，這樣的前提下我認為市場跟需求接軌了，第一是有個市場需求。
第二，可以保證業(yè)主基本的利益。這個是要掛鉤的。還有一個是賣水項目，我們現(xiàn)在賣水是賣溫泉是水世界的資源，我們給業(yè)主提供另外一種形態(tài)你去香河享受中國傳統(tǒng)式的度假，你在市中心的話你朋友來了可以在這兒免費入住。我們仔細分析兩廣大街有很多國營、企事業(yè)單位他們經(jīng)常有商務往來，這些人來了以后安排在那兒住很有面子。我們這個溫泉是提供另外一種形態(tài)，是根據(jù)投資收益的同時你能夠享受到純粹的溫泉對水的享受和體驗。
實際上所有這一切是要首先建立在市場需求的角度上，第二要建立在對業(yè)態(tài)經(jīng)營、利潤回報的本質(zhì)預測這是一個基礎。從我們現(xiàn)在接觸的項目里還沒有感覺到，張總說的供求脫離，以前確實出現(xiàn)過這樣的項目，也不保證以后不出現(xiàn)，我們這兒還是規(guī)避了。
問：請問張總您剛才提到開發(fā)期權式地產(chǎn)遇到很多瓶頸，您能講一下實際遇到的困難嗎？
張寶全：我剛才說產(chǎn)權式地產(chǎn)開發(fā)有很多障礙不是指我在開發(fā)過程中遇到的障礙。中國物業(yè)法律定義很清楚的比如住宅70年比如旅游景區(qū)以居住物業(yè)為主的，我覺得它大部分不是按照我們現(xiàn)在國家的建筑性質(zhì)，它不是商業(yè)建筑，而是民用建筑。那不可能拉進經(jīng)營范圍里，所以我們國家土地政策、房產(chǎn)政策很多地方跟國外是不一樣的。國外很多地方是你自己住、還是做什么，都有一定的靈活度的。我們國家規(guī)定就是很死的，就是居住式的建筑想經(jīng)營酒店這是不可能的。
酒店往往是好的中心地段才能批下來，峰值度假也好，產(chǎn)權酒店也好，我認為主要是針對一個城市的中等消費人群，并不是針對頂級消費人群。這樣的話這個地段和價格不太相符合。我們?yōu)槭裁匆鶕?jù)政策來考慮呢？我們應該鼓勵民間的人們把自己居住型的物業(yè)作為供給來經(jīng)營。當然我們現(xiàn)在還是商務酒店，就是提供商務交際等等，這些都需要我們觀念的改變和政策的改變。
包括像旅游這個行業(yè)在經(jīng)營政策上的開放等等。另外北京現(xiàn)在有很多農(nóng)家院，他們的效益都很低，沒有一個模式把農(nóng)家院經(jīng)營起來。如果農(nóng)家院都是加盟的話，你住的話我提供服務，我也可以把郊區(qū)、度假也可以變成一個峰值度假，對農(nóng)家院院來講它的經(jīng)營效率也提高了，是通過現(xiàn)代企業(yè)的方式把我們的資源結合起來構成一個產(chǎn)業(yè)，這樣就會有很好的發(fā)展。現(xiàn)在農(nóng)家院加盟進來我覺得馬上會面臨一個障礙，就是允不允許許它經(jīng)營包括工商等等這些方面我們國家還是缺少很多政策的出臺的。
主持人王維波：我們的聊天感覺還意猶未盡，但是由于時間的關系今天聊天就到這兒，感謝媒體朋友的參加，也感謝網(wǎng)友的參與。再見！ |
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